収益物件 浜松の市場動向
浜松駅近でも空室率は16％台に達します
収益物件 浜松の利回り相場と推移
浜松市における収益物件の利回り相場は、2025年時点で平均約7.37％となっており、静岡県全体の平均7.09％を上回る水準を維持しています。この数字は、平均賃料約64.0万円に対して取得価格約868万円という計算に基づいており、政令指定都市の中でも比較的高い利回りを実現できる投資環境が整っていることを示しています。
築年数別に見ると、築25年以内の物件では5％前後、築25年以上の物件では7～12％程度の利回りが一般的です。特に一棟アパートの場合、健美家の収益物件市場動向によれば、5～10％程度が目安となることが多く、実際の取引事例でも8.25％や8.06％といった物件が市場に多数流通しています。
つまり築古を狙えば二桁利回りも視野に入るということですね。
ただし表面利回りだけで判断するのは危険です。実質利回りは表面利回りより1～2％低くなることが一般的で、固定資産税や管理費、修繕積立金などの運営コストを差し引いた実質的な収益性を正確に把握する必要があります。特に築年数が経過した物件では、将来の大規模修繕費用を見込んだ資金計画を立てることが重要になってきます。
浜松市の利回りが高めに設定される背景には、人口減少と空室リスクが影響しています。浜松市の人口は785,210人（2024年10月時点）ですが、2050年には64万3千人まで減少すると推計されており、約20％の人口減少が見込まれています。特に天竜区では出生者数が10年間で50％減少しており、エリア選定の際にはこうした人口動態を慎重に見極める必要があるでしょう。
物件の収益性を判断する際は、表面利回り、実質利回り、将来の人口動態という3つの軸で総合的に評価することが基本です。
収益物件 浜松のエリア別賃貸需要分析
浜松市の賃貸需要は、エリアによって大きく特性が異なります。一般的には「駅近＝高需要」というイメージがありますが、浜松市では必ずしもその常識が当てはまらないのが特徴です。楽待の市場分析によれば、浜松市周辺では工場などの製造業施設が多いため、景気動向で賃貸需要が大幅に変動する可能性があり、駅前よりも郊外の工場近辺の方が入居率が安定するケースも少なくありません。
中央区は浜松市の中心部として単身者からファミリー層まで幅広い賃貸需要が見込まれます。特に浜松駅周辺や中区幸、中区広沢といった高級住宅街エリアでは、ヤマハ（平均年収893万円）、浜松ホトニクス（744万円）、ローランド（712万円）といった高年収企業の従業員からの需要が安定しています。
郊外エリアは意外な需要が見込めるポイントです。
西区の佐鳴湖周辺の大平台、富塚、蜆塚などは、豊かな自然環境に恵まれながらも都市機能へのアクセスが良好で、ファミリー層からの根強い需要があります。3LDK以上の広めの間取りであれば、家賃も6万円台からと高め設定が可能で、郊外でありながら安定した収益が期待できます。
一方で天竜区は大幅な人口減少と過疎化が進んでおり、2024年の出生者数はわずか59人という状況です。こうした人口減少エリアでは、一見投資に不向きに思えますが、特定の賃貸ニーズ（例：工場勤務者向けの格安物件、定年後のセカンドライフ需要など）を狙うニッチ戦略も考えられます。
エリア選定の際には、表層的な「駅近信仰」ではなく、実際の入居者層とその勤務先、生活動線を具体的に想定することが成功のカギです。浜松市の場合、製造業関連企業の分布や通勤ルート、地価の動向（中央区の一部では地価上昇エリアも存在）を詳細に調査し、「誰が、なぜ、そのエリアに住むのか」を明確にすることで、空室リスクを大幅に軽減できます。
静岡県の不動産投資エリアの詳細分析は、こちらの専門記事が参考になります
収益物件 浜松の物件種別と投資戦略
浜松市で取得可能な収益物件は、主に一棟マンション、一棟アパート、区分マンション、戸建賃貸の4種類に分類されます。それぞれ投資金額、利回り、管理の手間、出口戦略が大きく異なるため、自身の投資スタイルと資金力に合わせた選択が重要になります。
一棟マンション（RC造）は長期安定型投資の王道と言われています。浜松市内では築25年以内で5％前後、築25年以上で7～12％程度の利回りが一般的で、耐用年数47年と長く、減価償却期間も長期にわたるため税務上のメリットがあります。管理費や修繕積立金を考慮した実質利回りは表面利回りより1～2％低くなりますが、構造的な耐久性が高く、大規模修繕の計画が立てやすいのが特徴です。
ただし初期投資額が大きくなります。
