瑕疵担保責任免除とは
免除特約を結んでも売主が知っていた瑕疵は全額賠償対象になります。
瑕疵担保責任免除特約の基本的な意味
不動産売買において、瑕疵担保責任免除特約とは、売主が買主に対して物件の欠陥や不具合について責任を負わないことを双方が合意する契約条項です。この特約は、引き渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合でも、原則として売主が修繕費用の負担や損害賠償を行う義務を免除されるという内容になっています。
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という名称に変更されました。
つまり契約不適合ですね。
この改正により、買主が売主に対して請求できる権利の範囲が拡大しています。具体的には、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つの権利が認められるようになりました。
特に中古住宅の売買では、建物の経年劣化や設備の老朽化が避けられないため、個人が売主となるケースでは免除特約が設けられることが一般的です。売主にとっては、引き渡し後の予期せぬ出費を避けられるメリットがあります。
しかし、この免除特約は常に有効というわけではありません。法律により無効とされるケースや、売主の行為によって効力を失う場合があるため、不動産業従事者は慎重な対応が求められます。物件の状態を正確に把握し、適切に告知することが必須です。
免除特約を設ける際は、物件のどの部分について責任を免除するのか、期間はどう設定するのかを明確にする必要があります。曖昧な表現では後々トラブルの原因となりかねません。
瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更点
民法改正により、不動産取引における売主の責任の考え方が大きく変わりました。従来の瑕疵担保責任では、物件に「隠れた瑕疵」がある場合に限定されていましたが、契約不適合責任では「契約内容に適合しない」すべてのケースが対象となります。
この変更により、買主が不具合を知っていたかどうかは問題ではなくなりました。契約書に記載された内容と実際の物件の状態が異なれば、それが契約不適合となります。たとえば、契約書に「雨漏りはない」と記載されていたにもかかわらず、引き渡し後に雨漏りが発覚した場合、買主が事前に屋根の状態を確認していなくても責任を追及できるのです。
損害賠償の範囲も拡大されました。瑕疵担保責任では「信頼利益」までしか認められていませんでしたが、契約不適合責任では「履行利益」も含まれます。信頼利益とは契約が有効だと信じたために発生した実費のことで、契約書の印紙代や登記費用などが該当します。一方、履行利益とは契約が正常に履行されていれば得られたはずの利益を指します。
具体例を挙げると、購入した物件を賃貸に出す予定だったのに欠陥が見つかって賃貸できなくなった場合、得られるはずだった家賃収入も損害賠償の対象となる可能性があります。
これは不動産業者にとって重要な変更点です。
売主に過失がなくても責任を問われる点は変わりませんが、損害賠償請求については売主に帰責事由がある場合に限定されました。つまり、売主に故意や過失がない場合は、追完請求や代金減額請求はできても、損害賠償請求はできないということです。
この改正を踏まえた契約書の作成や重要事項説明が求められており、不動産業従事者は新しいルールを正確に理解し、適切に対応する必要があります。
瑕疵担保責任免除が認められる一般的なケース
個人間の不動産売買では、免除特約が有効とされるケースが多く存在します。特に築年数が経過した中古住宅の取引では、売主が個人である場合、引き渡し後の責任期間を2～3か月程度に限定したり、完全に免責とする特約が一般的に用いられています。
免除特約が認められやすいのは、売主と買主が対等な立場で契約を結んだ場合です。たとえば、両者が宅建業者である業者間取引では、宅建業法の制限が適用されないため、完全免責の特約も有効となります。双方が不動産取引の専門知識を持っているため、買主は自己責任で物件の状態を判断できると考えられるからです。
築30年を超えるような古い物件では、経年劣化による不具合が当然予想されます。このような場合、売主が「現状有姿」での引き渡しを前提として免除特約を設けることは合理的と判断されやすくなります。買主も物件の状態を承知の上で購入しているという前提があるためです。
また、解体を前提とした土地付き建物の売買や、投資用物件として不動産買取業者が購入するケースでも免除特約が設けられることが多いです。買取業者は物件をリフォームして転売するため、購入時の建物の状態は問題にならないという事情があります。
ただし、免除特約を設けるだけでは不十分です。売主は物件の状態を正確に告知する義務があり、告知書に不具合の有無を詳細に記載する必要があります。告知を怠った場合、免除特約があっても責任を追及される可能性があります。
実務では、インスペクション（建物状況調査）を実施し、その結果を契約書に添付することで、物件の状態を客観的に明らかにする方法が推奨されています。これにより、後々のトラブルを防ぐことができます。
瑕疵担保責任免除特約が無効となる法律上の制限
