断行仮処分とは
断行仮処分を使うと担保金が返ってこない。
断行仮処分の基本的な定義と法的根拠
断行仮処分とは、訴訟で勝訴判決を得た場合と同様の状態を、判決前に暫定的に実現してしまう民事保全手続のことです。正式には「引渡断行の仮処分」や「明渡断行の仮処分」と呼ばれ、民事保全法23条2項の「仮の地位を定める仮処分」の一形態として位置づけられています。本来であれば訴訟を起こして勝訴判決を得て、その判決が確定してから強制執行するという手順を踏むべきところを、緊急性が高い場合に限って、判決を待たずに実現できる例外的な手続なのです。
不動産の明渡しを求める場合、通常の訴訟では判決確定まで6ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。その間に占有者が建物を損傷したり、第三者に占有を移転したりすれば、オーナーの損害はさらに拡大してしまいます。断行仮処分は、こうした事態を防ぐために、裁判所が迅速に判断して明渡しを命じる制度です。
民事保全法23条2項では「争いがある権利関係について債権者に生ずる著しい損害又は急迫の危険を避けるためこれを必要とするとき」に発することができると規定されています。
つまり、著しい損害が生じるということですね。
申立てから決定まで通常1〜3ヶ月程度で完了するため、時間との戦いになる不動産明渡し案件では強力な武器となります。ただし、要件が厳しく、担保金の負担も大きいため、すべてのケースで使えるわけではありません。
断行仮処分の法的根拠となる民事保全法の条文を確認できます。
断行仮処分と通常訴訟の違い
断行仮処分と通常訴訟の最大の違いは、手続完了までの期間と法的確定性です。通常訴訟では、訴状提出から第一審判決まで早くても6ヶ月、複雑な案件では1年以上かかり、さらに控訴・上告されれば2年以上を要することもあります。これに対して断行仮処分は、申立てから執行完了まで1〜3ヶ月程度で済むケースが多く、時間的なメリットは圧倒的です。
しかし、スピードと引き換えに犠牲にしているものもあります。通常訴訟では証人尋問や書証の精査など、十分な審理を経て判決が下されますが、断行仮処分は「疎明」という簡易な立証で済ませるため、法的確定力は弱くなります。疎明とは、裁判官が「一応確からしい」と判断できる程度の立証で、証明ほど厳格ではありません。このため、断行仮処分が認められた後も、別途本案訴訟を提起するのが原則です。民事保全法37条3項では、本案訴訟を提起しない場合に仮処分命令が取り消されることもあると定めています。
費用面でも差があります。通常訴訟では弁護士費用と印紙代が主な出費ですが、断行仮処分ではこれに加えて高額な担保金を裁判所に供託しなければなりません。担保金は目的物の価格や家賃の数ヶ月分に相当し、数十万円から数百万円になることも珍しくありません。この担保金は、後に仮処分が不当だったと判断された場合の損害賠償の原資となるため、勝訴しても即座に返還されるわけではないのです。
また、手続の透明性も異なります。通常訴訟は公開の法廷で行われ、誰でも傍聴できますが、断行仮処分の審尋（裁判官との面接）は非公開で行われます。相手方である債務者を呼ばずに債権者だけで審尋を行う「債権者審尋」のケースもあり、債務者の防御権が制限される側面があります。もっとも、断行仮処分のような重大な結果を伴う場合は、原則として債務者も立ち会える「双方審尋」が実施されます。
断行仮処分が不動産明渡しで使われる理由
不動産明渡しで断行仮処分が頻繁に使われるのは、時間的損失が極めて大きい分野だからです。家賃滞納が続いている賃貸物件では、訴訟で判決を待っている間も滞納額が増え続け、オーナーの損害は月を追うごとに拡大していきます。年間家賃が100万円の物件なら、訴訟に1年かかれば100万円の機会損失が発生する計算です。
不法占拠のケースではさらに深刻です。暴力団関係者や反社会的勢力が物件を占拠している場合、その期間が長引けば物件の評判が落ち、周辺住民からのクレームも増加します。建物の損傷リスクも高く、放置すれば修繕費用が数百万円に膨らむこともあります。早期に占有を排除しなければ、物件価値そのものが毀損されてしまうわけです。
