測量費用 相場と種類
見積もり30万円の現況測量、契約後に80万円の確定測量を要求される。
測量費用の種類と相場
不動産業に携わっていると、売主から「測量っていくらかかるの？」と聞かれる場面が頻繁にあります。測量には大きく分けて「現況測量」と「確定測量」の2種類があり、それぞれ目的も費用も大きく異なります。
現況測量は、土地の現在の状態をそのまま測る方法です。建物の新築や増改築の際に、おおよその面積を把握したい場合に利用されます。隣地所有者の立会いは不要で、境界を法的に確定させる効力もありません。一般的な住宅用地であれば、費用相場は10万～20万円程度です。ただし、土地が広かったり、高低差が激しかったりすると、作業量が増えて費用も上がります。
つまり現況測量は簡易版です。
一方、確定測量は土地の境界を法的に確定させるための測量です。土地売買の際には、ほぼ必須と考えてください。隣接する土地の所有者全員の立会いと合意が必要で、境界確認書を作成します。費用相場は35万～80万円と幅がありますが、これは後述する「官民査定」の有無で大きく変わります。
確定測量は面積100平方メートル程度の一般的な住宅用地の場合、民間同士の境界確認だけなら30万～60万円が相場です。しかし、道路や水路など公有地に接している場合は、役所との協議が必要になるため50万～80万円程度に跳ね上がります。手続きが複雑になり、立会いの日程調整にも時間がかかるためです。
測量費用を決める5つの条件
同じ100坪の土地でも、測量費用が30万円で済む場合もあれば、80万円以上かかるケースもあります。費用を左右する条件を理解しておけば、売主への説明もスムーズになります。
第一の条件は、土地の面積です。当然ながら、広ければ広いほど測量の作業量が増えます。
面積別の費用目安は以下の通りです。
📊 面積別測量費用の目安
- 50坪（約165㎡）：現況測量5万～10万円、確定測量30万～40万円
- 100坪（約330㎡）：現況測量10万～20万円、確定測量40万～80万円
- 300坪（約990㎡）：確定測量80万円～
- 1000坪（約3300㎡）：確定測量100万円以上
第二の条件は、隣接地の数です。四方を複数の土地に囲まれている場合、それぞれの所有者と境界確認を行う必要があります。隣接地が5つあれば、5人の立会いと合意が必要になるわけです。立会いの日程調整だけでも相当な手間がかかります。
第三の条件が、官民査定の有無です。道路や水路など国や自治体が所有する土地に接している場合、役所の担当者の立会いが必要になります。役所との協議には時間がかかることが多く、必要書類の作成も増えるため、費用が20万～30万円ほど上乗せされます。
官民査定が必要です。
第四の条件は、土地の形状や状況です。不整形地や高低差のある土地、傾斜地などは測量作業が複雑になります。また、境界杭が埋もれていたり、紛失していたりする場合も、探索や復元に時間がかかるため費用が増加します。
第五の条件は、隣地所有者との関係性です。境界について争いがある場合や、隣地所有者が遠方に住んでいて立会いの日程調整が難しい場合、さらには所有者が不明の場合は、筆界特定制度を利用するなど特別な手続きが必要になります。このような場合、費用は50万～80万円以上に膨らむ可能性があります。
厳しいところですね。
測量費用の内訳と作業内容
測量費用の見積書を見ても、何にいくらかかっているのか分かりにくいと感じたことはありませんか。費用の内訳を理解しておくと、適正価格かどうかの判断材料になります。
確定測量の費用は、主に以下の項目で構成されています。
📝 測量費用の主な内訳
- 事前調査費：法務局での資料収集、公図や地積測量図の取得（2万～5万円程度）
- 現地調査・測量費：実際の測量作業、境界杭の設置（10万～30万円程度）
- 境界確認立会費：隣地所有者との立会い、境界確認書の作成（5万～15万円程度）
- 官民査定費：役所との協議、立会い（必要な場合のみ、10万～30万円程度）
- 測量図面作成費：確定測量図、境界確認書類の作成（3万～10万円程度）
事前調査では、法務局で登記簿謄本、公図、地積測量図などを取得します。過去の測量記録や境界確認の履歴を調べることで、測量作業がスムーズに進むケースもあります。既存の測量図が正確で、境界杭も残っている場合は、この段階で費用を抑えられる可能性があります。
現地調査・測量では、土地家屋調査士が実際に現地を訪れ、GPS機器やトータルステーションという測量機器を使って正確な位置を測定します。境界点には境界杭やプレートを設置し、後々の紛争を防ぎます。
境界確認立会いは、測量作業の中でも特に重要な工程です。隣接する全ての土地所有者に立ち会ってもらい、境界線の位置について合意を得ます。この合意内容を「境界確認書」として書面に残し、各所有者から署名・押印をもらいます。この書類があることで、将来的な境界トラブルを防ぐことができます。
測量費用 面積と期間の関係
「測量っていつ頃完了するんですか？」という質問も、売主からよく受けます。測量にかかる期間を正確に伝えられるかどうかで、売却スケジュールの組み立てが変わってきます。
現況測量であれば、比較的短期間で完了します。
調査日から2週間程度が目安です。
隣地所有者の立会いが不要なため、土地家屋調査士のスケジュール次第で柔軟に対応できます。
一方、確定測量には1ヶ月半～3ヶ月程度の期間が必要です。これは測量作業そのものよりも、関係者との日程調整に時間がかかるためです。隣接地の所有者が複数いる場合、全員の都合を合わせるだけで数週間かかることも珍しくありません。
