賃料改定拒否と大和リビング対応
サイン後でも賃料改定の拒否は可能です
賃料改定における借地借家法32条の適用要件
大和リビングを含む賃貸管理会社が賃料改定を行う際、必ず従わなければならない法律があります。
それが借地借家法第32条第1項です。
この条文は、賃料の増減請求について厳格な要件を定めています。
具体的には、建物の賃料が「土地・建物に対する租税その他の負担の増減」「土地・建物の価格の上昇・低下」「その他の経済事情の変動」「近傍同種の建物の借賃と比較して不相当」となった場合にのみ、賃料の増減請求が可能とされています。つまり、管理会社やオーナーが「物価が上がったから」という理由だけで値上げを要求しても、それが客観的に証明できなければ法的には認められないということです。
不動産業従事者として押さえておきたいのは、この要件の「不相当」という言葉の意味です。単に物価が上昇したというだけでは不十分で、実際に固定資産税評価額や周辺相場との比較など、具体的な数値による裏付けが必要になります。
大和リビングの事例では、月1,000円から6,500円程度の値上げが多く見られます。しかし体験談を見ると、地価公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価のいわゆる「一物四価」すべてが下落しているケースでも値上げを要求されたという報告があります。この場合、借地借家法32条の要件を満たしていないため、入居者は拒否する正当な理由を持っているといえます。
賃料改定の妥当性を判断する際は、不動産鑑定士による鑑定が最も説得力を持ちます。ただし、私的鑑定でも最低20万円程度の費用がかかるため、月数千円の値上げ幅では費用対効果が見合いません。そのため、実務では一物四価の推移や周辺賃料相場のデータで十分な根拠となることが多いのです。
不動産適正取引推進機構の賃料増減額請求に関する実務資料（PDF）では、賃料改定の具体的な判断基準について詳細な解説があります。
つまり法的根拠が必須です。
大和リビング賃料改定通知への対応手順
大和リビングから賃料改定の通知が届いた場合、不動産業従事者として入居者にアドバイスすべき具体的な対応手順があります。まず最も重要なのは、通知を受け取っても即座に同意書にサインしないことです。
実際の対応は以下の流れで進めます。まず通知が届いたら、その内容を詳細に確認します。値上げ額、改定理由、改定時期が明記されているはずです。次に、その根拠となる資料の提出を管理会社に求めます。電話でも書面でも構いませんが、記録として残る書面やメールが望ましいでしょう。
入居者が自ら調査できる項目として、全国地価マップで一物四価を確認する方法があります。地価公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価の4つの指標をチェックし、過去2年間で上昇しているか下落しているかを確認します。もし下落していれば、それは値上げの根拠が薄いことを示す明確な証拠になります。
同時に、周辺の同種物件の賃料相場も調査します。SUUMOやHOME’Sなどの賃貸情報サイトで、同じ間取り・築年数・最寄り駅からの距離が近い物件を5件以上ピックアップし、平均賃料を算出します。現在の賃料がその平均よりも低い場合、値上げの根拠になる可能性がありますが、逆に平均的または高い場合は拒否の材料となります。
これらの情報を整理したら、管理会社に書面で回答します。「周辺相場と比較しても現行賃料が妥当と考えられるため、賃料改定には同意いたしかねます」という旨を、調査した根拠とともに伝えるのです。体験談によると、大和リビングでは電話で拒否の意思を伝えただけで「不同意ということで現状のまま自動更新とさせていただきます」と回答されたケースもあります。
大和リビングの賃料値上げを拒否した体験談には、実際の交渉の流れや文面例が詳しく掲載されています。
拒否は書面で伝えると確実です。
賃料改定同意後の撤回可能性と供託制度
不動産業従事者として意外と知られていないのが、賃料改定の同意書にサインした後でも撤回できる可能性があることです。
ただし、これには重要な条件があります。
賃料改定に一度同意してしまうと、基本的には後日の取り消しは困難になります。東京都住宅政策本部の公式見解でも「賃料値上げを一度、同意（変更契約や変更合意、賃料を値上げした更新契約を締結等）してしまうと、後日、この同意を取り消すことは難しくなります」と明記されています。これは契約自由の原則に基づくもので、一度合意した内容を一方的に破棄することは原則として認められません。
しかし、同意に至る過程に問題があった場合は別です。例えば、管理会社が「サインしないと退去してもらう」と脅迫した場合、これは強迫による意思表示として民法上無効となる可能性があります。また、虚偽の情報を提供されて同意した場合は、詐欺による取り消しの対象となります。
実務的には、同意書にサインする前に必ず内容を精査することが重要です。特に「賃料等の改定に関する同意書」という書類が届いた場合、その場で即座にサインせず、一度持ち帰って検討する時間を取ることをアドバイスすべきです。
一方、賃料改定を拒否した結果、管理会社やオーナーが従前の賃料の受け取りを拒否するケースがあります。
この場合に活用するのが供託制度です。
供託とは、債務者が債権者の受領拒否によって支払いができない場合に、法務局に金銭を預けることで債務の履行とみなされる制度です。
供託の手続きは以下のように進めます。
まず、管轄の法務局を確認します。
賃料の支払地（通常は物件の所在地）を管轄する法務局または地方法務局が供託所となります。次に、地代・家賃弁済供託用の供託書を作成します。この書類は法務局で無料配布されており、必要事項を記入します。そして、供託金（従前の賃料額）を添えて供託所で手続きを行います。
