明渡し訴訟の手続きと費用期間
3ヶ月滞納でも訴訟できないケースがある。
明渡し訴訟とは何か不動産業従事者が知るべき基礎知識
明渡し訴訟とは、賃貸借契約の終了や債務不履行を理由に、賃借人に対して建物や土地の明け渡しを求める民事訴訟のことです。不動産業に従事する方にとって、この訴訟は避けて通れない重要な法的手続きとなります。
賃料滞納が長期化した場合や、賃借人が契約違反を繰り返す場合、最終的には裁判所の判決を得て強制的に物件を明け渡させる必要が生じます。単に「家賃を払わないから出て行ってほしい」という大家側の希望だけでは、法的に賃借人を退去させることはできません。
これが原則です。
日本の法律では「自力救済の禁止」という重要な原則があります。これは、たとえ正当な権利があっても、自分の力で勝手に解決してはならないというルールです。つまり、鍵を勝手に交換したり、室内の荷物を無断で処分したりする行為は違法となる可能性が高いのです。
不動産業従事者として押さえておくべき点は、明渡し訴訟には段階的な手続きが必要だということです。まず賃料の催告、次に契約解除の通知、そして訴訟提起、判決確定後の強制執行という流れを経なければなりません。全体としてスムーズに進んでも3ヶ月から6ヶ月程度はかかります。
この訴訟で重要なのが「信頼関係破壊の法理」という考え方です。単に賃料を1ヶ月滞納しただけでは、通常は契約解除が認められません。裁判所は、賃貸人と賃借人との信頼関係が完全に壊れたといえるかどうかを判断します。一般的には3ヶ月以上の滞納があれば信頼関係の破壊が認められやすくなります。
明渡し訴訟を検討する際は、早めに弁護士に相談することをおすすめします。手続きの流れや必要書類の準備、証拠の収集など、専門的な知識が求められる場面が多いためです。特に初めて訴訟を経験する不動産オーナーや管理会社の担当者にとっては、弁護士のサポートが心強い味方となるでしょう。
裁判所の公式サイト「不動産引渡（明渡）執行」では、強制執行の申立方法や手続きの詳細が確認できます。
明渡し訴訟の手続きの流れと各段階のポイント
明渡し訴訟の手続きは、大きく分けて5つの段階に分かれます。各段階で適切な対応を取ることが、スムーズな明渡し実現につながります。
第一段階は「賃料支払いの催告」です。賃借人が賃料を滞納した場合、まずは電話や書面で支払いを促します。この段階では、まだ法的措置には至っていません。しかし、後の訴訟で「適切な催告を行った」という事実を証明するために、内容証明郵便を利用することが一般的です。
内容証明郵便は、いつ、誰が、誰に、どんな内容の文書を送ったかを郵便局が証明してくれる制度です。費用は1通あたり1,500円程度ですが、後の裁判で重要な証拠となります。連帯保証人がいる場合は、この段階で保証人にも連絡を入れておくことが重要です。
第二段階は「契約解除の意思表示」です。催告しても賃料が支払われない場合、賃貸借契約を解除する旨を通知します。この通知も内容証明郵便で行うのが望ましいです。契約書に「無催告解除特約」がある場合でも、実務上は一度催告を行ってから解除するのが安全です。
無催告解除特約があっても、1ヶ月程度の滞納では裁判所が解除を認めないケースがあるためです。最高裁判例では、無催告解除が有効となるには「催告をしなくてもあながち不合理とは認められない事情」が必要とされています。
第三段階は「占有移転禁止の仮処分」です。これは必須ではありませんが、訴訟中に賃借人が第三者に物件を又貸ししたり、占有を移転させたりするのを防ぐための手続きです。仮処分が認められると、執行官が物件を訪問し、現時点の占有者を確認して公示書を貼り付けます。
この仮処分には担保金が必要で、金額は物件の賃料月額の3ヶ月分程度が目安です。たとえば月額賃料が10万円なら、30万円程度の担保金を裁判所に預けることになります。担保金は手続き終了後に返還されますが、一時的な資金負担が生じる点に注意が必要です。
第四段階が「明渡し訴訟の提起」です。訴状を作成し、管轄の地方裁判所または簡易裁判所に提出します。訴額（訴訟の対象となる金額）は、建物の固定資産税評価額の2分の1で計算されます。たとえば評価額が2,000万円なら、訴額は1,000万円となり、印紙代は5万円程度です。
訴訟提起から第1回期日までは約1ヶ月かかります。その後、月1回程度のペースで口頭弁論期日が開かれます。賃借人が争わない場合は2回から3回の期日で判決に至りますが、争いがある場合は半年以上かかることもあります。
