暦年贈与7年いつから適用されるか
孫への贈与でも保険金受取人なら7年加算の対象になります
暦年贈与の改正で持ち戻し期間が7年に延長
2023年度税制改正により、暦年贈与における生前贈与加算の対象期間が大きく変更されました。従来は相続開始前3年以内の贈与が相続税の課税対象として持ち戻されていましたが、この期間が最長7年に延長されることになったのです。この改正は2024年1月1日以降に行われる贈与から適用されます。
持ち戻しとは何でしょうか？
相続または遺贈により財産を取得した人が、被相続人から生前に暦年贈与を受けていた場合、その贈与財産の価額を相続税の計算時に相続財産へ加算することを指します。贈与時に110万円以下で贈与税がかからなかった財産でも、この持ち戻しの対象になれば相続税の課税対象になるということです。
不動産業に従事する方にとって、この改正は顧客への説明が必須の重要事項となっています。特に相続対策として不動産の生前贈与を検討している顧客に対しては、改正内容を正確に伝える必要があります。従来の3年ルールで相続対策を立てていた顧客は、計画の見直しが必要になる可能性が高いのです。
延長された4年分（相続開始前4～7年）については、総額100万円までの控除が認められています。つまり、この期間の贈与については、贈与財産の価額から100万円を差し引いた金額が相続財産に加算されます。相続開始前3年以内の贈与にはこの100万円控除は適用されず、全額が加算対象です。
国税庁の公式資料では、この改正について詳細な説明が掲載されています。税制改正の正確な内容を確認する際の参考になります。
国税庁「令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」PDF
暦年贈与7年ルールの段階的適用スケジュール
7年ルールへの移行は一度に行われるわけではなく、段階的に実施されます。2024年1月1日以降の贈与から適用が始まりますが、実際に7年間全てが加算対象となるのは2031年1月1日以降に発生する相続からです。
具体的な適用スケジュールを見ていきましょう。
2024年～2026年の相続の場合
この期間に相続が発生した場合、持ち戻し期間は従来通り相続開始前3年間のままです。2024年1月1日以降の贈与から新ルールが適用されると聞いて混乱する方もいますが、実際には段階的な移行期間が設けられているのです。
2027年～2030年の相続の場合
2027年1月1日以降に相続が発生すると、2024年1月1日以降の贈与が持ち戻しの対象になります。例えば2028年に相続が発生した場合、2024年1月1日から2028年の相続開始日までの贈与が加算対象です。
つまり、最大でも4～5年程度の期間となります。
この期間の相続では、延長された部分の贈与（相続開始前3年超の部分）について100万円の控除が適用されます。
2031年以降の相続の場合
2031年1月1日以降に発生する相続については、完全に7年間の持ち戻しルールが適用されます。相続開始前7年以内に行われた暦年贈与は、原則として全て相続財産に加算されることになるのです。ただし、4～7年目の贈与については総額100万円の控除があります。
不動産業従事者として顧客に説明する際には、「いつ相続が発生するか」によって適用される持ち戻し期間が異なることを明確に伝える必要があります。2027年以降に相続が発生する可能性がある顧客には、特に注意が必要ですね。
段階的適用のため、2024年や2025年に贈与を行っても、その直後に相続が発生しなければ、従来の3年ルールで済む可能性もあります。しかし、長期的な相続対策を考える場合は、7年ルールを前提に計画を立てることが賢明です。
暦年贈与で孫への贈与が7年ルール対象外になる条件
暦年贈与の7年ルールには重要な例外があります。
それは相続人以外への贈与です。
孫は通常、法定相続人ではないため、祖父母から孫への贈与は原則として7年ルールの対象外となります。
法定相続人に該当するのは配偶者、子ども、両親、兄弟姉妹に限られます。孫は親（被相続人の子）が生きている限り、相続権を持ちません。このため、孫への暦年贈与は相続開始前7年以内に行われたとしても、相続財産への持ち戻しが不要なのです。
