瑕疵担保免責とは売主責任を免除する特約
瑕疵担保免責とは契約不適合で訴えられるリスクがあります
瑕疵担保免責の定義と契約不適合責任との関係
瑕疵担保免責とは、不動産売買において売主が物件引渡し後に発見された欠陥や不具合について、一切または一部の責任を負わないとする特約のことです。2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称と内容が変更されましたが、免責特約の仕組み自体は引き続き有効です。
契約不適合責任では、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合、買主は売主に対して修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除といった権利を行使できます。つまり雨漏りやシロアリ被害、給湯設備の故障など、契約時に想定されていなかった欠陥が見つかれば、売主は修理費用や損害賠償を負担することになります。
この責任が基本です。
ところが瑕疵担保免責特約を契約書に盛り込むことで、こうした責任を売主側が負わずに済む形に変更できます。特に築年数の古い物件や現況有姿での取引では、売主が引渡し後の予期せぬトラブルを避けるため、この免責特約を設定するケースが一般的になっています。
ただし免責特約は万能ではありません。売主の立場や取引の形態によって適用できる範囲が大きく制限されるため、不動産業者として正確な知識を持っておくことが不可欠です。
瑕疵担保免責が適用される売主の種類と条件
瑕疵担保免責特約の適用可否は、売主が「個人」なのか「宅建業者」なのか、または「宅建業者以外の事業者」なのかによって、法律上の扱いが大きく異なります。
個人売主の場合は、原則として買主との合意さえあれば、契約不適合責任を全面的に免責とすることが可能です。たとえば「売主は本物件に関する契約不適合責任を一切負わないものとする」という特約を売買契約書に記載し、買主が同意すれば有効となります。また全面免責ではなく、「引渡しから3ヶ月間のみ責任を負う」といった期間限定の特約も認められます。
これは個人間取引の柔軟性を認めたものです。
一方で宅建業者が売主となる場合、宅建業法40条により、契約不適合責任の完全な免責は認められていません。宅建業者は買主に対して最低でも「引渡しの日から2年以上」の責任期間を設定する必要があり、これより短い期間や全面免責とする特約は無効となります。仮に契約書に「引渡しから1年間のみ責任を負う」と記載しても、その部分は無効とされ、民法の原則である「不適合を知ってから1年以内の通知」が適用されることになります。
さらに宅建業者以外の事業者が売主で買主が個人の場合、消費者契約法が適用されます。この場合、損害賠償責任の全部を免除する特約は無効です。「一切責任を負わない」とする条項は認められず、「引渡しから1年間は責任を負う」といった一部責任を残す形での特約のみが有効となります。
このように売主の属性によって免責の範囲は厳密に定められており、不動産業者が仲介や売買に関わる際は、売主の立場に応じた適切な特約を設定する必要があります。
瑕疵担保免責特約が無効になる具体的ケースと裁判例
瑕疵担保免責特約を設定しても、特定の状況下では無効と判断され、売主が多額の損害賠償を負担するリスクがあります。最も典型的なのが、売主が物件の欠陥を知りながら買主に告げなかったケースです。
民法572条では「引渡しの時に契約不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、売主は免責されない」と定められています。つまり雨漏りやシロアリ被害、配管の破損など、売主が実際に知っていた欠陥を隠して売却した場合、免責特約があっても無効となり、買主から修補請求や損害賠償請求を受けることになります。
これは「悪意の不告知」と呼ばれます。
実際の裁判例では、売主が土地の地中に産業廃棄物が埋まっていることを知りながら告知せず、免責特約を盾に責任を逃れようとしたケースで、裁判所は免責特約を無効と判断し、売主に対して3億円超の損害賠償を命じた事例があります。また別の事例では、築年数の古い建物の雨漏りを売主が以前から認識していたにもかかわらず、物件状況報告書に「不具合なし」と虚偽記載して売却した結果、免責特約が否定され、210万円の修繕費用の支払いが命じられました。
さらに宅建業法や消費者契約法に違反する特約も無効です。宅建業者が「引渡しから1ヶ月間のみ責任を負う」といった2年未満の期間を設定した場合、その部分は無効となります。同様に消費者契約法の適用を受ける取引で「一切の責任を負わない」とする全面免責条項は、消費者保護の観点から無効とされます。
つまり契約書に免責と書いてあるだけでは不十分ということですね。
不動産業者としては、売主に対して物件の状態を正確に告知するよう促し、既知の欠陥は必ず契約書および物件状況報告書に明記させることが重要です。「知っているが言わない」という姿勢は、後に高額な賠償リスクを招くだけでなく、業者自身も説明義務違反で責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任の免責とは？不動産売買で売主が負う責任と注意点（参考事例と法的解釈が詳しく解説されています）
