一括借上げの基本とリスク
オーナー側から解約を申し出ても認められないことが大半です。
一括借上げの基本的な仕組みと契約形態
一括借上げとは、不動産管理会社やサブリース会社がオーナーから賃貸物件を一棟まるごと借り上げる契約方式です。この契約は「マスターリース契約」とも呼ばれます。オーナーから見ると、管理会社が賃借人という立場になっています。
契約の基本的な流れは明確です。サブリース会社がオーナーから物件全体を借り上げ、その物件を入居者に転貸して収益を得る構造になっています。オーナーは入居状況に関わらず、毎月一定の保証賃料を受け取れる仕組みです。
つまり空室保証が基本です。
保証賃料の設定には業界の相場があります。一般的に、入居者から得られる家賃収入の80〜90%がオーナーへの保証賃料として設定されるケースが多いです。残りの10〜20%は、サブリース会社の管理手数料や転貸による利益となります。
この契約形態には法律的な位置づけがあります。一括借上げ契約は賃貸借契約に該当し、借地借家法が適用されます。オーナーが「貸主」、サブリース会社が「借主」という関係です。借地借家法では借主の権利が強く保護されているため、この点が後述するリスクにつながっています。
三井ホームエステート：一括借り上げとサブリースの違いについて詳しく解説されています
一括借上げと管理委託の違いとメリット
一括借上げと管理委託は、賃貸物件の運営方法として全く異なる性質を持っています。最も大きな違いは、空室リスクを誰が負うかという点です。
管理委託方式では、オーナーが空室リスクを負います。入居者がいない部屋の賃料は入ってこないため、空室率が高まれば収入が大きく減少します。手数料は賃料の3〜10%程度が相場で、比較的低コストです。入居者募集、契約手続き、家賃回収などの業務を管理会社に委託しますが、最終的な経営判断はオーナーが行います。
一方で一括借上げ方式では、サブリース会社が空室リスクを引き受けます。空室があっても保証賃料は毎月支払われるため、収入の安定性が確保されます。手数料は賃料の10〜20%と割高ですが、その分だけ管理業務のほぼすべてを任せられます。入居者募集から契約、トラブル対応まで、サブリース会社が一手に担当するのが基本です。
安定収入というメリットは具体的な場面で効果を発揮します。例えば賃貸物件で月額家賃が合計100万円の場合、管理委託なら空室率20%で収入は80万円に減少します。しかし一括借上げなら、空室率に関係なく85万円（保証率85%の場合）が毎月確実に入ってきます。
煩雑な管理業務からの解放も大きなメリットです。入居者からのクレーム対応、設備の故障対応、家賃滞納の督促など、賃貸経営には多くの手間がかかります。一括借上げなら、これらの業務をすべてサブリース会社に任せられます。特に本業が忙しい投資家や、高齢で管理が負担になってきたオーナーにとって有効な選択肢です。
相続税対策としての効果も見逃せません。一括借上げ契約がある物件の土地は「貸家建付地」に分類され、相続税評価額が下がります。加えて、契約があることで満室状態とみなされるため、評価額がさらに下がる可能性があります。これは相続を控えたオーナーにとって重要なポイントです。
一括借上げの手数料と免責期間の実態
一括借上げの手数料体系は、オーナーの収益に直接影響を与える重要な要素です。業界標準として、賃料収入の10〜20%が手数料として差し引かれます。例えば月額賃料収入が100万円の物件なら、手数料が15%の場合、オーナーへの支払いは85万円となります。
この手数料率は管理委託の倍以上です。管理委託では3〜10%程度が相場なので、一括借上げを選ぶことで年間の収入差は大きくなります。月100万円の物件で手数料差が10%あれば、年間120万円の差額が生じます。
これは家賃1.2ヶ月分に相当する金額です。
免責期間という仕組みも理解しておく必要があります。免責期間とは、サブリース会社が家賃保証をしなくてもよい期間のことです。新築時や入居者の退去後に設定され、期間中はオーナーへの賃料支払いが免除されます。
一般的な免責期間は1〜3ヶ月程度です。新築物件なら竣工後3ヶ月、既存物件での引き継ぎなら1〜2ヶ月というケースが多く見られます。ただし会社によって設定は異なり、中には半年近い免責期間を設けているケースもあります。