一棟アパート（木造・S造）は、比較的少額から始められる投資手法として人気があります。浜松市内では5,600万円で利回り8.25％といった物件や、2,400万円で利回り7.53％といった手頃な価格帯の物件が流通しており、投資初心者でも手が届きやすい価格設定です。築34年の木造2階建て物件でも稼働率次第で安定収益が見込め、実際に築35年の物件でも仲介業者との連携により入居率90％超を維持している事例があります。
区分マンションは最も少額から始められる選択肢ですが、「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由も理解しておく必要があります。収益性の低さ、空室や家賃下落リスクの高さ、節税や年金対策になりにくいこと、出口戦略が立てにくいことが主なデメリットです。浜松市内では240万円で利回り16.00％といった高利回り物件も存在しますが、専有面積20.16㎡といった狭小物件であることが多く、入居者層が限定されるリスクを考慮する必要があります。
戸建賃貸は、ファミリー層をターゲットにした差別化戦略として有効です。特に郊外エリアでは賃貸需要はあっても供給が少ない分、3LDK以上の広さがあれば家賃も6万円台からと高め設定が可能で、退去後のリフォーム費用はかかるものの、入居期間が長く安定した収益が見込めます。浜松市では2,000万円前後で現在満室稼働中の戸建賃貸物件も流通しており、初期投資を抑えつつ安定収益を狙いたい投資家に適しています。
収益物件 浜松のオーナーチェンジ物件活用術
オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している状態のまま所有者が交代する物件のことで、浜松市でも数多くの取引事例があります。購入直後から家賃収入が得られること、入居者募集の手間や広告費用を抑えられることが最大のメリットですが、室内確認がしにくい、契約条件の変更が難しい、購入直後の退去や賃料見直しリスクがあるといったデメリットも存在します。
レントロールの精査が成功のカギです。
レントロール（賃貸借契約一覧表）には、各部屋の家賃、契約開始日、敷金・礼金、更新料の有無、特約事項などが記載されています。浜松市のオーナーチェンジ物件を検討する際は、表示されている利回りが「満室想定」なのか「現況」なのかを必ず確認し、長期空室の部屋がないか、家賃が周辺相場と比べて適正か、契約更新時期が集中していないかをチェックすることが重要です。
修繕履歴の確認も不可欠な要素です。特に築年数が経過した物件では、過去にどのような修繕が行われてきたか、今後数年以内に大規模修繕が必要になる箇所はないかを調査する必要があります。浜松市の賃貸管理の現場では、築古物件でも適切なメンテナンスが行われていれば高い稼働率を維持できる一方、修繕を怠った物件は購入後すぐに多額の修繕費用が発生するリスクがあります。
現地調査とヒアリングは省略してはいけません。物件の外観、共用部分の清掃状態、周辺環境、近隣の競合物件の状況などを自分の目で確認することで、書類上では見えないリスクを発見できます。また、可能であれば現在の管理会社や入居者から、建物の使い勝手や近隣トラブルの有無などをヒアリングすることで、より正確なリスク判断が可能になります。
オーナーチェンジ物件を購入する際は、賃貸人の地位承継通知を忘れずに行いましょう。契約の巻き直しは不要で、元の賃貸借契約をそのまま引き継ぎますが、入居者には所有者が変更になったことを正式に通知する必要があります。浜松市の賃貸管理会社では、このプロセスをスムーズに進めるサポートを提供しているところが多く、遠鉄の不動産やパナホーム静岡西部営業部などの地元企業に相談するのが確実です。
オーナーチェンジ物件の詳細については、浜松市の不動産専門サイトに詳しい解説があります
収益物件 浜松における賃貸管理と空室対策
浜松市の賃貸管理費用の相場は、賃料の3～5％程度が一般的とされています。例えば月額家賃が6万円の物件であれば、管理費は1,800円～3,000円程度となり、この費用で入居者募集、家賃集金、クレーム対応、退去時の立会いなどの業務を委託できます。自主管理と比較すると費用はかかりますが、遠隔地からの投資や複数物件の運営を行う場合は、専門の管理会社に委託する方が効率的です。
静岡県全体の空室率16.4％という数字は、不動産投資家にとって無視できないリスク要因です。2008年の16.3％から2018年には16.4％へと微増しており、今後の人口減少を考えると、さらなる上昇も懸念されます。浜松市でも例外ではなく、駅近物件であっても空室リスクは常に存在するため、積極的な空室対策が必要不可欠です。
