35条書面37条書面の覚え方と違い
37条書面を交付せず50万円の罰金リスク
35条書面と37条書面の基本的な違い
不動産取引において35条書面と37条書面は、それぞれ異なる目的とタイミングで交付される重要な書面です。両者の違いを正確に把握することは、宅建業法違反を防ぐだけでなく、実務における顧客対応の質を高めることにつながります。
35条書面は「重要事項説明書」と呼ばれ、契約成立前に交付される書面です。この書面の主な目的は、買主や借主といった権利取得者に対して、物件に関する重要な情報を事前に提供し、納得したうえで契約判断をしてもらうことにあります。宅建士が宅建士証を提示しながら、登記された権利関係、法令上の制限、建物の状態、水害ハザードマップにおける所在地などを説明する義務があります。つまり35条書面は「物件のトリセツ」のような位置づけです。
一方で37条書面は「契約書」または「契約内容記載書面」と呼ばれ、契約成立後に遅滞なく交付されます。こちらは契約内容を正式に記録し、後日の紛争を防止するための書面です。契約当事者の氏名や住所、物件の特定情報、代金や支払時期、引渡時期などが記載されます。35条書面と大きく異なるのは、37条書面には説明義務がない点です。宅建士による記名は必要ですが、交付自体は従業員でも可能です。
交付先についても明確な違いがあります。35条書面は買主や借主といった「権利を取得する側」にのみ交付しますが、37条書面は売主・買主、貸主・借主といった「契約当事者の双方」に交付する必要があります。この違いは、35条書面が「取引判断のための情報提供」であるのに対し、37条書面が「契約内容の相互確認」であることから理解できます。
交付時期の違いも重要です。35条書面は契約成立前、つまり買主や借主が契約を決断する前に交付・説明しなければなりません。一方、37条書面は契約成立後に遅滞なく交付すればよく、通常は契約締結と同時に交付されることが多いです。この時期の違いを混同すると、宅建業法違反となるリスクがあります。
実務の現場では、アパートやマンションの賃貸契約をイメージするとわかりやすいでしょう。物件を内見して気に入った後、宅建士が宅建士証を提示しながら物件の詳細を説明してくれる場面で交付されるのが35条書面です。その説明を受けて納得し、実際に契約する際に渡される具体的な契約内容が記載された書面が37条書面です。
両書面の違いを一言でまとめるなら、35条書面は「契約前の判断材料」、37条書面は「契約後の証拠書類」ということですね。この理解があれば、記載事項の違いも自然と頭に入ってきます。
宅建試験における37条書面の詳細な記載事項や覚え方のコツについては、こちらの日建学院の解説記事が参考になります
35条書面の記載事項と覚え方のポイント
35条書面に記載すべき事項は非常に多岐にわたりますが、その全てに共通するのは「契約判断に影響を与える重要な情報」という点です。記載事項は取引の種類によって異なるため、売買・交換と賃借のそれぞれで何が必要かを整理して覚える必要があります。
売買・交換における主な記載事項として、まず登記簿に記載された権利の種類、内容、登記名義人または所有者の氏名があります。これは物件の所有関係を明確にするための基本情報です。次に法令上の制限として、都市計画法や建築基準法などの制限内容を記載します。建物であれば建物状況調査の実施有無とその結果、石綿使用の有無、昭和56年6月1日以前に新築着手した建物なら耐震診断の実施有無も記載が必要です。
水害ハザードマップにおける物件の所在地も、近年の法改正で追加された重要事項です。これは購入者が自然災害のリスクを事前に把握できるようにするための措置で、記載を怠ると説明義務違反となります。私道に関する負担があれば、その内容も説明が必要です。
取引条件に関する記載事項として、代金以外に授受される金銭の額や目的、契約不適合責任に関する事項があります。割賦販売契約の場合は、販売価格、割賦販売価格、頭金、賦払金の額、支払時期と方法も記載します。ただし割賦販売に関する記載は賃借の場合には不要です。
賃借の場合は、これらに加えて借賃以外の金銭の額や授受目的、契約期間や更新に関する事項、用途その他の利用制限に関する事項、敷金や保証金の精算に関する事項などが追加されます。賃借特有の記載事項は、借主の権利保護という観点から設定されているということですね。
