占有移転禁止仮処分執行の手続きと実務
保全命令の送達から2週間を過ぎると執行申立ができなくなります。
占有移転禁止仮処分の執行申立の期限と手続き
占有移転禁止仮処分命令が裁判所から発令されても、それだけでは効力を発揮しません。実際に効果を生じさせるためには、執行官に対する執行申立という手続きが別途必要になります。この執行申立には厳格な期限が設けられており、守らないと仮処分命令そのものが無駄になってしまいます。
民事保全法43条2項により、保全命令が債権者に送達された日から2週間以内に執行の申立をしなければ、その後は執行をすることができなくなります。この2週間という期間は不変期間とされており、延長や猶予は一切認められません。つまり、保全命令が出たという通知を受け取ってから14日以内に、執行官に対して執行申立書を提出し、必要な手続きを完了させなければならないということです。
期限が切れた場合どうなるのでしょうか？
2週間の期間内に執行がされなかった占有移転禁止仮処分命令は、債務者に対して送達することを要しないとされています。つまり実質的に無効状態になってしまい、占有者を固定するという仮処分本来の目的を果たせなくなります。改めて保全命令の申立からやり直さなければならず、時間と費用の大きな損失となるため、この期限管理は極めて重要です。
執行申立の具体的な手続きは、目的物である不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官室に対して行います。執行申立書に保全命令正本を添付して提出し、執行官への保管金（予納金）として3万円程度を納付します。申立が受理されると、執行官と打ち合わせを行い、執行の日時を調整します。通常は申立から数日から1週間程度で執行日が設定されますが、執行官のスケジュールや物件の状況によって前後することがあります。
賃貸物件で占有者の入れ替わりが予想される場合、この2週間という期限は非常に短く感じられます。不動産業従事者としては、保全命令申立の段階から執行申立の準備を並行して進めておき、命令が出たらすぐに執行官室に連絡できる体制を整えておくことが、確実な執行を実現するポイントです。
占有移転禁止仮処分執行の費用と担保金
占有移転禁止仮処分を実行するには、大きく分けて2つの金銭的負担が発生します。1つは保全命令を得るための担保金、もう1つは執行手続きのための費用です。これらの金額は事前に把握し、予算を確保しておく必要があります。
担保金は保全命令を発令する際に裁判所が決定する金額で、債務者が被る可能性のある損害を担保するために法務局に供託します。占有移転禁止仮処分の場合、執行方法として債務者使用型（債務者がそのまま使用を続ける形での執行官保管）を前提とすると、住宅の場合は賃料の1～3か月分、店舗の場合は賃料の2～5か月分が一般的な基準とされています。
例えば月額賃料10万円の住宅であれば担保金は10万円から30万円程度、月額賃料30万円の店舗であれば60万円から150万円程度となります。これは東京ドーム約6万5000平方メートルの敷地に建つ賃貸物件なら、規模によってはさらに高額になる可能性があるということです。店舗の方が住宅より担保金が高く設定される理由は、営業ができなくなることによる営業損失が大きいと考えられるためです。
担保金は金銭を供託する方法が実務上一般的で、供託期間は裁判所から指定されますが、通常3日から1週間程度です。本案訴訟で債権者が勝訴し判決が確定した場合などには、担保取消の手続きにより供託金を取り戻すことができます。つまり一時的な支出ではありますが、最終的に明渡しが成功すれば返還される性質のお金です。
執行費用としては、執行官に対する保管金（予納金）として約3万円が必要になります。この費用は執行官が現地に赴き、占有状況を調査し、公示書を掲示するなどの業務に対する実費です。これに加えて、弁護士に依頼している場合は、占有移転禁止仮処分の申立から執行まで含めて33万円から55万円程度の弁護士費用が別途かかる場合が多いようです。
