急傾斜地崩壊危険区域とレッドゾーンの違いと不動産取引の注意点

急傾斜地崩壊危険区域とレッドゾーンの違いと不動産取引への影響

急傾斜地崩壊危険区域とレッドゾーンの違いと不動産取引への影響

あなたが「同じ崖の区域だから制限内容も同じ」と思って重説を作ると、法的根拠の誤記載で取引が無効になるリスクがあります。

急傾斜地崩壊危険区域とレッドゾーンの違い：3つのポイント

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根拠法が別々

急傾斜地崩壊危険区域は「急傾斜地法（昭和44年）」、レッドゾーンは「土砂災害防止法」と、それぞれ異なる法律に基づいて指定されます。

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制限内容が異なる

急傾斜地崩壊危険区域は「工事行為の許可制」、レッドゾーンは「建築物の構造規制＋開発行為の許可制」と、制限の対象が違います。

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2028年から住宅ローン控除に影響

レッドゾーン内の新築住宅は、2028年（令和10年）以降の入居分から住宅ローン控除の原則対象外となる予定です。

急傾斜地崩壊危険区域の定義と急傾斜地法の概要

急傾斜地崩壊危険区域とは、傾斜度が30度以上・高さが5m以上の急斜面が崩壊した際に、周辺の居住者や公共施設に危害が生じるおそれのある土地を都道府県知事が指定する区域です。根拠法は1969年（昭和44年）制定の「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（急傾斜地法）」であり、がけ崩れそのものを防ぐことを目的としています。

参考）不動産の重要事項説明書における「急傾斜地法」とはなにか

指定基準は「5戸以上の人家が存在すること、または5戸未満であっても公共施設などに危害が生じるおそれがある土地」です。つまり無人地帯のがけはそもそも対象外になるケースもあります。

区域内では、水の浸透を助長する行為・切土・盛土・掘削・立木竹の伐採などを行う場合に都道府県知事の許可が必要になります。建物の新築そのものへの許可は原則として都道府県知事の許可が必要ですが、建物の構造に関する規制は主にレッドゾーンが担っています。この違いが実務でもっとも混乱しやすいポイントです。

なお、高さ5m未満の崖については急傾斜地法ではなく各都道府県の「がけ条例」によって規制されます。調査漏れを防ぐためにも、がけ条例と急傾斜地法を別々に確認する習慣が重要です。

参考）急傾斜地崩壊危険区域に家を建てる場合の注意点とは？

参考：不動産の重要事項説明における急傾斜地法の詳細解説

急傾斜地崩壊危険区域と重要事項説明（イクラ不動産）

レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）の定義と土砂災害防止法の概要

レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）は、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（土砂法・土砂災害防止法）」第9条に基づいて指定される区域です。土砂災害が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民等の生命または身体に著しい危害が及ぶおそれがあると認められる区域を指します。pref+1

レッドゾーンには急傾斜地の崩壊だけでなく、土石流・地すべりの3種類の自然現象が対象に含まれます。イエローゾーン（土砂災害警戒区域）がハザードマップ上の「注意が必要なエリア」という性格であるのに対し、レッドゾーンはより実質的な建築規制が伴う区域です。これが重要です。

参考）「急傾斜地崩壊危険区域（災害危険区域）」および「土砂災害特別…

レッドゾーン内で行われる「住宅宅地分譲や要配慮者利用施設の建築のための開発行為（特定開発行為）」は原則禁止となります。ただし安全を確保するための技術基準に適合した対策工事の計画があると認められれば、知事の許可を受けて開発が可能です。また、建築物の構造については建築基準法施行令第80条の3に基づき、土砂災害を想定した防護壁または外壁等の措置が求められます。isoda-estate+1

参考：神奈川県のレッドゾーン・イエローゾーンに関するよくある質問

土砂災害警戒区域よくある質問（神奈川県）

急傾斜地崩壊危険区域とレッドゾーンの根本的な違い：根拠法と対象範囲

ここが最大の混乱ポイントです。急傾斜地崩壊危険区域は「急傾斜地法」、レッドゾーンは「土砂法」という別々の法律に基づいており、それぞれ独立した規定として運用されています。北九州市が公式サイトで明記しているように、「急傾斜地崩壊危険区域（災害危険区域）」と「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」の中で使われる「急傾斜地」という言葉自体、それぞれ別のものを指します。

