土地合筆登記の費用と手順を正しく知る
抵当権が残ったままの土地を合筆しようとすると、登記が完全に却下されて費用だけ消えます。
土地合筆登記の費用内訳：登録免許税と報酬の全体像
土地合筆登記にかかる費用は、大きく「①登録免許税」「②土地家屋調査士への報酬」「③各種書類の取得実費」の3つに分かれます。 最も重要なのは、登録免許税が合筆後の土地1筆につき一律1,000円という点で、合筆前の筆数や土地の広さには一切関係ありません。 複数の土地を一つにまとめても登録免許税は変わらず1,000円なのです。jibundetouki+1
これは費用面での大きなメリットです。
土地家屋調査士に依頼した場合の全国平均報酬額は50,640円（税抜）で、これは日本土地家屋調査士会連合会が令和4年度に調査した実績に基づいています。 報酬に消費税・登録免許税・実費を加算すると、総額で5〜6万円程度が目安です。 事務所によって最低3,636円から最高127,000円と幅があるため、複数の事務所に見積もりを依頼することが大切です。gouhitu+1
- 📌 登録免許税：合筆後1筆につき1,000円（所有権登記がある土地の場合のみ）
- 📌 登記申請手数料：窓口申請600円・オンライン申請500円（1筆あたり）
- 📌 公図・地積測量図：各500円程度（1筆あたり）
- 📌 印鑑証明書：窓口450円・オンライン410円
- 📌 土地家屋調査士報酬：全国平均50,640円（税抜）、相場は3〜6万円
所有権の登記がない土地の合筆であれば、登録免許税も印鑑証明書も不要です。 つまり費用はさらに抑えられます。
不動産登記の費用相場を確認したい場合は、法務局の窓口や各都道府県の土地家屋調査士会のウェブサイトでも情報を確認できます。
日本土地家屋調査士会連合会 公式サイト（報酬相場・会員検索）
土地合筆登記を自分でする手順と必要書類
合筆登記には分筆登記と違って測量作業が不要なので、書類を揃えれば本人が自分で申請することができます。 測量が不要という点は意外と知られていません。これは自分でやることで費用を3〜6万円節約できる大きなポイントです。gro-bels.co+1
自分で申請する場合の流れは次のとおりです。
- 📂 登記事項証明書・公図・地積測量図を取得する（各500〜600円程度）
- 📝 登記申請書を作成する（法務局のホームページにひな形あり）
- 🖊️ 印鑑証明書を取得する（300〜450円程度）
- 🏛️ 管轄の法務局に書類一式を提出する
- ✅ 登記完了証と登記識別情報通知を受け取る
費用の合計は、書類取得費・登録免許税・印鑑証明書を合わせて数千円以内に収まります。 費用が安くなる分、時間と手間はかかります。慣れていない方は、登記申請書の記載ミスや添付書類の不足でやり直しになることもあるため、書類の事前確認が重要です。
参考）土地の合筆登記の費用とはどのくらい？｜メリットや申請手順など…
合筆登記の申請書ひな形や書き方の参考として、法務局のウェブサイトにアクセスすることをおすすめします。
法務局 不動産登記の申請書様式について（合筆登記の申請書ひな形あり）
土地合筆登記ができない6つの条件と注意すべき落とし穴
合筆登記は、どんな土地でも自由にできるわけではありません。不動産登記法第41条によって定められた6つの制限があります。 これを事前に確認せずに費用を払ってしまうと、申請が却下されるという事態になります。
| 制限の種類 | 具体例・注意点 |
|---|---|
| ① 相互に接続していない土地 | 道路や水路を挟んで隣接していない土地は不可 |
| ② 地目または地番区域が異なる土地 | 「宅地」と「畑」など地目が違う土地は合筆不可 |
| ③ 所有者が異なる土地 | 名義人が1人でも違えば合筆不可 |
| ④ 共有の持分が異なる土地 | AさんBさんの持分比率が土地ごとに異なる場合は不可 |
