家賃保証全保連ショートメール通知の全容と管理実務
SMSを無視した入居者の3割が強制退去リスクに直面します
家賃保証全保連が送信するSMSの種類と送信元番号の完全整理
全保連から入居者に届くショートメールには、目的に応じて複数の種類が存在します。不動産会社として最も重要なのは、どのSMSがどのタイミングで送信されるかを正確に把握しておくことです。入居者から「全保連からSMSが届いたけれど本物ですか」という問い合わせが管理会社に殺到するケースが後を絶ちません。
全保連の公式SMSは主に5つのパターンに分類されます。
第一に、電子契約案内のSMSです。
全保連はZ-SIGNという電子契約システムを採用しており、契約者の携帯電話番号宛に契約書URLとアクセスコードが送信されます。このSMSは契約申込後すぐに配信されるため、不動産会社は申込時に「全保連からSMSが届く」ことを必ず伝える必要があります。アクセスコードは契約者の生年月日（8桁）が使用されることが多く、入居者がコードを忘れた場合は不動産会社に確認が必要です。
第二に、口座振替開始の案内SMSです。2025年10月から全保連は従来のハガキ郵送をSMSに変更しました。契約締結完了の通知受信後、1週間以内に送信されるのが通常です。送信元番号はキャリアによって異なり、au・docomo・楽天モバイルは0570-09-8300、softbankは21100、Y!mobileは090-7013-3024などの複数番号から送信されます。
つまり一律ではありません。
第三に、継続保証委託料（年間更新料）の案内SMSです。これは保証開始日から1年ごとに発生する費用で、050-3000-0531から送信されます。2024年4月以降、多くの物件で年間13,000円に設定されていますが、契約内容によって12,000円の場合もあります。このSMSが届くタイミングは保証開始日の1か月前頃が一般的です。
第四に、家賃滞納時の督促SMSです。口座引落日または支払期限から7日以内に、支払いに関する案内が電話またはSMSで送信されます。内容は「入金予定日を回答してください」というもので、後日コンビニ払込票も郵送されます。このSMSを無視し続けると、連帯保証人や緊急連絡先にも連絡が行きます。
第五に、口座変更や支払方法変更に関する依頼SMSです。三菱UFJカードプランでクレジット決済ができなくなった場合など、支払方法の変更が必要な状況で送信されます。
不動産会社が準備すべきなのは、これらの公式送信番号一覧を記載した案内書類です。契約時に配布するだけでなく、管理物件の掲示板やWebサイトにも掲載することで、入居者の不安を軽減できます。また、管理会社のスタッフ全員が各SMSの内容と対応方法を把握しておく必要があります。
実際の業務では、入居者からの問い合わせに即座に答えられる体制が重要です。たとえば「継続保証委託料のSMSが届いたが覚えがない」という相談には、契約書の保証委託料条項を確認し、保証開始日から1年経過したことを説明します。「アクセスコードが分からない」という問い合わせには、生年月日8桁を案内します。
家賃保証全保連のSMS配信タイミングと不動産会社の事前準備
全保連のSMS配信タイミングを正確に把握することは、不動産管理会社の業務効率を大きく左右します。なぜなら、SMSが届くタイミングで入居者からの問い合わせが集中するからです。事前に準備しておけば、電話対応の時間を半分以下に削減できます。
電子契約案内のSMSは、不動産会社がZ-WEBで契約情報を登録した直後に送信されます。つまり入居申込の審査通過後、契約書作成のタイミングです。このタイミングで管理会社がすべきことは、契約者本人に「これから携帯電話にSMSが届きます。14日以内に電子署名を完了してください」と伝えることです。14日以内に署名しない場合、契約が無効になるリスクがあるため、期限管理が必須となります。
実務上の注意点として、入居者がSMSを受信できない事例が頻発しています。SMS受信拒否設定をしている、携帯番号が間違っている、海外在住で日本の番号が使えないなどのケースです。契約申込時に「SMS受信可能か」を必ず確認し、不可能な場合は別の方法を全保連に相談する必要があります。
口座振替開始案内のSMSは、電子契約締結完了から1週間以内です。ただし、郵送での口座振替依頼書を提出した場合、金融機関の処理に時間がかかり、1か月以上かかることもあります。その間はコンビニ払込票で支払う形になるため、入居者に事前説明が必要です。「口座振替が始まるまで1か月程度かかる場合があります。その間はハガキが届きますので、コンビニでお支払いください」という案内を、契約時に口頭と書面の両方で行うべきです。
