小規模宅地等の特例要件と適用
相続開始3年以内の貸付事業は80%減額が使えません。
小規模宅地等の特例の基本要件と対象宅地
小規模宅地等の特例は、被相続人が自宅や事業に使用していた宅地等について、一定の要件を満たす場合に相続税評価額を最大80%減額できる強力な節税制度です。この特例は相続人の生活基盤の維持や事業承継を支援するために設けられました。
特例の対象となる宅地は、大きく分けて3つの種類があります。第一に「特定居住用宅地等」は、被相続人が居住していた自宅の敷地で、限度面積330㎡まで80%の減額が可能です。第二に「特定事業用宅地等」は、被相続人が事業を営んでいた土地で、限度面積400㎡まで80%の減額となります。第三に「貸付事業用宅地等」は、賃貸アパートや駐車場など不動産貸付業に使用していた土地で、限度面積200㎡まで50%の減額です。
つまり自宅が最優先ですね。
特例を適用するには、相続税の申告期限（被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内）までに遺産分割協議が完了していることが必須です。未分割の状態では原則として特例を受けられません。ただし、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付することで、後日分割が確定した際に特例を適用できる余地が残されています。分割協議が長引きそうな場合は、税理士と相談しながら早期の決着を目指すことが、相続人の税負担を最小化する鍵となります。
小規模宅地等の特例における同居要件の実務判断
特定居住用宅地等の適用で最も相談が多いのが「同居」の判断です。配偶者が相続する場合は無条件で特例が適用されますが、配偶者以外の親族が相続する場合は、被相続人と同居していたかどうかが重要な要件となります。
同居の判断で意外な事実があります。
同居期間に法律上の制限は一切ありません。
生活の拠点を移しさえすれば、数か月程度の同居でも同居とみなされるのです。実際に、相続開始の1週間前に同居を始めたケースでも、一時的な目的でなく生活拠点を移したと認められれば特例の適用が可能です。
厳しいところですね。
ただし、形式的に住民票を移しただけでは不十分で、実態として日常生活を共にしていることが必要です。税務調査では、光熱費の使用状況、郵便物の配達状況、近隣住民への聞き取りなどで実態を確認されることがあります。不動産業従事者としては、顧客に対して単に住民票を移すだけでなく、実際に生活拠点を移す重要性を伝える必要があります。
相続後の要件も見落とせません。同居親族は相続税の申告期限まで、その家に住み続け、かつ土地を保有し続けることが求められます。申告期限前に売却や転居をすると、特例が適用できなくなります。配偶者だけは例外で、申告期限前に売却しても特例の適用が可能という独自のルールがあることも、実務上押さえておくべきポイントです。
国税庁の小規模宅地等の特例に関する公式解説では、各要件の詳細な説明と計算方法が確認できます
小規模宅地等の特例における家なき子特例の厳格化された要件
家なき子特例は、被相続人と同居していなかった親族でも、一定の要件を満たせば特定居住用宅地等として80%減額を受けられる制度です。しかし、平成30年度税制改正で要件が大幅に厳格化され、適用できるケースが大きく制限されました。
改正により追加された主な要件は、相続開始前3年以内に「自己または配偶者の持ち家」だけでなく、「3親等以内の親族が所有する家屋」や「特別の関係がある法人が所有する家屋」にも住んでいないことが求められるようになりました。これにより、親族が所有する家に住んでいた場合や、自分が経営する会社の社宅に住んでいた場合は、家なき子特例が使えなくなったのです。
意外ですね。
さらに、相続開始前に一度でも自己所有の家屋に住んだことがある人は、その後賃貸住宅に引っ越しても家なき子特例は適用できません。過去の持ち家履歴まで遡って確認される厳しい制度となっています。不動産業従事者は、顧客が「賃貸住まいだから大丈夫」と安易に考えていないか注意が必要です。実務では、相続開始前3年間の住居の所有関係を戸籍の附票や賃貸借契約書で証明する必要があります。
家なき子特例のもう一つの重要な点は、相続人が相続税の申告期限まで土地を保有し続ける必要があることです。居住要件はなく、賃貸に出しても問題ありませんが、売却してしまうと特例が使えなくなります。申告期限後であれば売却可能なので、タイミングの調整が節税の鍵となります。
小規模宅地等の特例における貸付事業用宅地の3年縛り規制
貸付事業用宅地等の特例には、平成30年度税制改正で導入された「3年縛り規制」という重要な制限があります。相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した土地は、原則として小規模宅地等の特例の対象外となるのです。
これは相続税対策として、亡くなる直前に急いでアパートを建てたり、駐車場経営を始めたりする節税スキームを封じるための改正でした。3年以内貸付の制限により、貸付事業は相続開始の3年以上前から継続的に行っている必要があります。不動産業従事者が顧客に賃貸物件の建築を提案する際は、相続対策の効果が現れるまでに最低3年かかることを明確に伝える必要があります。
例外があります。
ただし、被相続人が「事業的規模」で貸付事業を行っていた場合は、3年縛り規制の適用除外となります。事業的規模とは、一般的にアパートで10室以上、戸建てで5棟以上という「5棟10室基準」が目安です。既に大規模な賃貸経営を行っている地主の場合、新たに土地を追加購入して貸付事業を始めても、3年以内であっても特例が適用できる可能性があります。
