住宅取得資金贈与いつまで適用可能か
非課税で贈与を受けた資金でも申告しないと全額課税されます。
住宅取得資金贈与の適用期限は令和8年12月31日まで
住宅取得資金贈与の非課税制度は、令和6年度税制改正大綱により3年間延長されました。令和6年1月1日から令和8年12月31日までに父母や祖父母などの直系尊属から住宅購入資金の贈与を受けた場合に適用できます。
この延長は、不動産業界にとって朗報です。
当初は令和5年12月31日で適用期限が終了する予定でした。しかし若年層の住宅取得支援という政策目的から、期間が延長されることになったのです。この延長により、顧客への資金計画提案の選択肢が大幅に広がります。
この制度は過去にも何度も延長されてきました。令和3年12月31日が期限だったものが令和5年まで延長され、さらに今回令和8年まで延長されています。ただし、今後も必ず延長されるという保証はありません。
制度の延長は不確定要素です。
そのため、顧客に対しては「令和8年末まで」という明確な期限を伝え、早めの検討を促すことが営業上重要になります。期限ギリギリで動き出すと、申告や入居の期限に間に合わないリスクが高まるからです。
国土交通省の住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置ページには、令和6年度税制改正の詳細が掲載されており、制度の正式な適用期限や要件変更点を確認できます。
住宅取得資金贈与の非課税枠は最大1,000万円
非課税限度額は住宅の性能によって異なります。省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の一般住宅の場合は500万円までが非課税となります。この差額の500万円は、顧客にとって大きな違いです。
省エネ等住宅とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（いわゆるZEH水準）の住宅を指します。既存住宅の場合は、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上で省エネ等住宅と認められます。
つまり、省エネ等住宅が原則です。
令和6年度税制改正では、省エネ等住宅の要件がZEH水準に引き上げられました。これは脱炭素社会の実現という国の方針を反映したもので、今後さらに環境性能の高い住宅への誘導が強まる可能性があります。
不動産営業の現場では、この500万円の差額を活用した提案が有効です。例えば、一般住宅を検討している顧客に対し、少し予算を上乗せして省エネ等住宅の基準を満たす物件にすることで、贈与税の非課税枠が倍になるメリットを具体的に示すことができます。
さらに、この非課税制度は相続時精算課税制度との併用が可能です。相続時精算課税制度の特別控除額2,500万円と基礎控除110万円を合わせれば、最大で3,610万円まで贈与税がかからない計算になります。高額物件を扱う場合は、この併用提案が顧客の資金計画を大きく改善します。
住宅性能証明書などの書類を贈与税の申告書に添付することで、省エネ等住宅であることを証明する必要があります。このため、物件選定の段階から証明書の取得可能性を確認しておくことが重要です。
住宅取得資金贈与の対象者と受贈者の要件
この制度を利用できるのは、贈与を受けた時点で贈与者の直系卑属である人に限られます。つまり、子や孫が対象で、配偶者の父母や祖父母からの贈与は対象外です。ただし、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当するため適用可能になります。
受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上である必要があります。また、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅の場合は1,000万円以下）という所得制限があります。
所得制限は意外と厳しいです。
年収が高い顧客の場合、所得制限に引っかかる可能性があります。合計所得金額2,000万円は、給与所得者の場合、給与収入でおおむね2,200万円程度に相当します。高所得者層を相手にする場合は、事前に所得要件を確認することが必須です。
さらに、自己の配偶者や親族など特別な関係がある人から住宅を取得した場合や、これらの人との請負契約で新築・増改築等をした場合は適用対象外です。親族間売買や身内の建設会社に依頼するケースでは、この制度が使えないという落とし穴があります。
