通行掘削承諾と民法改正の要点
法改正で承諾不要になったのに銀行が断る事態が発生している。
通行掘削承諾と民法改正の基本理解
令和5年4月1日に施行された改正民法によって、私道の通行と掘削に関する取り扱いが大きく変わりました。改正の中心となるのが民法213条の2の新設です。この条文により、電気・ガス・水道などのライフラインを引き込むために他人の土地に設備を設置する権利が明文化されました。
改正前は、私道の掘削について明確な法的根拠がありませんでした。そのため実務では、私道所有者から「通行掘削承諾書」を取得することが事実上必須とされていたのです。承諾書がなければ、水道局やガス会社が工事を拒否するケースが大半でした。
つまり法改正で権利が明確になったということですね。
改正後は、私道所有者に対して目的・場所・方法を事前通知すれば、承諾を得ることなく掘削できるようになりました。通知期間は事案にもよりますが、法務省の見解では2週間から1ヶ月程度前とされています。これにより所有者不明の私道や、承諾を拒否する所有者がいる場合でも、ライフラインの引き込みが可能になったのです。
ただし注意が必要なのは、承諾が不要になったのはあくまで「ライフラインの設置」に限定される点です。私道の日常的な通行については、従来どおり通行権の有無が問われます。建築基準法上の位置指定道路であれば通行は自由ですが、それ以外の私道では袋地通行権や地役権、契約などの根拠が必要になります。
通行掘削承諾における改正民法の詳細規定
改正民法213条の2第1項は、「他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ」継続的給付を受けられない場合に、必要な範囲内で設備の設置・使用ができると定めています。対象となるライフラインは電気・ガス・上下水道だけでなく、電話やインターネットなどの電気通信も含まれます。
設備設置権が基本です。
設備の設置場所や方法については、他の土地や設備のために損害が最も少ないものに限定されます。複数の設置ルートがある場合、私道所有者への影響が最小限になる方法を選択する義務があるのです。例えば私道内に公道に通じる部分とそうでない部分があれば、通常は公道寄りの部分を選ぶことになるでしょう。
通知については、所有者だけでなく使用者（賃借人など）がいる場合はその者にも通知が必要です。所有者の所在が不明な場合は、簡易裁判所の公示による意思表示の手続きを利用できます。所在不明だからといって通知なしで掘削することはできません。
この点は実務上、特に注意が必要です。
土地の分割や一部譲渡によってライフラインが引き込めなくなった場合は、特別な制限があります。この場合、設備を設置できるのは分割者や譲渡者の所有地のみに限定されます。袋地通行権と同様の考え方が適用されるのです。
通行掘削承諾における償金と費用負担の実務
改正民法では承諾料の支払い義務はなくなりましたが、償金の支払い義務は明記されています。国土交通省のガイドラインでも「設備の設置を承諾することに対するいわゆる承諾料を求められても、応ずる義務はない」と明示されました。しかし実際に損害が発生した場合の償金は別問題です。
償金には2種類あります。まず設備設置工事で一時的に土地を使用する際に生じた損害については、実損額相当を一括で支払います。例えば工事のために私道上の植栽を撤去した場合、その費用が該当するでしょう。
使用料相当額の支払いもあります。
継続的に土地の使用が制限される場合は、使用料相当額を支払う必要があります。
この償金は1年ごとの定期払いが可能です。
例えば給水管が地上に設置され、その部分の使用が恒久的に制限される場合などが該当します。
償金の具体的な金額については法律で定められていません。一般的には囲繞地通行権の償金を参考にする方法や、不動産鑑定士による評価を基準とする方法があります。ただし従来の掘削承諾料の相場は3万円から10万円程度、高額なケースでは100万円に達することもありました。改正後の償金がこれらと同水準になるかは、今後の実務の積み重ねで決まっていくでしょう。
他人の設備を使用する場合も費用負担が発生します。使用開始時に損害が生じれば実損額を一括払いし、継続的に利益を受ける場合は受ける利益の割合に応じて修繕・維持費用を負担します。いわゆる「タダ乗り」は認められないということですね。
通行掘削承諾書が依然必要とされる実務の現実
