普通借地権 期間の基本
30年未満で契約しても自動的に30年になります。
普通借地権の期間は最低30年と法律で決まっている
普通借地権の存続期間は、借地借家法によって最低30年と定められています。これは建物所有を目的とする借地契約において、借地人の権利を保護するための強行規定です。
仮に契約書で「20年」や「25年」といった30年未満の期間を定めた場合でも、その定めは法的に無効となります。この場合、自動的に30年の契約として扱われるため、地主側も借地人側も認識しておく必要があります。
つまり30年が最低ラインです。
一方で、30年以上の期間を定めることは可能です。たとえば「50年」や「60年」といった長期契約も有効に成立します。実務では、借地人が長期的に安定して土地を利用したい場合に、このような長期契約が選択されることがあります。
期間の定めをしなかった場合も、法律上は30年の契約として扱われます。これは借地借家法第3条に明記されており、契約書に期間の記載がない場合の法定期間となっています。
借地借家法の全文（e-Gov法令検索）で第3条の条文を確認できます。期間設定の法的根拠を確認する際の参考リンクです。
この30年という期間は、建物の構造に関わらず一律に適用されます。木造でも鉄筋コンクリート造でも、すべて同じ30年が最低期間です。旧借地法では堅固・非堅固の区別がありましたが、新法ではこの区別は撤廃されています。
普通借地権の更新後の期間は1回目20年・2回目以降10年
普通借地権は契約の更新が可能であり、更新後の存続期間にも法律上の定めがあります。最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上の期間を設定しなければなりません。
1回目の更新で「15年」と定めた場合、この定めは無効となり自動的に20年に延長されます。同様に、2回目以降の更新で「5年」と定めても、10年に延長されるルールです。
更新は20年、その次は10年です。
当事者間で合意があれば、これより長い期間を定めることも可能です。たとえば1回目の更新で「30年」、2回目の更新で「20年」といった設定も有効に成立します。実務では、借地人の建物の耐用年数や事業計画に合わせて、法定期間より長く設定することもあります。
更新の際に特に期間を定めなかった場合、1回目の更新であれば20年、2回目以降の更新であれば10年が法定期間として適用されます。これも借地借家法第4条に明記されている内容です。
建物を再築した場合には、地主の承諾があれば借地権の期間が延長される特例もあります。この場合、地主の承諾日または再築日のいずれか早い日から20年間、借地権が延長されます。たとえば残存期間が5年しかない時点で建物を再築し、地主の承諾を得た場合、そこから新たに20年間の期間が確保されるということです。
普通借地権の期間における旧法と新法の違い
1992年（平成4年）8月1日を境に、借地権に適用される法律が旧借地法から借地借家法（新法）に変わりました。この日以前に締結された契約には旧借地法が、この日以降に締結された契約には借地借家法が適用されます。
旧借地法では、建物の構造によって期間が異なる仕組みでした。鉄筋コンクリート造などの堅固建物の場合、期間の定めがなければ60年、期間を定める場合は最低30年以上でした。木造などの非堅固建物の場合、期間の定めがなければ30年、期間を定める場合は最低20年以上という規定です。
堅固か非堅固かで違います。
更新後の期間も、旧法では堅固建物が30年以上、非堅固建物が20年以上とされていました。新法と比較すると、旧法の方が全体的に長い期間設定となっています。
新法では建物の構造による区別が撤廃され、すべての建物で一律30年以上となりました。更新後も1回目20年以上、2回目以降10年以上と統一されています。これにより、契約管理がシンプルになった一方で、旧法に比べて期間が短縮された面もあります。
実務では、旧法適用の契約がまだ多く残っています。築年数の古い借地権を扱う際には、契約締結日を確認し、どちらの法律が適用されるかを正確に判断することが重要です。旧法と新法では期間だけでなく、更新拒絶の要件なども異なるため、契約書の作成日や更新日の記録を丁寧に確認する必要があります。
普通借地権と定期借地権の期間の違い
普通借地権と定期借地権は、期間の設定方法と更新の有無において根本的に異なります。この違いを理解することは、不動産業務において極めて重要です。
普通借地権は最低30年の期間設定で、契約の更新が可能です。建物が存在する限り、地主に正当事由がなければ自動的に更新される「法定更新」の仕組みがあります。つまり、借地人は半永久的に土地を利用できる可能性があります。
更新できるかどうかが最大の違いです。
一方、定期借地権は契約期間満了後の更新が一切認められません。契約で定めた期間が終了すれば、借地人は建物を解体し、土地を更地にして地主に返還する義務があります。
これが定期借地権の最大の特徴です。
定期借地権には3つの種類があり、それぞれ期間設定が異なります。一般定期借地権は50年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権は30年以上です。いずれも普通借地権と異なり、契約期間が明確に区切られています。
期間の長さだけでなく、契約方式にも違いがあります。普通借地権は口頭契約でも成立しますが、定期借地権は公正証書などの書面による契約が法律で義務付けられています。特に一般定期借地権と事業用定期借地権は、公正証書による契約が必須です。
地代の相場も異なります。普通借地権の地代は固定資産税の3倍程度（更地価格の1%未満程度）が目安ですが、定期借地権の地代は土地価格の2～3%程度と高めに設定されることが一般的です。期間が限定されている分、地主は短期間でより多くの収益を得ようとするためです。
普通借地権の期間満了時における更新料の相場と計算方法
普通借地権の更新時には、借地人が地主に対して更新料を支払うことが慣習となっています。ただし、更新料の支払いは法律で義務付けられているわけではなく、契約書に定めがある場合や地域の慣習に基づいて支払われるものです。
更新料の相場は、一般的に「借地権価格の5%程度」または「更地価格の3%程度」とされています。たとえば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60%の土地の場合、借地権価格は3,000万円（5,000万円×60%）となります。この場合の更新料は、借地権価格ベースで150万円（3,000万円×5%）、更地価格ベースで150万円（5,000万円×3%）が目安です。
5%か3%が一般的な相場です。
ただし、この相場には地域差があります。都心部では更地価格の3～5%、地方では2～3%程度になることもあります。また、商業地の場合は住宅地よりも高く設定される傾向があり、借地権価格の10%、更地価格の7%程度になることもあります。
更新料の計算には、国税庁が公表している路線価と借地権割合を用います。路線価は毎年7月に更新されるため、更新時期に近い最新の路線価を使用することが重要です。借地権割合は路線価図に記載されており、A地区90%、B地区80%といった形で示されています。
国税庁の路線価図（国税庁ホームページ）で最新の路線価と借地権割合を確認できます。更新料の計算基礎となる正確な数値を調べる際に活用してください。
更新料は一括払いが原則ですが、金額が高額になる場合には分割払いの交渉も可能です。地主と借地人の合意があれば、支払い方法は柔軟に決められます。契約書に更新料の定めがない場合でも、地域の慣習として支払いを求められることがあるため、事前に周辺の相場を調査しておくことが賢明です。