35条書面の記載事項を効率的に覚えるには、語呂合わせが有効です。例えば売買・交換の記載事項を「東方神起全国みかん調査、前回の入賞以外テロップ不要」といった語呂で覚える方法があります。各単語が記載事項の頭文字に対応しており、「東（登記）」「方（法令制限）」「神（私道）」「起（既存建物の調査）」といった具合に展開できます。
もう一つの覚え方として、記載事項を「物件に関する事項」「取引条件に関する事項」「その他の事項」の3つのカテゴリーに分けて整理する方法があります。物件に関する事項には権利関係や法令制限、建物状況など、取引条件に関する事項には代金や契約不適合責任、その他の事項には水害ハザードマップや私道負担などが該当します。
この分類を意識すると、記載漏れを防げます。
実務上の注意点として、相手方が宅建業者である場合、35条書面の説明を省略できますが交付は必要です。これは業者間取引であっても、後日の紛争防止のために書面での情報共有が求められるためです。ただし、一般消費者相手の場合は必ず宅建士による対面での説明と書面交付が必要となります。
記載事項を覚える際は、単純な丸暗記ではなく「なぜこの情報が必要なのか」という理解を伴った記憶が重要です。例えば水害ハザードマップの所在地記載は、近年の豪雨災害の増加を背景に追加された項目であり、購入者の生命財産を守るための措置だと理解すれば忘れにくくなります。
35条書面と37条書面の記載事項を比較表で整理したい方は、こちらの伊藤塾の記事が参考になります
37条書面の記載事項と実務上の注意点
37条書面は契約成立後に交付する書面であり、記載事項は「絶対的記載事項」と「任意的記載事項」の2つに分類されます。絶対的記載事項は契約の種類に関わらず必ず記載しなければならない項目、任意的記載事項は取り決めがあった場合にのみ記載すればよい項目です。この区別を正確に理解することが、実務でのミスを防ぐ鍵となります。
絶対的記載事項として、まず契約当事者の氏名と住所があります。これは契約の主体を明確にするための基本情報です。次に物件を特定するために必要な表示として、所在地、地番、面積、建物なら構造や床面積などを記載します。既存建物の売買・交換の場合は、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項も記載が必要です。
代金または交換差金、賃借の場合は借賃の額、その支払時期と支払方法も絶対的記載事項です。これは金銭授受の内容を明確にし、後日の紛争を防ぐためです。
物件の引渡時期も必ず記載します。
売買・交換の場合は移転登記の申請時期も絶対的記載事項ですが、賃借の場合は登記申請自体が発生しないため記載不要です。
任意的記載事項には、代金以外に授受される金銭の額、授受の目的、収受の時期があります。
手付金、敷金、礼金などがこれに該当します。
契約解除に関する事項、損害賠償額の予定または違約金に関する事項も、定めがあれば記載が必要です。住宅ローンのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置、いわゆるローン特約も任意的記載事項です。
天災その他不可抗力による損害の負担に関する事項、いわゆる危険負担も定めがあれば記載します。契約不適合責任に関する事項とその履行に関する保証保険契約の締結等の措置も、売買・交換の場合の任意的記載事項です。物件に関する租税その他の公課の負担についても、定めがあれば記載が必要となります。
37条書面の記載事項を覚える語呂合わせとして、「必要、いのししのお引越し」というフレーズがあります。「必要（必要な表示）」「い（意思）」「の（の代金）」「しし（支払時期）」「の（の方法）」「お（お渡し時期）」「引越し（引渡し、記名）」といった具合に展開できます。絶対的記載事項だけを覚える場合は、このような語呂合わせが効果的です。
実務上の重要な注意点として、37条書面の交付を怠った場合、宅建業者は監督処分として業務停止処分を受ける可能性があり、さらに50万円以下の罰金という罰則が科されることがあります。