仲介業者との連携強化が効果的な対策です。
実際に浜松市で築35年の物件を運営する投資家の事例では、仲介業者に定期的にハッパをかけることで入居率90％超を維持していると報告されています。当初92％だった入居率がピークで96％まで上がった後、市内の人口減少の影響で現在は90％台に落ち着いていますが、それでも十分に高い水準を保っています。具体的には、仲介業者への定期訪問、成約時のインセンティブ設定、物件の魅力を伝える資料の作成などが有効です。
物件の差別化戦略も重要な要素です。浜松市の賃貸市場では、入居者のニーズを十分に満たした木造アパートが少ないという実態があります。例えば、無料Wi-Fi設置、宅配ボックス設置、ペット可物件への変更、リノベーションによる内装の刷新などの投資により、周辺物件との差別化を図ることで空室期間を大幅に短縮できます。特に単身者向けではネット環境、ファミリー向けでは収納スペースや駐車場といった設備が重視される傾向があります。
賃料設定の柔軟性も考慮すべきポイントです。空室が長期化するよりも、賃料を相場より若干下げてでも早期に入居者を確保する方が、トータルでの収益は高くなることが多くあります。ただし一度下げた賃料は上げにくいため、敷金・礼金の調整、フリーレント期間の設定、初期費用の分割払いなど、実質的な家賃は維持しつつ入居しやすくする工夫も検討する価値があります。
24室の物件なら常時2～3部屋の空室を想定するのが現実的ですね。
収益物件 浜松の税金対策と減価償却活用法
収益物件投資における最大の節税効果は、減価償却費の計上によってもたらされます。建物は時間の経過や使用で価値が減少していく資産と見なされ、その取得費用を耐用年数に応じて毎年経費として計上できます。浜松市で収益物件を取得した場合も同様に、建物部分（土地は減価償却の対象外）について、構造別の耐用年数に基づいて減価償却費を計算します。
RC造（鉄筋コンクリート造）の場合、耐用年数は47年です。仮に建物価格が4,700万円のRC造マンションを購入した場合、定額法では年間100万円（4,700万円÷47年）の減価償却費を計上できます。この100万円は実際に現金が出ていくわけではありませんが、帳簿上の経費として認められるため、家賃収入から差し引いて課税所得を圧縮できるのです。
木造アパートの耐用年数は22年と短く、同じ建物価格でも年間の減価償却費が大きくなります。例えば建物価格2,200万円の木造アパートでは、年間100万円（2,200万円÷22年）の減価償却費となり、短期間で大きな節税効果が得られます。ただし耐用年数が短い分、減価償却期間も短く、数年後には減価償却費がゼロになり節税効果が薄れることも考慮する必要があります。
中古物件の場合は簡便法が使えます。
中古物件を取得した場合、「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」という計算式で耐用年数を算出できます。例えば築20年の木造アパート（法定耐用年数22年）の場合、「（22年－20年）＋20年×20％＝6年」となり、わずか6年間で建物価格を全額減価償却できるため、短期間に大きな節税効果が期待できます。
固定資産税と都市計画税も経費として計上できます。浜松市の場合、固定資産税の税率は1.4％で、課税標準額に応じて毎年課税されます。償却資産（建物附属設備や構築物など）についても申告が必要で、課税標準額の合計が150万円未満であれば免税となりますが、免税点未満でも申告義務は残ります。これらの税金は全額経費計上できるため、確定申告時に忘れずに計上しましょう。
その他の経費としては、管理費、修繕費、火災保険料、借入金の利息部分、広告宣伝費、固定資産税、交通費などが認められます。特に修繕費は、「原状回復」であれば全額その年の経費として計上できますが、「資本的支出（価値を高める改良）」と判断されると減価償却資産として計上しなければならないため、税理士と相談しながら適切に処理することが重要です。
不動産投資の節税効果について、浜松市の不動産会社による詳しい解説があります
浜松市で収益物件投資を成功させるためには、利回り相場だけでなく、エリア別の賃貸需要、物件種別ごとの特性、オーナーチェンジ物件の活用、効果的な空室対策、そして減価償却を活用した税金対策まで、多角的な視点から総合的に判断することが不可欠です。人口減少という逆風の中でも、適切な戦略と地道な管理努力により、安定した不動産収入を実現している投資家は数多く存在します。