もう一つの注意点は、相続開始の3年超前から貸付事業を行っていても、途中で宅地を入れ替えた場合です。既存のアパートを取り壊して新しいアパートを建てた場合、継続性が認められるかどうかは個別の事情によります。税務署との見解の相違が生じやすい部分なので、慎重な判断が求められます。
小規模宅地等の特例を複数併用する場合の限度面積計算
複数の種類の宅地に特例を適用する場合、限度面積の計算方法が複雑になります。不動産業従事者がこの計算を理解していないと、顧客に最適なアドバイスができません。
特定居住用宅地等と特定事業用宅地等のみを併用する場合は「完全併用」が可能です。特定居住用330㎡と特定事業用400㎡の合計730㎡まで、それぞれ80%減額が適用できます。これは相続人にとって非常に有利な組み合わせです。
これは使えそうです。
一方、貸付事業用宅地等を含む併用の場合は「限定併用」となり、計算が複雑になります。貸付事業用宅地等の面積を調整計算式で換算し、全体で200㎡の枠内に収める必要があります。具体的には「特定居住用の適用面積×200/330+特定事業用の適用面積×200/400+貸付事業用の適用面積≦200㎡」という計算式で判定します。
実務では、どの宅地を優先して特例を適用するかの選択が重要です。一般的には減額割合が高い特定居住用（80%）や特定事業用（80%）を優先し、減額割合が低い貸付事業用（50%）は後回しにすることで、トータルの減額効果を最大化できます。ただし、土地の評価額や面積によっては、あえて貸付事業用を優先した方が有利になるケースもあり、シミュレーションが不可欠です。
不動産業従事者は、顧客が複数の土地を所有している場合、税理士と連携して最適な組み合わせを検討することをお勧めします。特に土地の評価額が大きい場合、数百万円単位で相続税額が変わることもあるため、専門家による精密な計算が必要です。
小規模宅地等の特例における建物所有者が異なる場合の適用可否
小規模宅地等の特例は土地に対する制度ですが、その土地上の建物の所有者が誰であるかによって、特例の適用可否が変わる場合があります。これは実務で意外と見落とされがちなポイントです。
原則として、被相続人が土地を所有し、その上に被相続人自身の建物が建っている場合に特例が適用されます。しかし、建物の所有者が被相続人以外でも、一定の条件下では特例が適用できるケースがあります。具体的には、被相続人と「生計を一にする親族」が建物を所有している場合や、被相続人の同族会社が建物を所有している場合です。
ただし、建物所有者が被相続人の親族ではない第三者の場合は、土地と建物の貸借関係によって判断が分かれます。土地と建物の双方が無償（使用貸借）の場合のみ特例が適用され、地代または家賃のいずれか一方でも有償の場合は特例の対象外となります。この判断を誤ると、特例が受けられないという重大な結果につながります。
痛いですね。
二世帯住宅のケースも注意が必要です。親が土地を所有し、子が建物を所有している二世帯住宅の場合、構造的に独立していても、内部で行き来できる構造であれば同居と認められ、特例が適用できる可能性があります。逆に完全分離型で行き来できない構造の場合、同居とは認められず特例が使えないこともあります。
不動産業従事者は、顧客が二世帯住宅の建築を検討している際、将来の相続税対策として、建物の構造や所有関係がどのように特例適用に影響するかをアドバイスする必要があります。設計段階から相続を見据えた提案ができるかどうかが、プロとしての価値を示す場面です。
小規模宅地等の特例適用のための相続税申告と添付書類
小規模宅地等の特例は、相続税の申告書を提出することで初めて適用される「申告要件」のある制度です。特例を適用した結果、相続税額がゼロになったとしても、申告書の提出は必須です。申告をしなければ、後から特例を受けることはできません。
特例を受けるためには、相続税申告書に加えて、各種の添付書類を提出する必要があります。すべてのケースで共通して必要なのは、戸籍謄本、遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書です。平成28年以降は、マイナンバー関連の本人確認書類（マイナンバーカードのコピーまたは通知カードと運転免許証のコピー）も必須となっています。
これは必須です。
特定居住用宅地等で同居親族が相続する場合は、相続人の住民票の写しや戸籍の附票が必要です。家なき子特例を適用する場合は、さらに相続開始前3年以内の住所を証明する戸籍の附票の写しや、賃貸住宅に住んでいたことを証明する賃貸借契約書のコピーも求められます。賃貸契約書は相続開始時点で有効なものだけでなく、3年間すべての契約を遡って準備する必要があります。
老人ホームに入居していた被相続人の自宅に特例を適用する場合は、介護保険被保険者証のコピーや、施設への入所契約書のコピーも添付書類として必要です。要介護認定や要支援認定を受けていたことの証明が求められるため、被相続人が亡くなる前から書類を整理しておくことが望ましいです。
不動産業従事者は、相続が発生する前の段階から、顧客に対して「将来特例を使うために必要な書類は何か」を説明し、事前準備を促すことが重要です。相続発生後に慌てて書類を探すよりも、元気なうちに整理しておく方がスムーズです。特に賃貸契約書や介護認定書類など、時間が経つと入手が困難になる書類は、早めの保管を勧めるべきです。
相続会議の小規模宅地等の特例の添付書類に関する詳細解説では、ケース別の必要書類一覧が確認できます
一目でわかる 小規模宅地特例100（2025年度版）