再開発事業では、工事スケジュールとの兼ね合いで断行仮処分が選択されます。都市再開発法に基づく権利変換期日を過ぎても退去しない占有者がいれば、工事全体が遅延し、参加組合員や施工業者に対して莫大な違約金が発生する可能性があります。数十億円規模のプロジェクトでは、1ヶ月の遅延が数千万円の損失につながることもあり、訴訟を待つ余裕はありません。
占有移転のリスクにも対応できます。占有移転禁止の仮処分だけでは、占有者を固定することはできても実際の明渡しは本案判決を待たなければなりません。その間に占有者が建物を破壊したり、ゴミ屋敷化させたりすれば、取り返しがつかない損害が生じます。断行仮処分なら、占有者の意思に関係なく、執行官が強制的に建物を明け渡させることができるのです。
担保権実行のケースでも活用されます。債務者が抵当権の実行に抵抗して物件に居座り続ければ、競売手続が進まず、債権者は資金回収ができません。金融機関にとっては不良債権の長期化を意味し、経営上の大きな問題となります。断行仮処分で速やかに占有を排除できれば、競売手続をスムーズに進められます。
断行仮処分の要件「高度の保全の必要性」
断行仮処分が認められるためには、通常の仮処分よりも厳格な「高度の保全の必要性」が求められます。具体的には、被保全権利が相当程度確実であることの疎明に加えて、当事者間に争いがあることによって債権者の暫定的な地位を形成することが明らかに必要だという状況の疎明が必要です。つまり、二重のハードルをクリアしなければならないのです。
被保全権利の疎明では、明渡請求権の存在をほぼ確実に証明する必要があります。賃貸借契約の場合なら、3ヶ月以上の家賃滞納や用法違反など、解除事由が明白であることを示す証拠が求められます。契約書、督促状の送付記録、内容証明郵便の配達証明、滞納額の計算書などを揃えて、裁判官に「この事案なら本案訴訟でも勝てるだろう」と思わせなければなりません。
保全の必要性については、単に「家賃が払われていない」だけでは不十分です。著しい損害または急迫の危険が存在することを具体的に示す必要があります。例えば、占有者が建物を破壊している写真、暴力団関係者の出入りを示す証拠、近隣住民からの苦情記録、物件価値の下落を示す不動産鑑定書などです。再開発案件では、工事遅延による損害見積書や、参加組合員との契約書なども有力な証拠となります。
裁判所は、債務者側の不利益も考慮して判断します。断行仮処分が執行されれば、債務者は住居や事業拠点を失い、生活や営業に重大な支障が生じます。その不利益を上回る緊急性が債権者側にあるかどうかが、審査のポイントです。単なる経済的損失だけでなく、物件の物理的損壊、第三者への危害、公共事業の遅延など、社会的にも看過できない状況であることを示す必要があります。
審尋では、裁判官から厳しい質問が飛びます。「なぜ通常訴訟では間に合わないのか」「損害額の根拠は何か」「債務者に任意退去を促す努力をしたか」といった点を、具体的な数字や日付を挙げて説明できなければなりません。
曖昧な答弁では認められないということです。
準備書面と疎明資料を綿密に作り込み、法的論理と事実関係の両面で説得力のある主張を構築することが、断行仮処分成功の鍵となります。
断行仮処分における担保金の実態と返還リスク
断行仮処分を申し立てる際に避けて通れないのが、担保金の提供です。裁判所は、仮処分が不当だった場合に債務者が被る損害を担保するため、債権者に対して一定額の金銭または有価証券の供託を命じます。担保金の額は、裁判所が事案ごとに裁量で決定しますが、目的物価格の15〜30%が相場とされています。建物明渡しの断行仮処分では、住居なら家賃3ヶ月分、店舗や事務所なら5ヶ月分程度が目安です。
具体的な金額を見てみましょう。月額家賃15万円のマンションなら45万円、月額賃料50万円の店舗なら250万円の担保金が必要になる計算です。不動産の価格を基準にする場合は、評価額5000万円の物件で750万円〜1500万円という高額な担保提供を求められることもあります。再開発案件や大型商業施設の明渡しでは、担保金が数千万円に達するケースも珍しくありません。