インターネットでの供託も可能です。
供託を行うことで、賃料の未払い状態にはならず、賃料滞納を理由とした契約解除や強制退去を防ぐことができます。供託手続き自体に手数料は不要で、必要なのは供託する賃料と郵送料のみです。
注意点として、供託は一時的な措置であり、最終的には調停や訴訟で適正賃料が確定することになります。供託期間中は、供託した金額が適正とみなされていますが、後に裁判で増額が認められた場合は、その差額を遡って支払う必要が生じる可能性があります。
法務省の地代・家賃の供託に関する公式ページでは、手続きの詳細が図解入りで説明されています。
供託制度は賃料トラブルの保険です。
賃料増額拒否による強制退去の違法性
不動産業従事者が入居者から最もよく受ける質問が「賃料値上げを拒否したら追い出されるのでは？」という不安です。結論から言えば、賃料増額を拒否したことを理由とした強制退去は違法です。
借地借家法第28条では、貸主からの契約更新拒絶や解約申し入れには「正当事由」が必要と定められています。この正当事由は非常に厳格に解釈されており、単に「賃料値上げに応じない」という理由だけでは正当事由として認められません。
正当事由として認められるのは、例えば貸主自身がその建物を使用する必要性が高い場合、建物が老朽化して建て替えが必要な場合、賃料の長期滞納がある場合などです。賃料値上げの拒否は、賃貸借契約の本質的な債務である「賃料の支払い」そのものを怠っているわけではないため、正当事由にはなりません。
実際、借主が従前の賃料を支払い続けている限り、契約解除の要件である債務不履行には該当しません。借地借家法第32条第2項では「建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる」と明記されています。つまり、借主は従前の賃料を「相当と認める額」として支払えば、債務不履行にはならないのです。
大和リビングの事例でも、値上げを拒否した入居者に対して「不同意ということで現状のまま自動更新とさせていただきます」と回答し、追い出しを示唆することはありませんでした。
これは法律を遵守した適切な対応といえます。
ただし、定期借家契約の場合は注意が必要です。定期借家契約では、契約期間満了により自動的に契約が終了し、更新はありません。この場合、期間満了を理由とした退去要求は正当事由なしでも可能です。しかし、定期借家契約であっても、賃料改定の拒否を理由に期間満了前に契約解除することはできません。
もし管理会社やオーナーが「値上げに応じなければ出て行ってもらう」と発言した場合、それは借地借家法違反の可能性があります。このような発言があった場合は、録音や書面で証拠を残し、必要に応じて弁護士に相談することをアドバイスすべきです。
違法な追い出しは法的措置の対象です。
賃料増額調停と訴訟の実務コスト分析
不動産業従事者として理解しておくべき重要なポイントが、賃料増額請求が調停や訴訟に発展した場合のコストと期間です。これを知ることで、貸主側が安易に法的手続きに訴えにくい理由が理解できます。
賃料増額請求は「調停前置主義」が適用されます。これは、いきなり訴訟を起こすことはできず、まず簡易裁判所で調停を申し立てなければならないという制度です。調停では、裁判官と調停委員2名で構成される調停委員会が、双方の主張を聞きながら合意形成を目指します。
調停にかかる期間は通常3～6か月程度です。月1回程度の頻度で調停期日が設けられ、双方が出席して話し合いを行います。しかし、月額数千円の賃料増額のために、何度も裁判所に足を運ぶことは、時間的コストとしては非常に大きいものです。
調停の申立費用自体は比較的安価で、収入印紙代が数千円程度です。しかし、弁護士に依頼する場合の費用は着手金で20～50万円程度、報酬金も同程度かかります。例えば、月3,000円の賃料増額を求める場合、年間で増える収入は3万6,000円です。これに対して弁護士費用が40万円かかるとすれば、費用を回収するだけで約11年かかる計算になります。
さらに、調停で合意に至らなかった場合は訴訟に移行します。訴訟になると、期間はさらに長期化し、半年から1年以上かかることも珍しくありません。訴訟では、不動産鑑定士による鑑定が必要になるケースが多く、裁判所鑑定の費用は30～50万円程度かかります。
訴訟での判断基準は、主に以下の要素が考慮されます。まず、契約締結時または前回改定時からの経過年数です。一般的には2～3年以上の経過が望ましいとされています。次に、土地・建物の固定資産税評価額の変動、地価公示価格などの推移です。そして、近隣同種物件との賃料比較、物価指数の変動なども考慮されます。
判例を見ると、賃料増額が認められるケースでも、貸主側の主張額がそのまま認められることは稀です。裁判所は、貸主の主張額と借主の主張額（現行賃料）の中間的な金額を適正賃料として認定することが多いのです。
例えば、現行賃料5万円に対して貸主が5万5,000円への増額を求め、借主が5万円の据え置きを主張した場合、裁判所が5万2,500円を適正賃料と認定するようなケースです。この場合、貸主は訴訟費用をかけて半額の増額しか得られないことになります。
大和リビングのような大手管理会社であっても、このコスト構造は変わりません。そのため、実務では入居者が明確に拒否の意思を示し、根拠を提示した場合、調停や訴訟に進むことは極めて稀です。管理会社としても、訴訟コストと得られる賃料増額を天秤にかけると、現状維持で自動更新する方が経済的に合理的だからです。
賃料増額請求の調停の流れと費用を解説した弁護士記事では、実際の事例に基づいた詳細な費用分析が掲載されています。
調停・訴訟のコストは増額分を上回ります。