さらに対象となる災害の種類も異なります。

🏔️ 急傾斜地崩壊危険区域：がけ崩れ（急傾斜地の崩壊）のみが対象
🌊 レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）：急傾斜地の崩壊・土石流・地すべりの3種類が対象

つまりレッドゾーンの方が対象とする災害の種類が広いということです。

また、両区域は重複して指定されることがあります。同一の土地が急傾斜地崩壊危険区域にもレッドゾーンにも指定されている場合、それぞれの法律に基づく手続きを個別に行う必要があります。一方の許可だけを取ったつもりになっているケースが実務でも散見されるため、注意が必要です。

以下に主な違いをまとめました。

項目	急傾斜地崩壊危険区域	レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）
根拠法	急傾斜地法（昭和44年）	土砂災害防止法（土砂法）
対象災害	急傾斜地の崩壊のみ	崩壊・土石流・地すべり（3種類）
主な制限	工事行為の許可制（切土・盛土など）	特定開発行為の許可制＋建築物の構造規制
指定基準（崩壊）	傾斜30度以上・高さ5m以上、5戸以上の人家	崩壊・土石流等で建物損壊のおそれがある区域
重要事項説明	急傾斜地法欄で説明義務あり	土砂災害防止法欄で説明義務あり

不動産取引における重要事項説明の注意点

不動産業従事者にとって、この二つの区域の混同は法的リスクに直結します。宅地建物取引業法第35条では、土地が急傾斜地崩壊危険区域にあるかどうかを説明するだけでなく、区域内での行為制限の概要も説明する義務があります。「区域に該当する・しない」だけチェックして制限内容を省略するのはアウトです。

参考）令和6年（2024年）問41｜35条書面 – ４ヶ月で宅建合…

重要事項説明書の記載欄も別々です。

📋 急傾斜地崩壊危険区域：「急傾斜地法」欄にチェック＋制限内容の概要を記載
📋 レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）：「土砂災害防止法」欄にチェック＋特定開発行為の許可制・構造規制の内容を記載
📋 重複指定の場合：両方の欄にそれぞれ記載が必要

調査方法も確認しておきましょう。急傾斜地崩壊危険区域は各都道府県の土木事務所や砂防担当課の窓口・HP、レッドゾーンは各都道府県が公開するハザードマップや国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で確認できます。区域が近接している場合は紙地図と重ね合わせて確認するのが確実です。

また、売買対象の敷地が急傾斜地崩壊危険区域内に指定されると、一般に不動産の価値が下落する傾向があります。買主への説明を通じて紛争を未然に防ぐことが、仲介業者としての責任です。責任が問われる前に、両区域の違いを正確に把握しておくのが原則です。

参考）家を建てるなら！急傾斜地崩壊危険区域でないか確認しよう

参考：宅建業法35条に基づく重要事項説明義務の範囲（令和6年試験解説）

急傾斜地崩壊危険区域の重要事項説明（宅建レトス）

2028年の住宅ローン控除改正が不動産取引に与える影響

不動産業従事者が今すぐ押さえるべき最新情報があります。2026年度税制改正大綱により、2028年（令和10年）1月以降に入居する新築住宅については、災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域等）に立地する場合、原則として住宅ローン控除の対象外となる方針が示されました。これは買主の購買意欲に直結する大きな変化です。miraias+1

対象外となる「災害危険区域等」には以下が含まれます。

🔴 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
🔴 急傾斜地崩壊危険区域（建築基準法上の災害危険区域に指定されているもの）
🔴 津波災害特別警戒区域・浸水被害防止区域なども含まれる見込み

住宅ローン控除が使えないとなると、月々の返済額や総支払額に大きく影響します。これは使えそうな知識です。

一方で例外規定もあります。「災害危険区域等のエリアに5年以上住んでいた人が、同じ敷地内で建て替える場合」などは控除対象として検討されています。顧客への説明時に「原則対象外だが例外もある」という両面をしっかり伝えることが、クレーム防止につながります。2028年以降に引き渡しを予定している新築の売買案件では、今から顧客に情報提供しておくことが信頼獲得の第一歩です。

参考）ミライアス株式会社（MIRAIAS Co.,Ltd.）

参考：2026年度税制改正とレッドゾーンの住宅ローン控除に関する詳細

2028年から災害レッドゾーンが住宅ローン控除対象外へ（LIFULL HOME’S）