担保金は供託所に預けられ、事件が終結するまで引き出せません。終結とは、本案訴訟で確定判決が出るか、当事者間で和解が成立するか、仮処分命令が取り消されるかのいずれかです。早ければ数ヶ月で返還されますが、本案訴訟が控訴・上告まで進めば、2〜3年は資金が拘束されることになります。その間、担保金には利息がつかないため、機会損失が発生します。
さらに深刻なのは、返還されないリスクです。仮処分が不当だったと後に判断された場合、債務者は担保金から損害賠償を受けることができます。例えば、賃借人が実際には家賃を滞納していなかったのに断行仮処分で退去させられた場合、引越費用、営業損失、精神的苦痛などの損害賠償請求が認められる可能性があります。賃借人が飲食店を営んでいて、強制退去により1ヶ月間営業できなくなった場合、その間の売上損失だけで数百万円に上ることもあります。
担保金の返還手続も簡単ではありません。債権者が勝訴判決を得ても、自動的に返ってくるわけではなく、供託所に対して「担保取消決定」を添えて還付請求をする必要があります。裁判所に担保取消の申立てをし、決定を得てから供託所での手続を踏むという二段階のプロセスです。債務者が行方不明になっている場合は、公示送達などの特別な手続が必要になり、さらに時間がかかります。
このような資金負担とリスクがあるため、断行仮処分の申立ては慎重に検討すべきです。被保全権利の存在に確信が持てない場合、訴訟で勝てる見込みが低い場合は、高額な担保金を供託しても後で没収される危険があります。弁護士と相談して、証拠の強さ、損害の緊急性、担保金の調達可能性を総合的に判断し、断行仮処分が本当に最善の選択肢かを見極めることが重要です。
断行仮処分における不動産業者独自の活用場面
不動産業従事者にとって、断行仮処分は単なる法的手続ではなく、ビジネス上の戦略ツールとして位置づけられます。特に賃貸管理業務では、悪質な賃借人への対応が収益性を大きく左右するため、断行仮処分の活用スキルが競争力の差となって現れます。管理戸数が多いほど、トラブル案件に遭遇する確率も高まり、迅速な法的対応が求められる場面が増えるからです。
再開発コンサルティング業務では、断行仮処分の知識が必須です。権利変換期日後も退去しない地権者が1軒でもいれば、工事スケジュール全体が狂い、数億円規模のプロジェクトが頓挫するリスクがあります。再開発組合の事務局を担当する不動産業者は、早い段階から断行仮処分の要件を満たす証拠収集を進め、いざという時に即座に申立てできる体制を整えておく必要があります。工事発注先との契約書、工期遅延による損害見積書、参加組合員との合意書など、保全の必要性を裏付ける書類を計画的に準備することが、プロジェクト成功の鍵です。
競売物件の明渡し業務も、断行仮処分の活用場面です。競落後に前所有者や占有者が居座り続けるケースでは、引渡命令の手続を待つよりも断行仮処分の方が早い場合があります。特に占有者が暴力団関係者や反社会的勢力の場合、通常の交渉では退去させることが困難なため、裁判所の強制力を借りる必要があります。断行仮処分なら執行官が主導して明渡しを実行するため、依頼者である不動産業者が直接対峙するリスクを軽減できます。
事業用不動産の仲介業務では、断行仮処分の可能性を査定に織り込むスキルが求められます。テナントが長期滞納していたり、反社会的勢力が入居していたりする物件は、表面的な利回りは高くても、明渡しに時間とコストがかかるため、実質的な投資価値は低くなります。買主に対して「この物件は断行仮処分を使えば3ヶ月で明渡し可能」「担保金は○○万円程度」といった具体的な情報を提供できれば、適正な価格交渉が可能になり、取引の成約率も向上します。
リスク分析の視点も不可欠です。断行仮処分が失敗した場合の損害は、担保金の没収だけでは済みません。本案訴訟で敗訴すれば、債務者からの損害賠償請求に加えて、依頼者であるオーナーからの責任追及も予想されます。管理会社として適切な助言をしなかった、証拠収集が不十分だった、弁護士選定を誤ったといった理由で、契約解除や損害賠償を求められるリスクがあります。断行仮処分を提案する際は、成功率とリスクを客観的に評価し、依頼者に対して誠実な説明を行うことが、長期的な信頼関係の構築につながります。