免責期間中の収入ロスは想定以上に大きくなる可能性があります。例えば月額家賃10万円の部屋が退去し、免責期間が2ヶ月なら20万円の収入減です。年間で3部屋の退去があれば、合計60万円の損失になります。これは入居者がすぐに見つかったとしても発生する損失です。
さらに注意すべきなのは、免責期間中に新規入居者が決まっても、その家賃がオーナーに支払われないことです。つまり免責期間2ヶ月の設定で、退去後1週間で新規契約が成立しても、残り約7週間分の家賃はサブリース会社の収入となります。
厳しいところですね。
契約書で免責期間の長さと適用条件を必ず確認してください。「退去から何日後に免責期間が終了するのか」「リフォーム期間も免責期間に含まれるのか」など、細かい条件が契約によって異なります。
誠和住販：一括借上げのトラブル事例と免責期間の詳細について参考になります
一括借上げの賃料改定と減額リスク
一括借上げ契約で最も注意すべきリスクが、定期的な賃料改定による減額です。多くの契約では2年ごとに賃料の見直しが行われる条項が盛り込まれています。「30年一括借上げ」という広告文句があっても、同じ賃料が30年間保証されるわけではありません。
賃料改定の法的根拠は借地借家法32条にあります。この条項により、サブリース会社は「土地建物の価格変動」「近隣の家賃相場の変化」「経済事情の変動」を理由に賃料減額を請求できます。オーナーが拒否しても、最終的には裁判所が妥当な賃料額を判断します。
実際の減額幅は物件の状況によって異なります。新築から10年経過した物件では、当初賃料から10〜20%の減額を求められるケースが珍しくありません。月額保証賃料が80万円なら、改定後は64〜72万円に下がる可能性があります。
年間で96〜192万円の収入減です。
築年数が経過するほど減額リスクは高まります。建物の老朽化が進み、設備も古くなれば、周辺の新築物件と比べて競争力が低下します。サブリース会社としては、市場家賃に合わせた保証賃料でなければ採算が取れなくなるため、減額交渉は避けられません。
当初の保証割合が維持されるとは限らない点も重要です。契約時に「家賃収入の90%を保証」という条件でも、改定時には「実際の家賃収入の80%」という条件に変更されることがあります。しかも実際の家賃自体も下がっているため、ダブルで減額される形になります。
賃料減額に応じないとどうなるのでしょうか。サブリース会社は契約解除を申し出る権利を持っています。借地借家法では借主からの解約は比較的容易に認められるため、減額を拒否し続けると契約終了のリスクが高まります。結果的に、オーナーは不利な条件でも受け入れざるを得ない立場に置かれやすいのです。
2年ごとの改定タイミングでは、周辺相場の調査が欠かせません。サブリース会社の提示額が妥当かどうか、自分で判断材料を持つことが重要です。同じエリアの類似物件の募集家賃を複数チェックし、市場動向を把握しておく必要があります。
一括借上げ契約の解約困難性と判例
一括借上げ契約で最も深刻なリスクが、オーナー側からの解約の難しさです。「契約内容に不満があるから解約したい」と思っても、法律上それは極めて困難な状況に置かれます。
借地借家法により、オーナーからの契約解除には「正当事由」が必要とされます。正当事由とは、単なる不満や経営判断では認められない、相当に重大な理由のことです。借主であるサブリース会社の権利が強く保護されているため、貸主であるオーナーの立場は想像以上に弱いのです。
過去の判例を見ると、オーナーの解約申し入れが認められないケースが大半です。平成27年の東京地裁判例では、オーナーが「老朽化した自宅の補修改築のため資金が必要」という理由で明け渡しを求めましたが、立退料の支払いなしでは正当事由として不十分と判断されました。
別の判例では、契約期間満了を理由とした更新拒絶も認められませんでした。令和元年の東京地裁判決では、オーナー側が期間満了による契約終了を主張しましたが、サブリース会社に更新を拒絶する正当事由がないと判断され、更新が認められています。