免除特約を設けても、法律により無効とされるケースが複数存在します。不動産業従事者は、これらの法的制限を正確に把握しておく必要があります。
まず、民法572条により、売主が契約不適合の事実を知りながら買主に告げなかった場合、免除特約は無効となります。たとえば、売主が雨漏りの存在を認識していたにもかかわらず買主に伝えず、免除特約を盾に責任を逃れようとしても認められません。この場合、売主は修繕費用や損害賠償の全額を負担することになります。
次に、宅建業法40条による制限です。宅建業者が売主となる場合、引き渡しから2年未満の期間で免責とする特約は無効とされます。
つまり最低2年間は責任を負うということです。
これは買主が一般消費者であっても宅建業者であっても適用されます。ただし、売主も買主も宅建業者である場合は、宅建業法78条2項により8種制限が適用されないため、完全免責の特約も有効となります。
消費者契約法による制限も重要です。売主が法人などの事業者で、買主が一般消費者である場合、損害賠償責任の全部を免除する特約は無効となります（消費者契約法8条1項5号）。この場合、追完責任や代金減額責任を定めた上で損害賠償責任を免除する特約であれば有効とされる可能性がありますが、完全免責は認められません。
実際の訴訟事例では、土地の売買契約で免除特約を設けていたにもかかわらず、地中から環境基準を超えるヒ素などの土壌汚染が発見され、売主が瑕疵の存在を知っていたとして、3億円を超える損害賠償が認められたケースがあります。
また、新築住宅の場合は住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引き渡しから10年間は瑕疵担保責任を負うことが義務付けられており、これを免除する特約は無効です。
三井住友トラスト不動産の「不動産売買契約と契約不適合責任免除特約」では、免除特約が無効となる具体的な法律要件について詳しく解説されています
これらの法的制限を理解せずに契約書を作成すると、後々大きなトラブルに発展するリスクがあります。特に宅建業者が売主となる場合は、法律の専門家に相談しながら慎重に進める必要があります。
瑕疵担保責任免除特約の実務での活用と注意点
実務において免除特約を適切に活用するには、いくつかの重要なポイントがあります。不動産業従事者として、これらを押さえておくことでトラブルを未然に防ぐことができます。
まず、物件の状態を徹底的に調査し、把握することが必須です。売主から物件の履歴を詳しくヒアリングし、過去の修繕履歴、リフォーム内容、不具合の有無などを確認します。この情報を基に告知書を作成し、買主に正確に伝える必要があります。
契約書には、免責する範囲を具体的に記載することが重要です。「売主は一切の責任を負わない」という包括的な表現ではなく、「設備（給湯器、エアコン、換気扇など）については引き渡し時の現状有姿とし、引き渡し後の故障について売主は責任を負わない」というように、対象を明確にします。
既に判明している不具合については、契約書に個別に列挙する方法が有効です。たとえば「外壁に複数のひび割れがあり、買主はこれを了承の上で購入する」と記載すれば、その部分については後から責任を問われにくくなります。
これは具体的ですね。
免責期間を設定する場合は、物件の種類や築年数に応じて合理的な期間を定めます。個人売主の中古住宅であれば引き渡しから3か月程度、築浅の物件であれば6か月から1年程度が一般的です。あまりに短い期間では買主に不利すぎるため、無効と判断される可能性があります。
買主に対して建物状況調査（インスペクション）の実施を勧めることも有効な対策です。インスペクションにより、構造上の問題や雨漏りのリスクなどを事前に把握できます。その結果を契約書に添付することで、物件の状態について売主と買主の間で認識の齟齬がなくなり、後々のトラブルを防げます。
売主が知っている不具合を隠すことは絶対に避けなければなりません。民法572条により、知りながら告げなかった事実については免除特約の効力が否定されるだけでなく、詐欺として契約取消や不法行為に基づく損害賠償請求を受ける可能性もあります。
重要事項説明では、免除特約の内容と、それが買主にとってどのような意味を持つのかを丁寧に説明することが求められます。特に一般の消費者が買主の場合は、「免責特約があるため、引き渡し後に不具合が見つかっても売主に修理を求めることはできません」という点を明確に伝える必要があります。
契約書のひな型をそのまま使用するのではなく、個々の取引の実態に合わせてカスタマイズすることも大切です。画一的な契約書では、特定の物件の状況に応じた適切な免責条項を設けることができません。
公益財団法人不動産流通推進センターの相談事例では、免責特約付き売買で発生したトラブルと対応方法について実務的な解説が掲載されています
瑕疵担保責任保険（既存住宅売買瑕疵保険）の活用も検討に値します。この保険に加入すると、引き渡し後に構造上の欠陥や雨漏りが発覚した場合、保険金で修繕費用がカバーされるため、売主のリスクを軽減できます。
買主にとっても安心材料となります。
実務では、売主の立場を保護することと買主の利益を守ることのバランスを取ることが重要です。一方的に売主に有利な特約を設けると、後々トラブルになる可能性が高まります。双方が納得できる合理的な内容にすることが、円滑な取引につながります。
Please continue.