受贈者は、住宅用の家屋を所有する必要があります。共有持分でも構いませんが、完全に親名義で購入してしまうと制度が使えません。贈与を受けた資金で住宅を取得する際は、必ず受贈者本人の名義または共有名義にする必要があるということです。
平成21年分から令和5年分までの贈与税申告で、すでにこの非課税制度を利用していないことも要件の一つです。過去に一度でも適用を受けていると、原則として再度の適用は受けられません。
住宅取得資金贈与の申告手続きと必要書類
非課税制度を適用するためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。これは贈与額が非課税限度額以内であっても、申告が必須という点が重要です。申告をしなければ、非課税の適用が受けられず、通常の贈与税が課税されてしまいます。
申告しないと全額課税です。
この「非課税でも申告が必要」というルールを知らない顧客は意外に多く、不動産営業の現場でも説明漏れが発生しやすいポイントです。契約後のフォローアップとして、申告期限を顧客に改めて伝えることが、トラブル防止につながります。
申告に必要な主な書類は以下の通りです。
📄 戸籍謄本（受贈者と贈与者の関係を証明）
📄 住宅の売買契約書または請負契約書の写し
📄 登記事項証明書（不動産番号を申告書に記載すれば添付省略可能）
📄 省エネ等住宅の場合は、住宅性能証明書などの証明書類
📄 受贈者のマイナンバーカード等の本人確認書類
増改築の場合は、さらに確認済証の写し、検査済証の写し、または増改築等工事証明書が必要になります。工事費用が100万円以上であることを証明する書類も求められます。
申告書の作成は、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すれば、画面の案内に沿って入力するだけで作成できます。自宅からe-Taxで提出することも可能で、税務署に出向く必要はありません。
不動産会社としては、顧客に税理士を紹介することも一つの選択肢です。特に相続時精算課税制度との併用など、複雑なケースでは専門家のサポートが必要になります。信頼できる税理士との連携体制を構築しておくことで、顧客満足度の向上につながります。
国税庁の「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」ページでは、申告手続きの詳細や必要書類の一覧、よくある質問への回答が掲載されており、顧客への情報提供に活用できます。
住宅取得資金贈与のタイミングと期限の注意点
贈与を受けるタイミングは、住宅を取得する前でなければなりません。すでに住宅を取得した後や、住宅ローンの返済資金として贈与を受けた場合は、この制度の対象外です。贈与を受けた資金で住宅を取得するという順序が絶対条件になります。
さらに重要なのが、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住を開始する（または居住することが確実である）という期限です。この期限に間に合わなければ、原則として非課税の適用が受けられません。
3月15日は絶対期限です。
ただし、新築住宅の場合は例外規定があります。贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物が完成していなくても、「棟上げ」の状態まで工事が進んでいれば、住宅を取得したものとみなされます。棟上げとは、屋根と骨組みができている状態を指します。
この例外規定は、注文住宅を建てる顧客にとって非常に重要です。特に年末に贈与を受けた場合、翌年3月15日までに建物が完成しないことは十分あり得ます。この場合でも、棟上げまで完了していれば制度が使えるという安心材料を提供できます。
入居については、さらに柔軟な対応があります。3月15日時点で入居できていなくても、贈与を受けた年の翌年12月31日までに入居すれば、特例として認められます。ただし、この延長措置を使う場合は、申告時に追加の書類提出が必要です。
贈与のタイミングは、最終決済の直前が理想的です。あまり早すぎると、資金の使途を証明しにくくなりますし、年末をまたいでしまうと翌年3月15日までの期限が厳しくなります。逆に遅すぎると、決済に間に合わないリスクがあります。
不動産営業の現場では、契約のスケジュールと贈与のタイミングをセットで顧客に提案することが重要です。特に年末から年明けにかけての物件は、期限との兼ね合いで慎重な計画が必要になります。棟上げの例外規定を活用する場合は、工務店やハウスメーカーと連携して、確実に期限内に棟上げが完了するスケジュールを組むことが求められます。