継続保証委託料のSMSは、保証開始日の1か月前から送信が始まります。たとえば2024年6月12日に契約開始した場合、2025年5月中旬頃にSMSが届きます。支払期限は2025年6月27日（口座振替日）となり、家賃と合算して引き落とされます。ここで問題になるのは、入居者の多くが継続保証委託料の存在を忘れていることです。
この問題を防ぐため、先進的な管理会社では保証開始日の2か月前に独自の案内通知を送っています。「来月、全保連から年間保証委託料13,000円のSMSが届きます。家賃と一緒に引き落とされますので、残高をご確認ください」という内容です。
これだけで問い合わせが8割減少します。
滞納督促のSMSは、引落日から7日以内です。たとえば毎月27日が引落日の場合、残高不足で引き落としできなかった場合、翌月3日頃までにSMSまたは電話で連絡が入ります。管理会社としては、引落結果をZ-WEBで毎日確認し、滞納発生を早期に把握することが重要です。全保連が督促する前に、管理会社から「残高不足でした。至急ご入金ください」と連絡できれば、信頼関係を維持できます。
口座変更依頼のSMSは、口座振替依頼書に不備があった場合に送信されます。印鑑相違、口座番号間違い、金融機関コード誤りなどが原因です。この場合、SMS記載のURLから再登録を促す内容になっています。不動産会社は、最初の口座振替依頼書記入時に不備が出ないよう、記入例を見せながら丁寧に案内すべきです。
配信タイミングを把握した上で、管理会社が作成すべきは「SMSカレンダー」です。各入居者の契約開始日、口座振替日、保証開始日を一覧化し、いつ全保連からSMSが届くかを予測します。そのタイミングの前日に「明日SMSが届きます」と一斉メールで通知すれば、問い合わせは劇的に減ります。
家賃保証全保連SMSが届かない場合の原因と管理会社の対処法
全保連からのSMSが届かないという問い合わせは、不動産管理会社が最も頻繁に対応する課題の一つです。入居者が「SMSが来ない」と訴えても、実際には複数の原因が考えられるため、段階的に確認していく必要があります。
まずは状況を落ち着いて聞き取ることです。
最も多い原因は、携帯電話番号の入力ミスです。契約申込書に記載された番号が1桁違う、ハイフンの有無が違う、固定電話番号を書いてしまったなどのケースです。管理会社はZ-WEBで登録した番号を確認し、入居者本人の番号と照合します。間違っていた場合は、全保連に連絡して番号を訂正してもらう必要があります。訂正後、再送信されるまで1〜2営業日かかります。
第二の原因は、SMS受信拒否設定です。特にiPhoneユーザーで「iメッセージ」のみ受信し、通常のSMSを拒否している設定が見られます。またキャリアの迷惑メールフィルターで、050や0570から始まる番号をブロックしている場合もあります。この場合、入居者自身が携帯キャリアに連絡して受信許可設定を行う必要があります。具体的には、docomoなら「SMS拒否設定」、auなら「SMS拒否リスト」、softbankなら「迷惑メッセージ対策」の設定を確認します。
第三の原因は、海外在住や海外SIMカードの使用です。全保連のSMSは日本国内の携帯番号宛に送信されるため、国際SMSに対応していない場合があります。この場合の解決策は、日本国内の連絡先（家族や友人）の番号を登録するか、メールでの案内に切り替えるよう全保連に依頼することです。
第四の原因は、SMS送信のタイミングのズレです。入居者は「すぐ届く」と思っていますが、実際には契約登録から数時間〜1営業日かかることがあります。特に金曜日の夕方に登録した場合、週明け月曜日になることもあります。
つまり待つことが必要です。
第五の原因は、電波状況や端末の不具合です。SMSは携帯電話の基地局を経由するため、電波が悪い場所や圏外では受信できません。また端末のメモリ不足でSMSアプリが正常に動作していない場合もあります。この場合は、端末を再起動してから再度確認するよう案内します。
管理会社の対処手順は次の通りです。第一段階として、入居者に「SMS受信拒否設定を確認してください」と案内します。第二段階として、Z-WEBで登録番号を確認し、間違っていれば全保連に訂正依頼します。第三段階として、全保連のお客様センター（0570-098-300）に入居者本人から連絡してもらい、SMS再送信を依頼します。
実務上の工夫として、契約時に「SMSテスト送信」を行う管理会社もあります。入居者の目の前で携帯番号を入力し、その場でテストメッセージを送信して受信確認します。これにより、番号の間違いや受信拒否設定を事前に発見できます。手間はかかりますが、後のトラブルを大幅に削減できます。