第五段階は「強制執行」です。判決が確定しても賃借人が任意に退去しない場合、裁判所に強制執行を申し立てます。執行官が物件を訪問して催告を行い、約1ヶ月後に断行日が設定されます。断行当日は、執行補助者が残置物を搬出し、物件を明け渡させます。
強制執行の費用は物件の規模によって大きく異なります。1Rマンションなら20万円程度、ファミリータイプなら40万円から60万円、一戸建てなら70万円から100万円程度が目安です。この費用は賃貸人が一時的に立て替える必要があります。
不動産トラブルに詳しい法律事務所の解説記事では、明渡訴訟の各段階における注意点が実務的な視点から説明されています。
明渡し訴訟の費用と期間の実態
明渡し訴訟にかかる費用は、大きく分けて「裁判所に支払う費用」「弁護士費用」「強制執行費用」の3つに分類されます。不動産業従事者として、これらの費用を正確に把握しておくことは、オーナーへの説明や予算計画において非常に重要です。
裁判所に支払う費用としては、まず訴訟提起時の印紙代があります。前述の通り、建物明渡訴訟の訴額は固定資産税評価額の2分の1で計算されるため、評価額が1,000万円なら訴額は500万円、印紙代は3万円程度となります。これに加えて、郵便切手代として1万円程度が必要です。
弁護士費用は事務所によって異なりますが、一般的な相場としては着手金が27万円から38万円程度、報酬金が27万円から55万円程度です。居住用物件か店舗等の事業用物件かによっても金額が変わります。事業用物件の方が金額が高くなる傾向にあります。
着手金は訴訟を依頼した時点で支払う必要があり、結果に関わらず返還されません。
報酬金は明渡しが実現した時点で発生します。
つまり、最終的に明渡しが完了すれば、着手金と報酬金を合わせて54万円から93万円程度の弁護士費用がかかる計算です。
強制執行にかかる費用は、前述の通り物件の規模によって大きく変動します。予納金として裁判所に6万5,000円程度を納める必要があり、実際の執行にかかる費用（執行補助者の人件費、トラック代、残置物の保管・処分費用など）は別途請求されます。
1Rマンションで残置物が少なければ20万円程度で済むこともありますが、ファミリータイプで家具や家電が多い場合は40万円から60万円かかります。2階建ての一戸建てで残置物が大量にある場合は、100万円を超えることも珍しくありません。
これらを合計すると、訴訟提起から強制執行完了までの総費用は、最小で約69万円、平均的には100万円から150万円程度となります。滞納賃料が回収できない場合、この費用はすべて賃貸人の持ち出しとなる点に注意が必要です。
期間については、全体で4ヶ月から6ヶ月が標準的な目安です。内容証明郵便の送付から契約解除まで約1ヶ月、訴訟提起から判決確定まで3ヶ月から5ヶ月、強制執行の申立てから断行まで1ヶ月から2ヶ月というのが一般的な流れです。
ただし、賃借人が徹底的に争う姿勢を見せた場合や、所在不明で公示送達を行う必要がある場合は、1年以上かかるケースもあります。公示送達とは、相手方の住所が分からない場合に、裁判所の掲示板に書類を掲示することで送達したとみなす制度です。
費用を少しでも抑えるためには、早期の和解成立を目指すのが効果的です。訴訟中に賃借人が明渡しに同意すれば、強制執行の費用を削減できます。
和解条項で「○月○日までに明け渡す。
違反した場合は強制執行を受けることに異議を述べない」といった条件を設定することで、その後の手続きがスムーズになります。
明渡し訴訟で押さえるべき信頼関係破壊の判断基準
明渡し訴訟において最も重要な概念が「信頼関係破壊の法理」です。この法理を正しく理解していないと、せっかく訴訟を起こしても裁判所に請求を棄却されてしまう可能性があります。不動産業従事者として、この点は確実に押さえておく必要があります。
信頼関係破壊の法理とは、賃貸借契約のような継続的な契約関係において、単に契約違反があったというだけでは契約解除を認めず、当事者間の信頼関係が完全に壊れたと評価できる場合にのみ解除を認めるという裁判所の考え方です。
最高裁判例で確立された理論です。
賃料滞納のケースで具体的に見ていきましょう。一般的には3ヶ月以上の滞納があれば信頼関係の破壊が認められやすくなります。しかし、これはあくまで目安であり、個別の事情によって判断が分かれます。
たとえば、過去10年間一度も滞納がなく、今回初めて2ヶ月滞納したが、その理由が入院による一時的な収入減少で、本人も支払う意思を明確に示しているような場合、裁判所は信頼関係の破壊を認めない可能性があります。
つまり厳しいですね。
逆に、滞納期間が2ヶ月でも、過去に何度も滞納を繰り返していたり、賃貸人からの連絡を無視し続けていたり、明らかに支払う意思がないと判断されるような場合は、信頼関係の破壊が認められることもあります。