瑕疵担保免責を設定する際の実務上の注意点と物件状況報告書の重要性
瑕疵担保免責特約を有効に機能させるためには、契約書への記載だけでなく、取引の各段階で適切な対応を取る必要があります。
まず物件状況報告書（告知書）の徹底記入が不可欠です。物件状況報告書とは、売主が物件の現状や過去の不具合について買主に開示するための書類で、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障、隣地とのトラブルなどを記載します。この書類に「不具合なし」と記入しておきながら、実際には欠陥があった場合、免責特約は無効と判断されるリスクが極めて高くなります。
正確な記入が前提です。
不動産業者は売主に対して、「知っている情報はすべて書いてください」と明確に伝え、記入漏れがないか確認する必要があります。たとえ些細な不具合であっても、後から「知っていたのに隠した」と主張されないよう、すべて書面に残すことが重要です。
次に重要事項説明での丁寧な説明が求められます。宅建業法35条に基づく重要事項説明では、契約不適合責任の有無や免責特約の内容を買主に対して明確に説明する義務があります。単に契約書に免責条項が書いてあるだけでは不十分で、買主が「免責とはどういう意味か」「どのようなリスクがあるのか」を十分に理解できるよう、口頭でも詳しく説明する必要があります。
説明不足は業者のリスクになります。
さらに契約書への具体的な免責条項の記載も重要です。
曖昧な表現は後のトラブルの元になります。
たとえば「売主は瑕疵担保責任を負わない」といった抽象的な記載ではなく、「売主は買主に対し、本契約にかかる一切の契約不適合責任を負わないものとし、買主は売主に対して、本件物件が契約に不適合であることを理由として、履行の追完、売買代金の減額、損害賠償請求または本契約の解除をすることができないものとする」といった具体的な文言で記載することが推奨されます。
また免責の範囲を限定する場合、「引渡しの日から3ヶ月間に限り売主は契約不適合責任を負い、それ以降は一切の責任を負わない」といった明確な期間設定が必要です。
実務では、売主が個人の場合でも、全面免責ではなく3ヶ月から6ヶ月程度の責任期間を設けるケースが増えています。これは買主の安心感を高め、取引をスムーズに進めるための工夫です。
免責特約は売主保護だけが目的ではありません。
買主にとっても「どこまでリスクを負うのか」が明確になることで、購入後のトラブルを未然に防ぐ効果があります。不動産業者としては、売主と買主双方の利益を考慮し、バランスの取れた特約を提案することが求められます。
瑕疵担保免責物件を扱う不動産業者が知っておくべき買取と仲介の違い
瑕疵担保免責特約は、不動産の売却方法によってもその適用の仕方が大きく変わります。特に買取と仲介では、免責の扱いが異なるため、不動産業者として正確に理解しておく必要があります。
不動産会社による買取の場合、買主は不動産のプロである宅建業者です。宅建業者は物件の状態を自ら調査・判断できる能力を持つため、売主が個人であれば、全面的な瑕疵担保免責特約を設定することが一般的です。契約書には「売主は買主に対し、本物件に関する契約不適合責任を一切負わないものとする」といった条項が記載され、引渡し後に雨漏りやシロアリ被害が見つかったとしても、買主である不動産会社がそのリスクを負担します。
買取は免責が基本ですね。
これは買取業者が物件をリフォームして再販する前提で取引しており、あらかじめリスクを織り込んだ価格で買い取っているためです。売主にとっては、引渡し後のトラブルを心配せずに済むメリットがあり、築古物件や状態の悪い物件でもスムーズに売却できます。
一方で仲介による売却では、買主は一般の個人が多く、物件の状態を専門的に判断する能力が限られています。このため、売主が個人であっても、契約不適合責任を完全に免責とするケースは少なく、3ヶ月から1年程度の責任期間を設けることが一般的です。たとえば「売主は引渡しの日から3ヶ月間に限り、本物件の種類または品質に関する契約不適合について責任を負う」といった条項を設定します。
これは買主保護のためです。
仲介の場合、買主が一般消費者であるため、購入後に重大な欠陥が見つかれば生活に大きな支障をきたします。そのため不動産業者としては、売主に対して一定の責任期間を設けるよう提案し、買主の不安を軽減することが重要です。
また仲介業者自身も、重要事項説明や告知義務を怠れば、買主から説明義務違反として損害賠償を請求されるリスクがあります。免責特約があるからといって、業者の責任が免除されるわけではないということですね。
特に築古物件や再建築不可物件など、リスクの高い物件を扱う際は、免責特約の内容を買主に丁寧に説明し、物件の状態についても事前に詳しく調査・開示することが不可欠です。場合によっては、既存住宅売買瑕疵保険の加入を提案することで、買主の不安を軽減し、取引を円滑に進めることも可能です。
このように買取と仲介では免責特約の設定方法が異なるため、不動産業者は取引の形態に応じた適切なアドバイスを売主・買主双方に提供する必要があります。