つまり3ヶ月は見ておくべきです。
官民査定が必要な場合は、さらに期間が延びます。役所の担当者との立会い日程の調整に加え、官民境界の確定には正式な手続きが必要です。申請から立会いまでに1ヶ月以上かかるケースも多く、全体で3ヶ月以上、場合によっては半年近くかかることもあります。
測量期間を短縮したい場合は、以下の点に注意してください。まず、隣地所有者との関係が良好であることが重要です。事前に測量の目的を説明し、協力を依頼しておくとスムーズに進みます。また、既存の測量図が比較的新しく、境界杭も残っている場合は、作業を省略できる可能性があります。
反対に、期間が長引く要因もあります。隣地所有者が遠方に住んでいる場合や、所有者が多数いる場合は日程調整が難航します。また、境界について争いがある場合は、筆界特定制度や境界確定訴訟といった法的手続きが必要になり、数年単位で時間がかかることもあります。
痛いですね。
測量費用を抑える実践的な方法
測量費用は決して安くありませんが、工夫次第で費用を抑えることは十分に可能です。売主の負担を少しでも軽くするために、不動産業者として提案できる方法をいくつか紹介します。
最も効果的なのは、複数の土地家屋調査士から見積もりを取ることです。同じ測量内容でも、業者によって10万～20万円の差が出ることがあります。ただし、安ければ良いというわけではありません。見積もりの根拠を明確に説明してくれる業者、過去の実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
結論は比較することです。
既存の測量図を活用することも有効な方法です。過去に測量が行われていて、その測量図が法務局に保管されている場合、その図面を基に作業を進めることで費用を削減できます。地積測量図の作成者欄を確認し、同じ土地家屋調査士に再度依頼すると、過去のデータを活用できるため割安になる可能性があります。
隣地から境界立会いを依頼された時は、チャンスです。その測量業者に自分の土地の測量もまとめて依頼すれば、新規依頼と比べて作業量が減少するため、大幅な値引きが期待できます。同じ測量業者が隣接地を同時に測量することで、効率が良くなるためです。
これは使えそうです。
売却目的で行った測量費用は、確定申告時に「譲渡費用」として経費計上できます。譲渡所得の計算において、測量費用を差し引くことで課税所得を減らし、結果的に納める税金を少なくすることができます。例えば、50万円の測量費用を経費にできれば、税率20%として10万円の節税効果があります。
確定申告で節税できます。
買主との交渉で費用を分担する方法もあります。一般的には売主が測量費用を負担しますが、法律で決まっているわけではありません。売却前に買主が現れた場合、確定測量の必要性を説明し、費用の一部負担を依頼することも可能です。折半や一部負担の形で合意できれば、売主の負担を軽減できます。
不動産業者が知るべき測量トラブル回避術
測量に関するトラブルは、不動産取引の中でも特に深刻な問題に発展しがちです。不動産業者として、事前にリスクを察知し、適切な対応を提案できるかどうかが、プロとしての腕の見せ所です。
最も多いトラブルは、隣地所有者との境界に関する認識の違いです。「この境界杭の位置が違う」「昔からこちら側まで使っていた」といった主張が出てくると、簡単には解決しません。このような場合、まずは土地家屋調査士に過去の測量記録を詳細に調査してもらい、客観的な根拠を示すことが重要です。
それでも合意に至らない場合は、筆界特定制度の利用を検討します。筆界特定制度とは、法務局に申請することで、筆界調査委員が境界を特定してくれる制度です。費用は50万～80万円程度かかりますが、裁判よりは安価で期間も短く済みます。
境界確定訴訟は最終手段です。
隣地所有者が立会いを拒否するケースもあります。このような場合、まずは測量の目的と必要性を丁寧に説明することが大切です。「あなたの土地の境界も明確になり、将来的な紛争を防げます」という点を強調すると、協力が得られやすくなります。
隣地所有者が不明の場合は、さらに厄介です。相続登記が行われておらず、登記簿上の所有者が既に亡くなっているケースが増えています。この場合、相続人を戸籍で追跡する必要があり、相続人が多数に及ぶこともあります。弁護士や司法書士と連携して対応することになります。
官民査定でのトラブルも注意が必要です。役所との境界確認では、道路の拡幅計画や下水道工事の予定など、将来的な公共事業の影響を受ける可能性があります。測量前に役所の都市計画課や道路管理課に確認を取り、将来的なリスクを売主に説明しておくことが重要です。
測量費用の負担を巡るトラブルもあります。売買契約書に「測量費用は売主負担」と明記されていても、実際に測量してみたら想定以上に高額になり、売主が支払いを渋るケースがあります。このような事態を避けるため、契約前に必ず複数の業者から見積もりを取り、費用の上限を契約書に明記しておくべきです。
意外ですね。
現況測量で契約を進めたものの、買主から「確定測量が必要」と後から要求されるケースもあります。これは記事冒頭で紹介した「驚きの一文」の状況です。契約前の段階で、どの種類の測量が必要なのか、買主の要望を明確にしておくことが、このようなトラブルを防ぐ鍵になります。
トラブルが発生した場合の費用負担についても、事前に取り決めておくことが重要です。例えば、「筆界特定制度を利用する必要が生じた場合の費用は売主買主で折半する」といった条項を契約書に盛り込んでおくと、後々の揉め事を防げます。