用法違反のケースも同様です。ペット禁止の物件でペットを飼っていた場合でも、すぐに契約解除が認められるわけではありません。ペットの種類、飼育期間、他の入居者への影響、再三の注意にもかかわらず改善されなかったか、といった事情が総合的に考慮されます。
小型の熱帯魚を水槽で飼っていた程度では、信頼関係の破壊は認められにくいでしょう。しかし、大型犬を複数頭飼育し、鳴き声で近隣住民から苦情が殺到しているような場合は、信頼関係の破壊が認められやすくなります。
無断転貸のケースは比較的厳しく判断されます。賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に物件を転貸していた場合、賃貸借契約の基本的な信頼関係を損なう行為として、短期間でも信頼関係の破壊が認められやすい傾向にあります。
これが原則です。
実務上のポイントとして、信頼関係の破壊を立証するためには、客観的な証拠の積み重ねが重要です。賃料の督促記録、内容証明郵便の控え、近隣住民からの苦情記録、現地調査の写真など、具体的な証拠を準備しておくことで、裁判所に信頼関係の破壊を認めてもらいやすくなります。
また、賃借人に対して何度も改善の機会を与えたにもかかわらず、改善されなかったという経緯を丁寧に記録しておくことも大切です。「こちらは誠実に対応したが、相手方が全く応じなかった」という事実を示すことで、信頼関係の破壊がより明確になります。
訴訟を起こす前の段階から、この信頼関係破壊の立証を意識した対応を心がけることが、明渡し訴訟を成功させるための重要なポイントとなります。弁護士に相談する際も、これらの証拠を整理して持参すると、スムーズに手続きを進めることができるでしょう。
明渡し訴訟における占有移転禁止仮処分の実務
占有移転禁止の仮処分は、明渡し訴訟を有利に進めるための重要な手続きです。しかし、費用と時間がかかるため、すべてのケースで必要というわけではありません。不動産業従事者として、この仮処分を申し立てるべきケースと不要なケースを見極める力が求められます。
占有移転禁止の仮処分とは、訴訟中に賃借人が物件の占有を第三者に移転することを禁止する民事保全手続きです。この仮処分が認められると、執行官が物件を訪問し、現時点の占有者を特定して公示書を貼り付けます。
なぜこの手続きが必要なのでしょうか？明渡し訴訟の判決は、訴訟の当事者である賃借人に対してのみ効力を持ちます。もし訴訟中に賃借人が第三者に物件を転貸したり、占有を移転したりした場合、判決が出ても第三者に対しては強制執行ができなくなってしまうのです。
たとえば、訴訟中に賃借人が友人に無償で物件を使わせ、その友人が「自分は賃借人ではないから出て行く必要はない」と主張した場合、賃貸人は改めてその友人を相手に訴訟を起こさなければなりません。これでは時間と費用が二重にかかってしまいます。
占有移転禁止の仮処分を事前に申し立てておけば、このような事態を防ぐことができます。仮処分が執行された後に占有を移転された場合でも、賃借人に対する判決で第三者を含めて強制執行が可能になるのです。
つまり安心です。
この仮処分が特に必要となるのは、以下のようなケースです。賃借人が事業用物件を使用しており、倒産や夜逃げの危険性が高い場合。賃借人が複数の債権者から訴えられており、財産隠しの可能性がある場合。賃借人が反社会的勢力と関係があり、占有を移転させる可能性がある場合などです。
逆に、居住用の1Rマンションで賃借人が普通に生活しており、占有移転の可能性が低いような場合は、仮処分を申し立てずに直接本訴を提起する方が効率的です。仮処分には担保金が必要で、手続きにも1ヶ月程度かかるためです。
仮処分の申立てには、被保全権利（明渡請求権）と保全の必要性を疎明する必要があります。疎明とは、証明よりも低い程度の立証で足りるという意味です。賃貸借契約書、賃料滞納の記録、催告書の控えなどを提出します。
担保金の額は、物件の賃料月額の3ヶ月分が一般的な目安です。月額賃料10万円なら30万円、20万円なら60万円といった具合です。この担保金は、仮処分が不当だった場合に賃借人が被った損害を補償するためのもので、手続き終了後に返還されます。
仮処分の申立てから執行までは、通常1ヶ月から1ヶ月半程度かかります。裁判所が審尋期日を開き、賃貸人側の主張を聞いた上で、仮処分命令を発令します。命令が出れば、執行官が指定日時に物件を訪問し、占有者の確認と公示書の貼り付けを行います。
