土地分筆登記の費用を正しく理解して損をしない全知識
境界が確定していると思っていた土地でも、分筆後に費用が80万円超えになるケースがあります。
土地分筆登記の費用の内訳と登録免許税の計算方法
土地分筆登記の費用は、大きく「登録免許税」と「土地家屋調査士への報酬」の2本柱で構成されています。 登録免許税は非常にシンプルで、分筆後の筆数×1,000円という計算式が原則です。 たとえば1筆を3筆に分ける場合、登録免許税は3,000円にしかなりません。en-groups+1
つまり税金の負担は軽いということですね。
問題は土地家屋調査士への報酬と測量費用です。 境界確定済みの土地であれば報酬は10万円前後で収まる場合もありますが、境界が未確定の場合は80万〜100万円以上に膨らむことがあります。費用の全体像を把握せずに「登記費用は安い」と思い込むと、実際の請求額に驚くことになります。
参考）分筆登記の基礎と実務対応：手続の流れ・費用・留意点を整理
費用項目の内訳は以下のとおりです。
参考）土地分筆の費用はいくら？自分でできる？安くする方法や手続きも…
| 費用項目 | 目安金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 1筆あたり1,000円 | 分筆後の筆数分かかる |
| 土地家屋調査士報酬 | 20万〜40万円 | 境界確定済みの場合の目安 |
| 測量・境界標設置費用 | 10万〜30万円 | 境界状況で大きく変動 |
| その他書類取得費 | 1万〜5万円 | 証明書取得など |
| 合計目安 | 30万〜70万円 | 境界未確定なら100万円超も |
参考：登録免許税の自動計算ツール（分筆登記対応）
土地分筆登記の費用は誰が負担するのか
分筆費用を誰が支払うかは、法律で明確に定められていません。 実務上は「その分筆からメリットを受ける側」が負担するという考え方が一般的です。
参考）分筆にかかる費用は？誰が払う？安く済ませるための注意点も解説…
どういうことでしょうか？
たとえば、土地の所有者が自分の都合で分筆して一部を売却したい場合は売主負担が基本です。 一方、買主が土地の一部だけを希望して購入する場合は、買主側がコストを持つ交渉をすることもあります。不動産取引の現場では「費用負担は交渉次第」という側面があるため、売主・買主の双方がこの点を把握していないと、後から「誰が払うの？」という揉め事につながりかねません。費用負担の合意は売買契約書に明記しておくことが重要です。
また、相続が絡む場合は相続人全員で費用を分担するケースもあります。 共有名義の土地を分筆するには共有者全員の同意が前提になるため、事前の話し合いは不可欠です。
参考）共有名義の土地を分筆（分割）するには？流れや費用、分筆できな…
参考：費用負担の考え方を詳しく解説
土地分筆登記の手続きの流れと費用が変わるタイミング
分筆登記の費用が大きく変わるのは「境界確定測量が必要かどうか」の一点に尽きます。 境界確定済みの土地なら、手続きは約1ヶ月程度で完了し、費用も10万〜20万円程度で済む場合があります。
手続きの標準的な流れは以下のとおりです。
- 📂 事前調査：法務局で公図・登記事項証明書を取得し、地積・地目を確認（約1週間）
- 📐 現地測量・境界確認：境界標の確認、隣接地権者の立ち会い依頼（1〜2週間）
- 📝 境界確認書作成・署名押印：関係者全員の同意を得る（状況次第でここが最大のボトルネックに）
- 🗂️ 地積測量図・申請書類作成：土地家屋調査士が作成（2〜3週間）
- 🏛️ 法務局への申請・審査：補正がなければ約10日〜2週間で完了
境界未確定の土地では全体で2〜4ヶ月かかるのが一般的です。 売却スケジュールが決まっているなら、早めに土地家屋調査士へ相談するのが得策です。費用が予算オーバーにならないよう、依頼前に公図と登記事項証明書を自分で取り寄せておくと、初回相談の精度が上がります。
参考：分筆登記の流れと期間の詳細
土地の分筆登記の流れと分筆にかかる期間｜土地家屋調査士が解説
土地分筆登記の費用を安くする3つの実践的アプローチ
費用を抑えるうえで最も効果が大きいのは「既存の測量成果を流用できるか確認すること」です。 過去に確定測量を実施していれば、土地家屋調査士の作業量が大幅に減り、報酬が10万〜20万円程度に抑えられるケースがあります。これは使えそうです。
3つの節約アプローチを整理すると以下のとおりです。
- ✅ 測量成果の流用：過去の確定測量図面があれば報酬が大幅に下がる。依頼前に「既存資料があるか」を確認する
- ✅ 隣接地権者への早期声かけ：立ち会い調整が遅れると日程が増え費用も膨らむ。早めの根回しで繰り返しの現地作業を防げる
- ✅ 複数の土地家屋調査士に見積依頼：報酬額は法定されておらず事務所によって差がある。3社程度に見積を取るだけで数万円単位の差が出ることもある
注意点が一つあります。自己申請（自分で登記申請する）で費用を大幅に節約しようとする方もいますが、調査士会内部統計では自己申請の補正率が約40%に達するというデータがあります。 専門家に依頼した場合の補正率は10%未満であるため、やり直しのリスクを考えると結果的にコスト高になる可能性があります。費用節約を優先するなら、「測量成果の流用＋複数見積」の組み合わせが最も現実的な選択肢です。
参考：費用節約と手続きの全体像
土地分筆の費用はいくら？自分でできる？安くする方法や手続きの流れ
不動産業従事者が見落としがちな分筆登記の法的リスクと相続との関係
不動産のプロでも見落とすことがある重要ポイントがあります。それは、土地の一部について地目変更が生じた場合、分筆登記には申請義務が発生するという点です。 不動産登記法第164条では「申請義務を怠った場合は10万円以下の過料」と規定されており、知らなかったでは済まされないリスクがあります。
参考）分筆が義務付けられる場合とは｜土地の境界・筆界アドバイス｜三…
痛いですね。
さらに、相続と分筆の順番によって登録免許税の総額が変わることはあまり知られていません。 具体例を挙げると、評価額1,000万円の土地を2筆に分筆して相続する場合、「先に分筆→後から相続登記」だと登録免許税の合計は約42,000円、逆に「先に相続登記→後から分筆」だと約62,000円になります。順番を変えるだけで約20,000円の差が生まれます。
参考）分筆する前に相続登記をする場合と分筆した後に相続登記をする場…
| 登記の順番 | 登録免許税の合計（評価額1,000万円、2筆の場合） |
|---|---|
| ①先に分筆登記 → ②相続登記 | 約42,000円 |
| ①先に相続登記 → ②分筆登記 | 約62,000円 |
登記の順番が条件です。 相続と分筆が同時に発生する案件を担当する際は、司法書士・土地家屋調査士の両方に相談し、コストが最小になる手順を確認しておきましょう。また、分筆後の土地形状や面積によっては固定資産税が上がるケースもあるため、 資産性への影響も含めて依頼者へ事前に説明することが、トラブル防止につながります。c-realestate+1
参考：相続前後の登録免許税の差を解説
分筆前後の相続登記における登録免許税の比較｜優成不動産
古文書 土地分筆に付登記申請 3丁 昭和15年 新潟県中魚沼郡蘆埼村