法律上は承諾不要となったにもかかわらず、実務の現場では多くの水道局・ガス会社・金融機関が通行掘削承諾書の提出を求め続けています。一部自治体では改正民法を踏まえて承諾書不要を明示した例もありますが、全国一律に運用が変わったわけではありません。
特に問題となるのが住宅ローン審査です。金融機関の多くは、私道持分がない物件や通行掘削承諾書がない物件に対して融資を拒否するか、融資条件を厳しくする傾向があります。物件の担保価値を評価する際、通行や掘削が自由にできない土地は資産価値が低いと判断されるためです。
これは意外ですね。
不動産売買の場面でも承諾書の有無が取引の成否を左右します。買主が住宅ローンを利用する予定であれば、承諾書がないと融資が下りず、結果として売買契約が白紙撤回されるリスクがあるのです。そのため不動産業者としては、法改正があったとしても従来どおり承諾書の取得を優先する実務対応が続いています。
水道局やガス会社も同様の対応を取っています。改正民法により理屈上は承諾書なしでも工事可能ですが、実際には承諾書の提出を工事の条件とする事業者が少なくありません。工事後のトラブルを回避したいという事業者側の判断があるようです。
この乖離は不動産業従事者にとって非常に厄介な問題です。顧客に対して「法律上は承諾不要です」と説明しても、実際には融資が受けられなかったり工事を拒否されたりする事態が発生します。法改正の趣旨と実務のギャップを理解し、現実的な対応を取ることが求められているのです。
通行掘削承諾における不動産業者の戦略的対応
不動産業従事者としては、法改正の内容を正確に理解しつつ、実務の現実に即した対応を取る必要があります。まず物件調査の段階で、前面道路が私道かどうかを必ず確認しましょう。法務局で公図と全部事項証明書を取得すれば、道路の所有者が特定できます。
私道であることが判明したら、位置指定道路かどうかを確認します。位置指定道路であれば建築基準法上の道路として認められ、通行は自由です。ただし掘削については別途、所有者との調整が必要になる場合があります。
承諾書取得の実務手順です。
通行掘削承諾書を取得する場合、私道の所有者全員から署名捺印をもらう必要があります。共有私道の場合、共有者が10名を超えることも珍しくありません。1名でも承諾を拒否すれば、従来の実務では取引が困難になっていました。改正民法の施行後は、拒否する所有者がいても法的には掘削可能ですが、現実的には承諾書なしでの取引は避けるべきでしょう。
承諾書の取得には費用がかかります。行政書士に依頼する場合、1件から5件までで3万3000円、6件から14件までで6万6000円、15件から20件で9万9000円程度が相場です。私道所有者から承諾料を要求されるケースもありますが、改正後は法的根拠がないため応じる義務はありません。ただし実際に損害が発生する場合の償金は別途必要です。
売買契約書への特約記載も重要です。「売主は引渡し日までに私道所有者から通行掘削承諾書を取得する」という条項を入れることで、責任の所在を明確にできます。承諾書が取得できない場合の契約解除条項も併せて定めておくと安全です。
重要事項説明では、改正民法の内容と実務の現状を両方説明する必要があります。「法律上は通知のみで掘削可能ですが、金融機関や事業者が承諾書を求める場合があります」と説明し、買主の理解を得ておくことが重要です。説明を怠ると後日トラブルになるリスクがあります。
買主が住宅ローンを利用する場合は、事前に金融機関の融資条件を確認しましょう。承諾書の有無が融資可否に影響するかを把握しておけば、適切な対応が取れます。銀行によっては改正民法を踏まえて融資条件を緩和しているケースもあるため、複数の金融機関を比較検討することをお勧めします。
国土交通省「民法改正と共有私道ガイドラインの改訂について」のPDF資料では、改正民法の詳細な解説と実務上の留意点がまとめられています。ライフライン設置権の要件や通知方法、償金の考え方について確認できます。
TMI総合法律事務所のコラム「ライフラインの設備の設置・使用権（民法213条の2）」では、弁護士による改正条文の詳細な解説が掲載されています。設備設置権の発生要件や通知のタイミングについて、実務的な視点から説明されています。
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