これは使えそうです。
ただし、孫への贈与でも例外的に7年ルールの対象となるケースがあります。不動産業従事者として顧客に説明する際は、この例外を必ず伝える必要があります。
代襲相続により孫が相続人になる場合
被相続人の子がすでに死亡している場合、その子の子（孫）が代襲相続人となります。代襲相続人は法定相続人として扱われるため、この孫への生前贈与は7年ルールの対象となります。相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算されることになるのです。
遺言により孫が財産を取得する場合
被相続人が遺言書で孫に財産を遺贈する場合、その孫は「相続又は遺贈により財産を取得した者」に該当します。この場合、相続開始前7年以内に行われた暦年贈与は相続財産に加算されます。遺言で1円でも財産を取得すれば、過去の贈与も全て持ち戻しの対象になる点に注意が必要です。
生命保険金や死亡退職金の受取人になっている場合
孫が被相続人の生命保険金や死亡退職金の受取人に指定されている場合も、7年ルールの対象となります。生命保険金や死亡退職金は「みなし相続財産」として相続税の課税対象となるため、これらを受け取る孫への過去の贈与も持ち戻されるのです。
生命保険金の受取人設定は、一見すると相続とは無関係に思えるため、見落としやすいポイントです。
厳しいところですね。
孫養子の場合
祖父母が孫と養子縁組をしている場合、その孫は法定相続人となります。孫養子への贈与は7年ルールの対象となり、さらに相続税の2割加算も適用されます。節税目的で養子縁組を検討している顧客には、デメリットも含めて説明することが重要です。
相続人以外への贈与は7年ルールの対象外という原則を活かすには、孫が上記の例外に該当しないことを確認する必要があります。相続対策として孫への贈与を提案する際は、遺言内容や保険契約の受取人設定まで確認することが不動産業従事者には求められます。
暦年贈与の100万円控除の計算方法と適用範囲
延長された4年間（相続開始前4～7年）の贈与については、総額100万円までの控除が認められています。この控除の仕組みを正確に理解することは、顧客への適切なアドバイスに不可欠です。
100万円控除は「相続開始前3年超7年以内」の期間に受けた贈与の合計額から差し引かれます。
つまり3年以内ではありません。
具体的な計算例で見てみましょう。2031年12月31日に相続が発生したケースを想定します。被相続人から相続人である長男が、過去7年間にわたって毎年110万円ずつ贈与を受けていたとします。
相続開始前3年以内の贈与（2029年1月1日～2031年12月31日）
この期間の贈与は、110万円×3年＝330万円です。この330万円は全額が相続財産に加算されます。
100万円控除の適用はありません。
各年の贈与額が基礎控除110万円以下だったため贈与税は課税されていませんでしたが、相続税の計算では330万円が課税対象に加わります。
相続開始前4～7年の贈与（2025年1月1日～2028年12月31日）
この期間の贈与は、110万円×4年＝440万円です。延長された4年分の贈与に該当するため、総額100万円の控除が適用されます。したがって、440万円－100万円＝340万円が相続財産に加算されます。
合計加算額
330万円＋340万円＝670万円が相続財産に加算されることになります。7年間で770万円の贈与を受けていましたが、100万円の控除により670万円が加算対象です。
注意すべき点があります。
100万円控除は「各年100万円」ではなく「4年間の合計で100万円」という点です。毎年100万円ずつ控除されると誤解している方もいますが、4年間を通じて合計100万円だけ控除されるということですね。
また、複数の相続人がいる場合、100万円控除は各相続人ごとに適用されます。例えば長男と長女の2人が相続人で、両者とも被相続人から4～7年前の期間に贈与を受けていた場合、長男の贈与から100万円、長女の贈与からも100万円がそれぞれ控除されます。
不動産の持分贈与を行っている場合も、この100万円控除の計算は同様です。不動産の評価額が年間110万円以下の持分贈与を4年以上続けている顧客の場合、4～7年目の贈与については100万円分が相続財産への加算から除外されることになります。