住宅取得資金贈与を増改築・リフォームで使う場合
この制度は、新築や中古住宅の購入だけでなく、増改築やリフォームにも使えます。ただし、増改築の場合は通常の新築・取得よりも厳しい要件があるため、注意が必要です。
まず、増改築等に係る工事費用が100万円以上であることが条件です。さらに、工事費用の2分の1以上が、自己の居住用部分の工事に充てられている必要があります。つまり、店舗併用住宅の店舗部分だけをリフォームするようなケースでは、この制度は使えません。
増改築後の住宅の床面積は、40平方メートル以上240平方メートル以下でなければなりません。この床面積の要件は、新築・取得の場合と同じです。そして、床面積の2分の1以上が受贈者の居住用でなければなりません。
増改築の場合も申告は必須です。
増改築の場合、特に重要なのが「自己が所有し、かつ居住している家屋」であることという要件です。つまり、親の家をリフォームする場合は、その家が受贈者本人の名義でなければ制度が使えません。親名義の実家をリフォームして同居するというケースでは、まず所有権を移転してからでないと適用できないのです。
増改築の証明には、確認済証の写し、検査済証の写し、または増改築等工事証明書が必要です。増改築等工事証明書は、建築士や指定確認検査機関などが発行するもので、一定の工事に該当することを証明します。
リフォーム業界との連携を図る不動産会社にとって、この制度は大きな営業ツールになります。特に中古住宅を購入してリノベーションする顧客には、購入資金とリフォーム資金の両方に対して、この贈与税非課税制度を提案できます。
ただし、住宅の購入と増改築を同じ年に行う場合、非課税限度額は合計で1,000万円（または500万円）です。購入に500万円、リフォームに500万円というように分けられるわけではないので、顧客には誤解のないよう説明する必要があります。
住宅取得資金贈与の不動産営業での活用ポイント
不動産営業の現場では、この制度を資金計画提案の中核に据えることで、成約率を大幅に向上させることができます。特に若年層や初めて住宅を購入する顧客にとって、親からの資金援助は住宅購入の大きな後押しになります。
顧客との初回相談の段階で、親からの資金援助の可能性をヒアリングすることが重要です。多くの顧客は、贈与税がかかることを懸念して、資金援助について積極的に話さない傾向があります。営業担当者から「最大1,000万円まで非課税で援助を受けられる制度がありますよ」と切り出すことで、顧客の資金計画が一気に広がります。
親世代への情報提供も効果的です。
住宅購入を検討している顧客の親世代に向けて、この制度のメリットを説明する資料を用意しておくと良いでしょう。親世代は相続対策として生前贈与に関心があることが多く、住宅取得資金贈与は税制面で有利な選択肢になります。
特に令和8年末という明確な期限があることを強調することで、「今なら」という緊急感を演出できます。ただし、過度に煽るような説明は避け、顧客のペースを尊重しながら情報提供することが信頼関係の構築につながります。
省エネ等住宅の場合の非課税枠が1,000万円という点を活かし、環境性能の高い物件を提案することも戦略の一つです。一般住宅との差額500万円は、贈与税に換算すると約50万円から100万円の節税効果があります（贈与税の税率は金額により異なる）。この節税額を物件のグレードアップ費用に充てられることを示せば、顧客の購買意欲を刺激できます。
相続時精算課税制度との併用提案は、高額物件を扱う場合に特に有効です。最大3,610万円まで贈与税がかからないという事実は、富裕層顧客にとって大きなメリットです。ただし、相続時精算課税制度は一度選択すると撤回できないなどの注意点もあるため、必ず税理士との連携を前提に提案することが重要です。
成約後のフォローアップとして、贈与税申告のリマインドを行うことで顧客満足度を高めることができます。引き渡しから数か月後、申告期限が近づいた時期に「贈与税の申告はお済みですか」と連絡することで、顧客は「最後まで面倒を見てくれる会社」という印象を持ちます。
税理士法人チェスターの住宅取得等資金贈与の非課税特例解説ページでは、要件や手続きの詳細、よくある失敗例などが分かりやすくまとめられており、営業トークの参考資料として活用できます。
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