執行当日は、賃貸人または代理人が立ち会う必要があります。執行官が建物の内部に立ち入り、現在の占有者が賃借人本人であることを確認します。もし賃借人が不在の場合は、鍵を開錠して内部を確認することもあります。
確認が終わると、執行官は建物の玄関や目立つ場所に公示書を貼り付けます。この公示書には「占有移転禁止の仮処分が執行された」旨が記載されており、以後は占有を移転しても効力が及ばないことが明示されます。
仮処分を申し立てるかどうかの判断は、費用対効果を考慮して行う必要があります。占有移転のリスクが高い場合は多少費用がかかっても申し立てるべきですが、リスクが低い場合は直接本訴を提起した方が経済的です。この判断については、経験豊富な弁護士に相談するのが確実でしょう。
明渡し訴訟の和解交渉と強制執行回避の戦略
明渡し訴訟は必ずしも判決まで進める必要はありません。むしろ、訴訟の途中で和解が成立すれば、時間と費用を大幅に節約できます。不動産業従事者として、和解交渉のテクニックを知っておくことは、実務上非常に重要です。
裁判所の統計によれば、建物明渡訴訟の約5割から6割は和解で解決しています。
判決まで進むケースは意外と少ないのです。
和解のメリットは、強制執行の費用がかからないこと、明渡し時期を柔軟に設定できること、原状回復費用や滞納賃料の支払い方法について合意できることなどです。
和解交渉で最も重要なのは、賃借人に「任意に退去した方が得だ」と思わせることです。強制執行になれば、執行費用として30万円から100万円を賃借人に請求できますが、実際には回収できないケースが多いのです。それなら、その費用を免除する代わりに早期退去してもらう方が現実的です。
具体的な和解案としては、以下のようなものが考えられます。「○月○日までに任意に明け渡せば、滞納賃料のうち○万円を免除する」「明け渡し後の原状回復費用は敷金の範囲内とし、追加請求はしない」「引っ越し費用として○万円を支払う」といった条件です。
特に効果的なのが「明渡し時期の猶予」です。即座に退去を求めるのではなく、「3ヶ月後までに退去すれば、その間の賃料相当損害金は請求しない」といった条件を提示すると、賃借人も転居先を探す時間的余裕ができるため、和解に応じやすくなります。
ただし、和解条項の作成には注意が必要です。単に「○月○日までに明け渡す」だけでは不十分で、「明渡しを怠った場合は、直ちに強制執行に服する」「強制執行にかかる費用はすべて賃借人が負担する」といった条項を必ず入れておくべきです。
和解調書には判決と同じ効力があります。つまり、和解で決めた明渡し期限を過ぎても退去しない場合は、改めて訴訟を起こすことなく、直ちに強制執行を申し立てることができるのです。この点を賃借人にしっかり説明することで、和解後の履行を促すことができます。
和解交渉のタイミングとしては、第1回口頭弁論期日から第2回期日の間が最も多いです。この段階で、裁判所も積極的に和解を勧めてきます。賃借人側も、訴訟の雰囲気を実感し、「このまま争っても勝ち目がない」と判断するタイミングだからです。
ただし、和解を焦る必要はありません。賃貸人側に不利な条件での和解は避けるべきです。たとえば、滞納賃料を全額免除するような和解は、他の賃借人にも悪影響を及ぼす可能性があります。「真面目に払っている人が損をする」という状況は避けなければなりません。
和解交渉がまとまらない場合は、迷わず判決を求めるべきです。判決が出れば、仮執行宣言が付くことが多く、判決確定前でも強制執行が可能になります。控訴されても、すぐに明渡しを実現できるのです。
強制執行を回避するもう一つの方法として、「即決和解」という制度もあります。これは訴訟を起こす前に、当事者間で和解内容に合意し、簡易裁判所に和解の申立てをする制度です。裁判所が和解調書を作成すれば、その後に約束が守られない場合は直ちに強制執行ができます。
即決和解は、賃借人が「訴訟を起こされる前に自主的に退去したい」と申し出てきた場合などに有効です。口約束だけでは信用できないが、和解調書という形で約束を固めておけば、万が一の場合にも対応できます。
費用も数千円程度で済みます。
不動産業従事者として大切なのは、明渡し訴訟を「最後の手段」と位置づけ、その前段階での交渉や調整を丁寧に行うことです。しかし、いざとなれば躊躇なく法的措置を取る姿勢も必要です。このバランス感覚が、賃貸管理の実務においては非常に重要となります。
三井住友トラスト不動産の賃貸経営コラムでは、建物明渡し訴訟の費用について具体的な数字を挙げて解説しており、実務での予算計画に役立ちます。
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