別の対処法として、SMS以外の連絡手段を用意しておくことも重要です。たとえば、メールアドレスも併せて登録しておき、SMSが届かない場合はメールで案内を送る、電話で直接説明するなどの代替手段です。全保連の電子契約URLは、メールでも共有可能です。
SMSが届かない問題は、入居者の不安を招き、契約手続きの遅延にもつながります。管理会社としては、事前説明とフォロー体制の両方を整えることで、スムーズな契約進行を実現できます。
家賃保証全保連を装った詐欺SMSの見分け方と入居者保護対策
全保連を名乗る詐欺SMSが急増しており、不動産管理会社は入居者を保護する責任があります。詐欺SMSの特徴を理解し、入居者に注意喚起することが必須です。
実際に被害も報告されています。
詐欺SMSの典型的なパターンは、「家賃滞納がある」と偽って偽サイトに誘導し、個人情報やクレジットカード情報を入力させる手口です。
「未払い家賃があります。
下記URLより至急お支払いください」といった緊急性を煽る文面で、本物のような体裁を装っています。URL短縮サービスを使った怪しいリンクが特徴です。
本物と偽物を見分けるポイントは5つあります。
第一に、送信元番号の確認です。
全保連の公式番号は、050-3000-0531（継続保証委託料）、0570-09-8300（口座振替案内）、21100（softbank向け）などです。これ以外の番号から「全保連」を名乗るSMSが届いた場合は疑うべきです。ただし、Y!mobileは090から始まる複数番号を使用するため、判断が難しいケースもあります。
第二に、URLの確認です。全保連の公式サイトは「https://www.zenhoren.jp/」で始まります。短縮URLや見慣れないドメインが使われている場合は詐欺の可能性が高いです。たとえば「bit.ly/xxxxx」や「zenhoren-payment.com」のような偽ドメインが使われます。
第三に、個人情報の入力要求です。全保連の本物のSMSでは、クレジットカード番号や暗証番号を直接入力させることはありません。口座振替の登録も、金融機関名・支店名・口座番号・口座名義のみで、暗証番号やキャッシュカードの情報は不要です。
これらを求めるサイトは詐欺です。
第四に、文面の不自然さです。詐欺SMSは日本語がおかしい、漢字の使い方が変、句読点の位置が変などの特徴があります。「御支払いを至急完了してください」のような硬すぎる表現や、「お客様の家賃が滞納状態です」のような直接的すぎる表現は要注意です。
第五に、送信タイミングの不自然さです。家賃を滞納していないのにSMSが届く、契約したばかりなのに継続保証委託料の請求が来るなど、時期的に合わない内容は詐欺の可能性があります。入居者が「おかしい」と感じたら、まず管理会社に確認すべきです。
不動産管理会社が取るべき対策は、第一に入居者への事前教育です。契約時に「全保連からSMSが届きますが、不審な内容の場合は必ず当社に確認してください」と伝え、公式送信番号の一覧を記載した書面を渡します。「URLをクリックする前に、当社に連絡してください」という一文を加えるだけで、被害を防げます。
第二に、定期的な注意喚起です。管理物件の掲示板に「全保連を装った詐欺SMSにご注意ください」というポスターを掲示する、年に2回程度、入居者全員にメールで注意喚起を送るなどの対策です。特に継続保証委託料の請求時期（保証開始日の1か月前）には、「本物のSMSが届く時期です」という案内と併せて注意喚起します。
第三に、問い合わせ窓口の明確化です。「SMSが届いたら、まず管理会社に確認」という文化を作ることが重要です。入居者が気軽に相談できる体制を整え、「こんなSMS届いたんですが本物ですか？」という問い合わせに即座に答えられるようにします。専用のメールアドレスやLINE公式アカウントを用意するのも有効です。
実際の対応例として、ある管理会社では「SMS確認サービス」を提供しています。入居者が全保連を名乗るSMSを受信したら、そのスクリーンショットを管理会社に送信し、本物かどうか確認してもらえる仕組みです。
確認結果は1時間以内に返信されます。
これにより、入居者の不安を即座に解消できます。
万が一、入居者が詐欺サイトに個人情報を入力してしまった場合の対処法も準備しておくべきです。すぐにクレジットカード会社に連絡してカードを停止する、警察に被害届を提出する、全保連に報告するなどの手順を明示した緊急対応マニュアルを用意します。管理会社が冷静に案内できれば、被害を最小限に抑えられます。
詐欺SMS対策は、入居者の信頼を得る重要な要素です。「この管理会社は入居者を守ってくれる」という印象を与えることで、長期的な入居継続にもつながります。