この罰則は決して軽くありません。
実際に、37条書面の不交付で業務停止処分を受けた業者の事例は複数報告されており、基本的な義務であるにもかかわらず違反が起きているのが現状です。
37条書面には説明義務がないため、宅建士以外の従業員が交付することも可能ですが、記名は必ず宅建士が行わなければなりません。複数の宅建業者が関与する取引の場合、少なくとも1名の宅建士が記名すれば足りますが、実務では各業者の宅建士がそれぞれ記名することが一般的です。
また、37条書面は契約当事者の双方に交付する必要があります。35条書面と異なり、売主や貸主にも交付が必要な点に注意が必要です。相手方が宅建業者であっても、37条書面の交付を省略することはできません。これは契約内容の相互確認という37条書面の目的から、当然の要請だということですね。
電磁的方法による交付も可能ですが、交付の相手方の承諾が必要です。買主だけが電子交付に承諾し、売主が書面での交付を希望する場合、買主には電子で、売主には書面で交付することになります。この場合、説明を2度行う必要はありませんが、交付方法の確認は慎重に行う必要があります。
35条書面と37条書面の記載事項の重複と区別
35条書面と37条書面には、一部重複する記載事項があり、この重複部分の理解が混同を防ぐポイントとなります。重複する主な事項として、代金以外に授受される金銭の額と目的、契約不適合責任に関する事項、契約解除に関する事項などがあります。しかし、記載の目的や詳細度が異なるため、単純に同じ内容を書けばよいわけではありません。
代金以外に授受される金銭について、35条書面では「手付金等の保全措置の内容」も含めて記載が必要です。これは契約前に買主が手付金の安全性を確認できるようにするためです。一方、37条書面では金銭の額、授受の目的、収受の時期を記載しますが、保全措置の内容は記載不要です。これは37条書面が契約成立後の書面であり、既に保全措置が講じられた後だからですね。
契約不適合責任に関する事項も、両書面に記載が必要ですが、35条書面では「特約がある場合はその内容」を説明し、37条書面では「定めがあれば記載」という任意的記載事項となります。つまり、特約がない場合は37条書面への記載は不要ですが、35条書面では民法の原則に従う旨を説明する必要があります。
重複しない記載事項を整理すると、35条書面のみに記載する事項として、登記された権利関係、法令上の制限、水害ハザードマップの所在地、建物状況調査の実施有無、石綿使用の有無、耐震診断の実施有無などがあります。これらは全て「物件の状態や法的制限」に関する情報であり、契約判断のために事前に知っておくべき事項です。
一方、37条書面のみに記載する事項として、契約当事者の氏名・住所、代金の支払時期・方法、物件の引渡時期、移転登記の申請時期などがあります。これらは「契約の具体的な履行内容」であり、契約成立後に確認すべき事項だということですね。
記載事項を区別するコツは、「全ての契約者で共通する重要な事項を記載するのが35条書面」「契約者ごとに個別の事情を記載するのが37条書面」とイメージすることです。登記簿上の権利関係や建物状況調査の実施有無は、誰が買っても変わらない物件固有の情報なので35条書面に記載します。一方、代金の支払時期や引渡時期は契約者ごとに異なる個別の約束事なので37条書面に記載します。
比較表を使って整理するのも効果的です。表の縦軸に記載事項を並べ、横軸に35条書面と37条書面を配置し、該当する箇所に○をつけていきます。この作業を繰り返すことで、どの事項がどちらの書面に記載されるのか、視覚的に記憶できます。過去問を解く際も、この比較表を参照しながら進めると知識の定着が早まります。
実務では、35条書面と37条書面を別々の書面として作成するのが一般的ですが、37条書面の内容を含む契約書を作成し、それに35条書面の内容も盛り込んだ「一体型の書面」を作成することも可能です。ただし、その場合でも35条書面部分については契約前に説明する必要があり、タイミングの区別は厳守しなければなりません。
記載事項の混同を防ぐには、実際の取引場面をイメージしながら覚えることが重要です。「この情報は契約前に知っておくべきか、契約後に確認すればよいか」という視点で考えると、自然と35条書面と37条書面の区別がつくようになります。
