一般媒介契約の期間記載
期間の記載がなくても契約自体は有効です。
一般媒介契約の期間記載義務と法的根拠
一般媒介契約において有効期間の記載は宅建業法第34条の2に基づく必須記載事項です。宅地建物取引業者は媒介契約を締結したときに、遅滞なく媒介契約書面を作成し依頼者に交付しなければなりません。この書面には「媒介契約の有効期間及び解除に関する事項」を記載する義務があります。
つまり記載義務があります。
ただし、専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、一般媒介契約では有効期間の長さに法律上の制限がありません。専任媒介契約では3ヶ月を超える期間を定めても自動的に3ヶ月に短縮されますが、一般媒介契約では当事者間で自由に期間を定めることができます。
国土交通省の標準媒介契約約款に関する通達では、一般媒介契約の有効期間について「法律上の規制はないが、実情にかんがみ専任媒介契約と同じく3ヵ月以内で定めることとした」と説明されています。これはあくまで行政指導レベルの推奨であり、法的拘束力はありません。
媒介契約書への期間記載を怠った場合、宅建業法違反として指示処分の対象になる可能性があります。媒介契約書の記載事項不備は業法34条の2違反に該当し、都道府県知事から是正の指示を受けることがあります。指示処分に従わない場合や悪質な場合には業務停止処分に発展するリスクもあるため、不動産業従事者としては必ず期間を明記する必要があります。
記載漏れは処分対象です。
一般媒介契約の標準的な期間設定と実務
国土交通省が定める標準媒介契約約款では、一般媒介契約の有効期間を「3ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上、定めます」としています。この3ヶ月という期間設定は不動産取引の実情を考慮したものです。
3ヶ月が基本ラインです。
不動産の売却活動には広告の展開、購入希望者との交渉、価格調整などの時間が必要です。あまりに短い期間では十分な売却活動ができず、逆に長すぎる期間では市場環境の変化に対応できなくなります。1週間や1ヶ月といった短期間では広告効果が出る前に契約期間が終了してしまい、依頼者にとっても不動産業者にとっても非効率です。
実際の不動産業界では、ほとんどの業者が標準約款に従って3ヶ月を契約期間として設定しています。この期間であれば、レインズ（指定流通機構）への物件登録、ポータルサイトでの広告展開、内覧対応、価格交渉などの一連の販売活動を一通り実施できます。
一方で、法律上は1年や2年といった長期間の設定も可能です。ただし依頼者の立場からすれば、長期間の契約は途中で別の業者に変更する自由度が下がるため、一般的には敬遠されます。不動産業者側も、あまりに長期の契約期間を提示すると依頼者から警戒される可能性があります。
期間は柔軟に協議できます。
契約期間の更新については、一般媒介契約では専任媒介契約のような「依頼者からの申し出が必要」という制限がありません。当事者間の合意があれば自由に更新できますし、自動更新特約を設けることも法的には可能です。ただし標準約款では自動更新を想定していないため、更新時には改めて書面で確認することが望ましいとされています。
一般媒介契約の明示型における期間と記載事項の関係
一般媒介契約には明示型と非明示型の2種類があり、それぞれで契約書の記載事項が異なります。明示型の場合、依頼者は他にどの宅建業者に媒介を依頼しているかを通知する義務があり、この情報を契約書に記載する必要があります。
明示型は通知義務があります。
具体的には、明示型の一般媒介契約書には「既に依頼をしている不動産会社の商号または名称および主たる事務所の所在地」を記載します。さらに「契約締結後さらに他の宅建業者に依頼する場合は、その宅建業者の商号または名称および主たる事務所の所在地を通知する」旨も明記します。
加えて、明示型では「依頼者が明示していない他の宅建業者の媒介または代理によって売買契約を成立させたときの措置」を契約書に記載しなければなりません。これは宅建業法施行規則で定められた記載事項であり、省略すると業法違反になります。
この措置条項は通常、違約金や損害賠償請求に関する内容になります。標準約款では「一般媒介契約の有効期間内又は有効期間満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、媒介報酬相当額を請求することができます」といった条項が設けられています。
措置条項は重要です。
有効期間の記載はこれらの措置条項の適用範囲を定める基準にもなります。期間が明確でないと、違約金請求や報酬請求の対象期間が不明瞭になり、後々トラブルの原因になります。たとえば契約期間を記載せずに「契約後2年以内」という措置条項だけを記載した場合、契約の起算日や終了日が曖昧になり、法的な紛争に発展するリスクがあります。