費用の面で注意したいのは、不動産業者として複数の物件管理をしている場合です。1件ごとに上記の費用が発生するため、悪質な賃借人が増えれば経済的負担も増大します。明渡訴訟と強制執行の費用も別途かかることを考えると、仮処分の段階だけで数十万円から百万円超の出費になることもあり得るため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
占有移転禁止仮処分執行における執行官保管の仕組み
占有移転禁止仮処分の執行において最も重要な法的効果を生み出すのが「執行官保管」という仕組みです。この制度を正しく理解していないと、せっかく仮処分命令を得ても期待した効果が得られないことがあります。
執行官保管とは、執行官が債務者の建物に対する占有を解いて、執行官自身が占有者となることを意味します。民事保全法52条1項と民事執行法168条・169条により、執行官は債務者の目的物の占有を解き保管するとともに、占有移転が禁止されていることと執行官が目的物を保管していることを公示する方法で執行を行います。
執行官保管は債務者使用型が原則です。
実務では「債務者使用型」という方法が一般的に採用されています。これは、債務者から執行官に占有を観念的に移転した上で、債務者がそのまま建物を使用し続けることを認める方式です。つまり、外見上は何も変わらず、賃借人は引き続きその建物に住み続けることができますが、法律上の占有権は執行官に移っているという状態になります。
なぜこのような形式が採られるのかというと、建物を実際に執行官が管理することは現実的に不可能だからです。執行官が鍵を預かって管理したり、建物を封鎖したりすることは、債務者の生活を著しく制限するだけでなく、管理コストも膨大になります。そのため、占有権だけを形式的に移転させる債務者使用型が実務で定着しているわけです。
執行官保管の効果として最も重要なのは、占有者の固定という機能です。仮処分執行後に債務者が第三者に建物を転貸したり、無断で他人を住まわせたりして占有が移転しても、法律上は占有移転がなかったものとして扱われます。これにより、債権者は当初の債務者を被告とする明渡訴訟の判決だけで、実際の占有者が誰であっても強制執行をすることが可能になります。
具体的には、承継執行文の付与を受けることで対応します。承継執行文とは、判決の相手方である債務者から占有を承継した第三者に対しても強制執行ができるという証明文です。占有移転禁止の仮処分が執行されていれば、この承継執行文の付与は比較的簡単に受けられ、改めて第三者を被告とする訴訟を提起する必要がなくなります。
執行官保管の公示方法も重要な要素です。執行官は建物に赴き、室内に立ち入って占有状況を調査した上で、公示書を掲示します。公示書には「占有の移転又は占有名義の変更を禁止されていること」「執行官が保管していること」が明記されます。掲示場所は屋内の場合は玄関や居室の壁、屋外の場合は建物外壁や敷地内の見やすい場所で、剥離しにくい方法として両面テープや接着剤での貼付、釘や針金での固定などが用いられます。
占有移転禁止仮処分執行当日の流れと公示方法
執行当日は執行官と債権者（または代理人弁護士）が現地に集合し、実際に建物内に立ち入って執行を行います。執行の具体的な流れを知っておくことで、当日スムーズに対応でき、不測の事態にも備えられます。
執行官は約束の時間に建物の前に到着します。
債権者側も必ず立ち会う必要があります。
まず執行官が建物のインターホンを鳴らすなどして占有者に対して開錠を求めますが、占有者が居留守を使って応答しない場合も少なくありません。
居留守でも執行は可能です。
占有移転禁止仮処分の執行は、占有者の協力がなくても実施できます。執行官は必要に応じて解錠技術者を同行させ、建物の鍵を開けて室内に立ち入る権限を持っています。民事執行法168条により、執行官は建物を開くために必要な行為をすることができるとされており、この権限に基づいて解錠が行われます。解錠費用は数万円程度かかりますが、最終的には債務者負担となる場合が多いです。
室内に入った執行官は、誰が実際に占有しているかを調査します。具体的には、居住者がいれば氏名や続柄を質問し、不在の場合は郵便物、表札、室内の生活用品の状況などから占有者を特定します。債務者とされている賃借人以外の第三者が占有している事実が判明することもあり、その場合は執行調書にその旨が記載されます。