| ⑤ 所有権登記の有無が異なる土地 | 一方に所有権登記あり・もう一方はなし、の場合は不可 |
| ⑥ 抵当権など権利に関する登記がある土地 | 一方だけに抵当権が残っている場合は原則不可 |
特に⑥の抵当権については例外規定があります。 合筆する土地すべてに同一の登記目的・受付年月日・受付番号・登記原因の先取特権・質権・抵当権が設定されている場合に限り、合筆が認められます。これは意外に知られていない特例です。
共有の持分については、共有者が同じAさんとBさんでも、土地によって持分比率が1つでも異なれば合筆はできません。 持分が条件です。
参考）合筆登記をすることができない場合とは？｜土地の境界・筆界アド…
合筆の条件（合筆制限）を土地家屋調査士が詳しく解説（gouhitu.com）
合筆登記後に「建物の登記」も変更が必要になるケース
合筆した土地の上に建物が建っている場合、建物の登記簿にも変更登記が必要になることがあります。 これは盲点になりやすいポイントです。
建物の登記簿には「所在」として土地の地番が記載されています。合筆によって地番が変わると、その建物の所在欄も実態と一致しなくなります。不動産の売買や融資の際に問題になるケースがあるため、合筆後は建物の登記確認も必ず行う必要があります。一見すると余計な費用ですが、後々のトラブル防止につながります。
建物の表題変更登記については、土地家屋調査士に合わせて依頼するとスムーズです。別途費用が発生しますが、合筆登記と同時進行で手続きすることで手間が一回で済むというメリットがあります。費用の追加に注意すれば大丈夫です。
- 🏠 合筆後に建物の「所在（地番）」が変わる場合 → 建物表題変更登記が必要
- 🔑 建物に住宅ローンや抵当権がある場合 → 金融機関への連絡も忘れずに
- 📮 住居表示（住所）については別途市区町村への届け出が必要になる場合がある
不動産業従事者だけが知っておきたい合筆登記の活用戦略
不動産業に携わる立場から見ると、合筆登記は売買・融資・管理コストの削減という3つの場面で積極的に活用できる手続きです。これは単なるコスト削減にとどまりません。
まず、複数の筆に分かれた土地は、買主から見ると「境界が複雑」「登記が面倒」という印象を与えやすく、売却価格や売れやすさに影響することがあります。合筆によって1筆にまとめることで、書類の簡素化と買主の心理的ハードルを下げる効果があります。買主にとってもメリットです。
また、固定資産税・都市計画税の管理や相続手続きにおいても、筆数が多いほど書類が増えて手間がかかります。合筆によって筆数を減らすことは、長期的な管理コストの削減につながります。 分筆登記では測量・境界確定が必要で数十万円以上の費用がかかることを考えると、合筆登記の5〜6万円という費用は圧倒的にリーズナブルです。 これは使えそうです。eonet+1
ただし、合筆後は「簡単には元に戻せない」という点も覚えておく必要があります。 一度合筆した土地を再び分筆するには、改めて境界確定測量と分筆登記（費用は数十万円〜）が必要になります。安易に合筆するのではなく、将来の土地利用計画を踏まえた上で判断することが重要です。
参考）合筆とは？合筆登記をするメリットとできない土地についてわかり…
- 💡 売却前の整理として合筆 → 買主の印象アップ・登記費用の削減
- 💡 相続した土地の整理 → 筆数を減らして管理コストを圧縮
- 💡 融資を受ける際の担保整理 → 複数の土地をまとめることで手続きを簡略化
- ⚠️ 将来の分筆・再分割の可能性がある土地には慎重に判断
合筆登記のコスト面や活用方法について、実際の案件に照らして相談したい場合は、各地域の土地家屋調査士会への問い合わせが一番確実な方法です。
三井住友トラスト不動産：合筆登記ができない場合の解説（権威ある不動産情報サイト）
わかりやすい不動産表示登記の申請手続: 土地・建物の表題登記、変更・更正、分筆、合筆、滅失、区分建物等