正当事由として認められる可能性があるケースは限られています。サブリース会社が賃料を長期間滞納している場合、契約時の説明に虚偽があった場合、会社や役員が反社会勢力に該当すると判明した場合などです。これらは契約違反や信頼関係の破壊に当たるため、解約が認められやすくなります。
オーナー自身や親族が物件に居住する必要が生じた場合も、正当事由の一つとして検討されます。ただしこの場合でも、立退料の支払いが条件となることが多いです。立退料の相場は物件や状況によって大きく異なりますが、数百万円から場合によっては1000万円を超える金額になることもあります。
契約解除の難しさは、経営の自由度を大きく制限します。例えば賃貸経営から撤退して物件を売却したくても、サブリース契約が足かせになります。買主側も契約の存在を嫌がることが多く、売却価格が大幅に下がるか、売却自体が困難になる可能性があります。
サブリース会社からの解約は比較的容易という非対称性も問題です。会社側は経営判断で解約を申し入れることができ、6ヶ月前の予告で契約終了が可能です。この不平等な関係性は、契約前に十分理解しておくべき重要なポイントです。
HOME4U：サブリース解約における正当事由の具体的な判例集が参考になります
一括借上げ契約で不動産業者が提案すべき注意点
不動産業従事者として、オーナーに一括借上げを提案する際には、リスクの説明責任が重大です。2020年の賃貸住宅管理業法の施行により、サブリース契約の勧誘時には重要事項の説明が義務化されました。説明を怠ると行政処分の対象となる可能性があります。
契約書の細部まで確認してオーナーに説明することが求められます。賃料改定の条件、免責期間の長さと適用範囲、中途解約の可否、修繕費の負担区分など、トラブルになりやすい項目を重点的にチェックしてください。特に「家賃保証」という言葉の裏にある条件を明確にすることが重要です。
家賃改定条項の具体的な確認ポイントがあります。「何年ごとに改定されるのか」「改定の基準は何か」「改定幅に上限はあるのか」「減額禁止期間は設定されているか」など、将来の収入変動に関わる条件をすべて洗い出す必要があります。
免責期間については、適用されるタイミングをすべて確認してください。新築時だけでなく、入居者退去後、大規模修繕後など、免責期間が発生する場面は契約によって異なります。年間でどの程度の免責期間が予想されるか、シミュレーションを示すと親切です。
修繕費の負担区分も重要な確認事項です。一般的に原状回復費用や小規模修繕はサブリース会社負担、大規模修繕や設備の更新はオーナー負担となりますが、境界が曖昧なケースもあります。エアコンの交換、給湯器の故障、外壁塗装など、具体的な事例で負担者を確認しておくべきです。
礼金や更新料の扱いも見落としがちなポイントです。多くのサブリース契約では、入居者から受け取る礼金や更新料はサブリース会社の収入となり、オーナーには支払われません。この点を理解していないオーナーは多く、後からトラブルになることがあります。
サブリース会社の経営状態の確認も必要です。会社が倒産すれば、保証賃料の支払いは止まります。過去の実績、財務状況、口コミや評判など、複数の情報源から信頼性を判断する材料を集めてください。大手だから安心というわけでもなく、実際に経営難に陥った大手サブリース会社の事例もあります。
長期的な収支シミュレーションをオーナーに提示することが望ましいです。当初賃料が続く前提ではなく、5年後、10年後、20年後に賃料が下がる可能性を織り込んだ計算を示してください。楽観的なシナリオだけでなく、厳しめのシナリオも用意することで、オーナーの判断材料を充実させられます。
管理委託方式との比較検討も提案の一環として行うべきです。一括借上げが本当にそのオーナーにとって最適な選択肢なのか、管理委託方式の方が長期的な収益性が高い可能性はないか、客観的な視点で助言することが、不動産業者としての信頼につながります。
契約後のフォローアップ体制も整えておく必要があります。賃料改定の交渉時期には、オーナーに周辺相場の情報を提供したり、交渉のポイントをアドバイスしたりするサポートが求められます。継続的な関係性を築くことで、オーナーの利益を長期的に守ることができます。