占有状況の確認が終わると、執行官は公示書を建物内の見やすい場所に掲示します。公示書は「占有移転禁止の仮処分」であること、「執行官が保管していること」、「占有を移転することが禁止されていること」などが記載された書面で、通常はA4サイズ程度の大きさです。
屋内の公示方法としては、パウチフィルムで密封した公示書を、接着力の強い両面テープや接着剤で壁面に貼り付ける方法が一般的です。画鋲程度では簡単に剥がされてしまうため不十分とされています。玄関ドアの内側、リビングの壁、廊下など、入居者が日常的に目にする場所に掲示されます。
屋外にも公示が必要な場合があります。建物の外壁に公示札を釘や針金で固定したり、敷地内に杭を打ち込んでそこに公示板を取り付けたりする方法が用いられます。これは第三者に対して占有移転が禁止されていることを明示し、善意の第三者の保護と執行妨害の防止という2つの目的があります。
執行が完了すると、執行官は執行調書を作成します。執行調書には執行の日時、場所、立会人、占有者の氏名、占有状況、公示の方法などが詳細に記録されます。後日、この執行調書の謄本が債権者に郵送され、これが執行が適法に行われたことの証明となります。本案訴訟や強制執行の際に重要な証拠資料となるため、大切に保管しておく必要があります。
執行にかかる時間は物件の状況によりますが、通常30分から1時間程度です。占有者が在宅で協力的であれば短時間で終わりますが、解錠が必要な場合や占有状況が複雑な場合はそれ以上かかることもあります。
占有移転禁止仮処分執行後の強制執行への効果
占有移転禁止仮処分を執行した最大の意義は、その後の明渡訴訟と強制執行を確実に進められることにあります。仮処分執行後、実際に建物明渡しを実現するまでの流れと、仮処分がどのような効果を発揮するのかを理解しておくことが重要です。
仮処分執行後、債権者は占有者を被告として建物明渡請求訴訟を提起します。訴訟の相手方は仮処分執行時の占有者、つまり執行官が占有を確認した人物です。仮に訴訟の係属中に別の第三者が建物に入り込んで占有を開始したとしても、訴訟の被告を変更する必要はありません。
これが占有者固定の効果です。
訴訟で勝訴判決を得て判決が確定すると、債権者は強制執行の申立をすることができます。ここで重要なのは、強制執行の断行時に実際に建物を占有している者が、判決の被告と異なっていても問題ないという点です。通常であれば、強制執行は判決で名指しされた被告本人に対してのみ行うことができ、別の人物が占有していれば執行不能となってしまいます。
承継執行文があれば別人でも執行できます。
占有移転禁止仮処分が執行されている場合、民事保全法62条により、債権者は仮処分執行後に建物の占有を取得した者に対しても強制執行することができます。ただし、そのためには裁判所から「承継執行文」の付与を受ける必要があります。承継執行文とは、判決の債務者から占有を承継した第三者に対しても強制執行ができるという証明文です。
承継執行文の付与申請は、判決を出した裁判所の裁判所書記官に対して行います。必要書類は執行文付与申立書、判決正本、占有移転禁止仮処分の執行調書謄本、現在の占有者を明らかにする資料（調査報告書など）です。占有移転禁止仮処分が適法に執行されていることが執行調書で証明できれば、承継執行文の付与は比較的スムーズに行われます。
承継執行文を得た後は、通常の強制執行手続きと同様に、執行裁判所に明渡しの強制執行を申し立てます。執行官が催告期日に赴き、占有者に対して一定期間内の明渡しを催告し、その期限が過ぎても明け渡さない場合は断行期日に実力をもって強制的に明け渡させることになります。
占有移転禁止仮処分がない場合との違いを具体例で考えてみましょう。賃借人Aを被告として明渡訴訟を提起し勝訴判決を得たが、執行時にはAの友人Bが占有していたとします。仮処分がなければ、AとBは別人格なので、Aに対する判決ではBに強制執行できません。債権者は改めてBを被告とする訴訟を提起しなければならず、その間にBがさらに第三者Cに占有を移せば、またCを相手に訴訟をする必要が生じ、いつまでも明渡しが実現しない事態に陥ります。