電話番号検索サイト：全保連050-3000-0531の口コミと詐欺報告
家賃保証全保連のSMS受信後の入居者対応と管理会社の業務フロー構築
全保連からSMSが届いた後、入居者がどう行動すべきか、管理会社はどうフォローすべきかを体系化することが、業務効率化の鍵です。SMS受信後の対応を標準化することで、問い合わせ対応時間を3分の1に削減できます。
電子契約案内のSMS受信後、入居者がすべきことは3つです。第一に、SMS記載のURLをクリックして契約内容を確認します。第二に、アクセスコード（生年月日8桁）を入力してログインします。第三に、契約内容に同意して電子署名を完了します。この一連の作業は、スマートフォンで5〜10分程度で完了します。
ここで頻発するトラブルは、アクセスコードが分からない、URLが開けない、電子署名のやり方が分からないといった問題です。管理会社は、契約時に「アクセスコードは生年月日です。例：1997年3月24日→19970324」と具体例を示した説明書を渡すべきです。また、「URLが開けない場合は別のブラウザで試してください」といったトラブルシューティングも記載します。
電子署名が完了したかどうかは、Z-WEBで確認できます。管理会社は毎日Z-WEBをチェックし、14日以内に署名されていない契約者には「まだ署名が完了していません。期限は〇月〇日です」とリマインドの連絡を入れます。この確認作業を怠ると、契約が無効になり、入居日が遅れるリスクがあります。
口座振替案内のSMS受信後、入居者がすべきことは、SMS記載のURLから口座情報を登録することです。金融機関名、支店名、口座種別、口座番号、口座名義を入力します。印鑑は不要ですが、入力内容に誤りがないか慎重に確認する必要があります。一度入力ミスすると、再登録のSMSが送られ、手続きが1か月遅れます。
管理会社の役割は、口座振替が正常に開始されたかを確認することです。初回引落日の翌日にZ-WEBで引落結果を確認し、失敗していた場合は原因を調査します。口座登録ミス、残高不足、口座凍結などの原因が考えられます。失敗原因を特定し、入居者に「〇〇の理由で引落できませんでした。
修正してください」と具体的に伝えます。
継続保証委託料のSMS受信後、入居者がすべきことは、支払期日までに口座残高を確認することです。家賃に加えて13,000円が引き落とされるため、残高不足にならないよう注意が必要です。SMS記載の金額と引落日を確認し、カレンダーに登録するよう案内します。
管理会社の対応として、継続保証委託料の引落失敗が最も多いため、引落日の3日前に「明後々日、家賃+継続保証委託料が引き落とされます。残高をご確認ください」というリマインドメールを送る管理会社もあります。
これだけで引落失敗率が半減します。
滞納督促のSMS受信後、入居者がすべきことは、SMSに記載された方法で入金予定日を回答することです。多くの場合、SMS内のURLから入金予定日を選択する形式になっています。回答後、コンビニ払込票が郵送されるので、期日までに支払います。この段階で誠実に対応すれば、大きな問題にはなりません。
管理会社の役割は、督促SMSが送られた時点で、入居者に電話でフォローすることです。「全保連から督促が届いていると思いますが、お支払いは大丈夫ですか？何か困っていることがあれば相談してください」という声かけです。この一言で、入居者は「見捨てられていない」と感じ、連絡を取りやすくなります。
業務フロー構築のポイントは、各SMSに対する標準対応手順を文書化することです。「電子契約SMS→14日以内に署名確認→未署名者にリマインド」「口座振替SMS→初回引落確認→失敗時の原因調査」「継続保証委託料SMS→引落3日前にリマインド→引落結果確認」という一連の流れをマニュアル化します。
さらに、担当者が変わっても同じ対応ができるよう、チェックリストを作成します。「毎週月曜日：Z-WEBで電子署名状況確認」「引落日翌日：引落結果確認」「継続保証委託料請求月：リマインドメール配信」といった定期業務をカレンダーに組み込みます。
最後に、入居者向けのFAQページを作成し、Webサイトに掲載することも効果的です。「全保連からSMSが届いたらどうすればいいですか？」「アクセスコードが分かりません」「SMS が届きません」といったよくある質問と回答を掲載します。これにより、電話問い合わせを減らし、入居者が自己解決できる環境を整えます。
SMS対応の体系化は、単なる業務効率化だけでなく、入居者満足度の向上にもつながります。「困ったときに頼れる管理会社」という評価は、退去率の低下と口コミによる新規入居者獲得につながります。