ただし、不動産の場合は贈与のたびに登記費用（登録免許税や司法書士報酬）がかかる点を忘れてはなりません。贈与税がかからなくても、登記費用は確実に発生します。100万円控除があるからといって、必ずしも贈与が有利とは限らないのです。
暦年贈与の不動産業務における顧客対応の注意点
暦年贈与の7年ルール導入により、不動産業従事者の顧客対応にも変化が求められています。相続対策として不動産の生前贈与を検討している顧客に対しては、従来とは異なる視点でのアドバイスが必要です。
相続発生時期を予測できないリスクを顧客に伝える必要があります。7年ルールでは、贈与から7年以内に相続が発生すると持ち戻しの対象となります。しかし、いつ相続が発生するかは誰にも予測できません。相続税対策として贈与を行っても、7年以内に相続が発生すれば節税効果は限定的になります。
贈与時点での被相続人の年齢や健康状態を考慮に入れることが重要です。高齢の方や健康に不安がある方の場合、7年を待たずに相続が発生する可能性が高いため、暦年贈与以外の対策を検討すべきケースもあります。
不動産贈与には登記費用がかかる点も見落とせません。
不動産を贈与する場合、登録免許税（固定資産税評価額の2％）と司法書士への報酬が必要です。例えば評価額2000万円の不動産を贈与する場合、登録免許税だけで40万円かかります。これに司法書士報酬を加えると、50万円程度の費用が発生することも珍しくありません。
さらに、受贈者には不動産取得税も課税されます。固定資産税評価額の3～4％（軽減措置がない場合）が目安です。評価額2000万円の土地なら、60～80万円の不動産取得税が課される可能性があります。
贈与税がかからない範囲（年110万円以下）で不動産の持分を毎年少しずつ贈与する方法もありますが、この場合は贈与のたびに登記費用が発生します。10年間にわたって持分贈与を繰り返せば、登記費用だけで数十万円から100万円以上になることもあるのです。コスト倒れにならないか慎重に検討する必要がありますね。
贈与契約書の作成を必ず顧客に推奨してください。暦年贈与の効果を税務上確実に認めてもらうには、贈与の事実を明確に証明できる記録が必要です。口頭での合意だけでは、税務調査で贈与の事実を否認されるリスクがあります。
贈与契約書には、贈与者と受贈者の氏名、贈与する財産の内容（不動産の場合は所在地・地番・地目・地積など）、贈与の日付を明記します。双方が署名捺印し、できれば公証役場で確定日付を取得しておくと、より証拠力が高まります。
また、贈与を受けた資金で不動産を購入する場合は、資金の移動記録も重要です。銀行振込で行い、通帳記録を保管しておくことで、贈与の事実を客観的に証明できます。現金での手渡しは記録が残らないため、税務署から疑われる原因になりかねません。
相続時精算課税制度との比較検討も顧客に提案しましょう。2024年の税制改正により、相続時精算課税制度にも年110万円の基礎控除が新設されました。この制度を選択すれば、110万円以下の贈与は相続時の持ち戻しが不要になります。
相続時精算課税制度は一度選択すると暦年課税に戻れないため、選択は慎重に行う必要があります。しかし、贈与者が高齢で7年を待てない可能性が高い場合や、収益物件など早期に移転した方が有利な不動産がある場合には、相続時精算課税制度の方が適している場合もあります。
不動産業従事者として、税理士との連携も検討してください。税制改正の内容は複雑で、個別のケースによって最適な対策は異なります。顧客の資産状況や家族構成を踏まえた総合的な相続対策には、税理士の専門知識が不可欠です。顧客に税理士への相談を勧め、必要に応じて信頼できる税理士を紹介することも、不動産業従事者の重要な役割となっています。
税制改正の情報は国税庁のウェブサイトで随時更新されています。最新情報を定期的にチェックし、顧客への説明内容を常にアップデートすることが大切です。
国税庁ホームページ（最新の税制情報と各種手続き案内）
ケース別 生前贈与をめぐる課税制度 選択とシミュレーション－相続時精算課税・暦年課税・各種特例等－