仮処分があれば、Aを被告とする判決に承継執行文を付与してもらうだけで、B、C、その後誰が占有していても執行可能です。つまり占有者が何度入れ替わっても、最初の一回の訴訟と判決で対応できるわけです。これが占有移転禁止仮処分の最大のメリットであり、悪質な賃借人による執行妨害を防ぐ強力な手段となっています。
実務上の注意点として、承継執行文の付与申請時には現在の占有者が誰であるかを明らかにする必要があります。そのため、強制執行の直前に現地調査を行い、表札、郵便物、近隣住民への聞き込みなどにより現占有者を特定し、報告書にまとめておくことが推奨されます。不動産業者として管理物件の状況を日頃から把握しておけば、この作業もスムーズに進められます。
占有移転禁止仮処分執行を成功させるための実務上の注意点
占有移転禁止仮処分の執行は法律で定められた手続きですが、実務では様々な困難や想定外の事態に直面することがあります。不動産業従事者として知っておくべき実務上の注意点とトラブル回避策を整理しておきましょう。
最も重要なのは執行のタイミングです。前述の通り保全命令送達から2週間という期限がありますが、それ以外にも考慮すべき要素があります。賃借人が不在がちで執行に立ち会えない可能性がある場合、あるいは複数の不特定者が出入りしている状況では、執行官が占有者を特定できないリスクがあります。
債務者を特定しない仮処分も可能です。
民事保全法25条の2により、債務者を特定することを困難とする特別の事情がある場合には、債務者を特定しないで占有移転禁止の仮処分命令を発することができます。これは現地調査を行っても占有者が判明しない場合や、占有者が頻繁に入れ替わっている場合に認められる特例です。ただし「特別の事情」の立証が必要なため、通常の仮処分より申立てのハードルは高くなります。
執行当日の立会いでは、執行官とのコミュニケーションが重要です。執行官は中立的な立場ですが、債権者側から占有状況や賃借人の素行などの情報を事前に伝えておくと、執行がスムーズに進みます。特に暴力団関係者や反社会的勢力が関与している疑いがある場合は、執行官の安全確保のため必ず事前に伝えるべきです。場合によっては警察官の立会いを要請することもあります。
公示書の保全も軽視できないポイントです。執行後、債務者や第三者が公示書を剥がしてしまうケースが時々あります。公示書が剥がされても仮処分の効力自体は失われませんが、第三者に対する公示という機能が損なわれるため、再度執行官に連絡して公示書を再掲示してもらうことが望ましいです。その際の費用負担や手続きについて、執行官室に確認しておくとよいでしょう。
書類の保管と管理も確実に行う必要があります。保全命令正本、執行調書謄本、担保供託書などは、本案訴訟、強制執行、担保取消の各段階で必要となる重要書類です。これらを紛失すると再発行に時間がかかり、手続きが遅延します。物件ごとにファイルを作成し、関連書類を一元管理することをお勧めします。
費用回収の見通しも現実的に考えておくべきです。仮処分から強制執行まで完了しても、賃借人に資力がなければ、かかった費用を回収できない可能性があります。未払賃料、訴訟費用、執行費用を合計すると数百万円に及ぶこともあるため、費用対効果を冷静に判断し、場合によっては早期に和解で解決する選択肢も検討する必要があります。
複数物件を管理する不動産業者の場合、占有移転禁止仮処分のノウハウを社内で蓄積しておくことが効率化につながります。提携している弁護士や司法書士と定期的に情報交換し、最新の実務動向や裁判所ごとの運用の違いなどを把握しておくと、いざという時にスムーズに対応できます。地域によって執行官室の対応や所要期間に差があることも知っておくと役立ちます。
保全事件の手続きや執行期間について、東京地方裁判所の公式ページで確認できます。執行官が保全執行機関となる事件の取扱いについて参考になります。
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