非明示型の場合は他の業者への依頼状況を通知する義務がないため、その部分の記載は不要です。ただし有効期間と解除に関する事項の記載は明示型・非明示型を問わず必須となります。
一般媒介契約期間の記載漏れや不備によるリスク
有効期間の記載がない、または不明確な一般媒介契約書は、宅建業法第34条の2の違反となります。国土交通省の監督処分基準では、媒介契約書の記載事項に不備がある場合、指示処分の対象になると定められています。
処分リスクがあります。
指示処分を受けると、都道府県の公表対象となり、業者の信用が大きく損なわれます。宅建業者名簿にも処分歴が記載され、取引先や依頼者からの信頼を失う可能性があります。さらに指示処分に従わない場合や、同種の違反を繰り返した場合には業務停止処分に移行することもあります。
業務停止処分になれば、1年以内の期間で業務の全部または一部が停止されます。この期間中は新規の媒介契約を締結できず、収入が途絶えるだけでなく、既存の顧客にも迷惑をかけることになります。業務停止処分は宅建業者にとって事実上の営業停止に等しく、会社の存続に関わる重大な事態です。
さらに実務上のトラブルとしては、契約期間が不明確だと依頼者との間で解除時期を巡る紛争が発生しやすくなります。依頼者が「もう契約は終わったはず」と考えているのに、業者側が「まだ契約期間中」と主張するケースです。このような行き違いは、依頼者の不信感を招き、最悪の場合は損害賠償請求や行政への苦情申し立てにつながります。
紛争予防が重要です。
また、期間記載がない契約書では、報酬請求権の時効起算点も不明確になります。媒介報酬は成功報酬ですが、契約期間や契約期間満了後の一定期間内に成約した場合の報酬請求権について、期間の記載がないと立証が困難になります。標準約款では「有効期間満了後2年以内」に売買契約が成立した場合の報酬請求を認めていますが、有効期間そのものが記載されていなければこの条項も機能しません。
民法上、契約期間の定めがない契約はいつでも解約できるという原則があります。一般媒介契約も期間の定めがなければ、依頼者は自由に解約できることになり、業者側の立場が不安定になります。販売活動に広告費や人件費を投入した後に突然解約されるリスクが高まるため、必ず期間を明記することが業者保護の観点からも必要です。
一般媒介契約の期間を活用した実務戦略
一般媒介契約の期間設定は、不動産業者の営業戦略にも影響します。標準的な3ヶ月という期間を基本としつつ、物件の特性や市場状況に応じて柔軟に調整することで、依頼者との信頼関係を構築できます。
戦略的な期間設定が鍵です。
たとえば、人気エリアの好条件物件であれば、1ヶ月や2ヶ月といった短期間でも十分に成約が見込めます。依頼者に「この物件なら短期間で売れます」と提案することで、業者の自信と実力をアピールできます。一方、条件の厳しい物件や特殊な物件の場合は、3ヶ月では不足する可能性があり、最初から6ヶ月や1年といった長期の契約期間を提案することも選択肢です。
期間設定の際には、依頼者に対して「なぜこの期間が適切なのか」を明確に説明することが重要です。市場動向、類似物件の成約事例、季節要因などを示し、根拠を持った期間提案をすることで、依頼者の納得感が高まります。単に「標準約款が3ヶ月なので」という説明では説得力に欠けます。
根拠を示すことが大切です。
契約期間の途中での見直しや、期間満了時の更新判断も重要な実務ポイントです。3ヶ月の契約期間中に売却活動を行い、反響や内覧の状況を依頼者に報告しながら、必要に応じて価格調整や販売戦略の変更を提案します。期間満了時には「次の3ヶ月でこのような活動をします」と具体的な計画を示すことで、更新契約を取りやすくなります。
一般媒介契約では複数の業者に依頼できるため、他社との競争を意識した期間設定も必要です。あまりに長期の契約期間を提示すると「この業者は自信がないのか」と思われる可能性があります。逆に短期間を提示することで「積極的に販売活動をする」という姿勢を示せます。
また、契約書に記載する期間だけでなく、期間満了後の措置についても事前に明確にしておくことが望ましい対応です。「期間満了の1ヶ月前に更新の意向を確認します」「更新しない場合は期間満了日をもって契約終了となります」といった手続きを契約書に明記しておけば、後々のトラブルを防げます。
手続きを明確化しましょう。
不動産業従事者としては、一般媒介契約の期間記載を単なる形式的な義務と捉えるのではなく、依頼者との関係構築や営業戦略の一環として活用することが重要です。適切な期間設定と丁寧な説明によって、依頼者の信頼を獲得し、成約率を高めることができます。