実務で活かせる35条書面37条書面の確実な使い分け
不動産取引の実務において、35条書面と37条書面の使い分けミスは、顧客からのクレームや行政処分のリスクに直結します。特に新人の宅建士や不動産営業担当者は、両書面の交付タイミングや説明義務の違いを正確に把握しておく必要があります。実務における典型的なミスパターンを知ることで、事前にリスクを回避できます。
最も多いミスの一つが、35条書面の説明を契約と同時に行ってしまうケースです。35条書面は契約成立前に交付・説明することが法律で義務付けられており、契約と同時では遅すぎます。契約前に十分な時間を設けて説明し、顧客が内容を理解したうえで契約判断できるようにする必要があります。理想的には、契約日の数日前に重要事項説明の時間を設定するのが望ましいです。
37条書面の交付を忘れるというミスも散見されます。契約書を交付したから37条書面は不要だと誤解しているケースや、単純に失念しているケースがあります。37条書面は契約書とは別の法的義務であり、仮に契約書と同じ内容であっても、宅建士の記名のある37条書面を正式に交付する必要があります。実務では契約書に宅建士の記名欄を設けることで、契約書をもって37条書面とすることが一般的です。
交付先を間違えるミスもあります。35条書面は買主や借主のみに交付すればよいですが、37条書面は売主・買主、貸主・借主の双方に交付しなければなりません。特に媒介業者の立場で取引に関与する場合、両当事者への交付を忘れずに行う必要があります。交付の際は、両当事者から受領の確認を得ておくと、後日のトラブル防止になります。
宅建士証の提示義務についても混同しやすいポイントです。35条書面の説明時には必ず宅建士証を提示しなければなりませんが、37条書面の交付時には請求があった場合のみ提示すれば足ります。ただし、実務では顧客の信頼を得るために、37条書面の交付時にも自主的に宅建士証を提示することが推奨されます。
記載漏れを防ぐためには、チェックリストの活用が有効です。35条書面と37条書面それぞれについて、必須記載事項のチェックリストを作成し、書面作成時に一つずつ確認していきます。特に任意的記載事項については、「定めがある場合」という条件を見落としがちなので、契約内容を精査したうえでチェックする習慣をつけましょう。
電子契約が普及している現在、電磁的方法による交付の場合の手続きも押さえておく必要があります。電磁的方法で交付する場合は、事前に相手方の承諾を得て、承諾の記録を残しておくことが重要です。承諾なしに電子で交付した場合、交付義務を果たしていないと見なされるリスクがあります。承諾の取得は書面またはメールなど、記録が残る方法で行いましょう。
業者間取引の場合の特例についても理解が必要です。相手方が宅建業者である場合、35条書面の説明は省略できますが交付は必要です。一方、37条書面については説明義務がもともとないため、業者間取引でも一般取引でも取扱いは変わりません。この区別を正確に理解しておくと、業者間取引での対応がスムーズになります。
社内での情報共有も重要です。複数の担当者が関与する取引の場合、誰が35条書面の説明を担当し、誰が37条書面を交付するのか、役割分担を明確にしておく必要があります。宅建士の記名についても、複数の宅建士がいる場合は誰が記名するのか事前に決めておくと、書面作成がスムーズに進みます。
顧客対応の観点では、35条書面の説明時に「これから契約前の重要事項の説明をします」と明確に伝え、37条書面の交付時には「契約内容を記載した書面をお渡しします」と説明することで、顧客も両書面の違いを理解しやすくなります。顧客の理解度を確認しながら進めることで、後日の「聞いていない」といったトラブルを防げますね。
記載事項の更新にも注意が必要です。法改正により記載事項が追加されることがあるため、常に最新の宅建業法の内容を確認し、書面のひな型を更新しておく必要があります。特に水害ハザードマップの所在地記載のように、近年追加された項目については、記載漏れが発生しやすいので意識的にチェックしましょう。
Please continue.
