地目変更登記の費用を自分で抑える全手順ガイド

地目変更登記の費用を自分で節約する完全手順

自分で地目変更登記を申請しても、農地絡みの案件では5万円以上の追加手続き費用が別途かかることがあります。

地目変更登記の費用と自分で申請する際の基本的な仕組み

 

地目変更登記の費用は、大きく「専門家へ依頼する場合」と「自分で申請する場合（本人申請）」の2パターンに分かれます。 専門家（土地家屋調査士）に依頼する場合、1筆あたり5〜6万円が相場です。 自分で申請（本人申請）する場合は、登録免許税がかからないため、書類取得などの実費のみとなります。biz.ne+1

実費の内訳は次のとおりです。

参考）https://www.ieuri.com/bible/tochi/23876/

• 登記事項証明書（登記簿謄本）：窓口取得で600円、オンライン申請で500円
• 公図（地図）の写し：1通あたり450〜500円程度
• 地積測量図の写し：500円前後
• 現地写真の印刷・郵送費・交通費：数百〜数千円

合計すると、通常ケースでは1,500〜3,000円程度。 交通費などを含めても1万円以内で収まるケースがほとんどです。en-groups+1

これは節約効果が大きいですね。ただし、後述する農地案件では話が変わってきます。

地目変更登記を自分でする申請手順と必要書類一覧

自分で申請する際の基本的な流れは以下のとおりです。

参考）地目変更とは？登記の手続き方法・必要書類・費用をわかりやすく…

1. 土地の現況を確認する（地目変更の事実が生じているか）
2. 必要書類を収集・作成する
3. 管轄法務局へ申請書類を提出する
4. 審査・登記完了（通常1〜2週間程度）

必要書類は、ケースによって異なりますが主な書類は以下のとおりです。

書類名	常に必要	条件付き
土地地目変更登記申請書	✅	—
農地転用許可証・届出書または非農地証明書	—	農地→農地以外の場合
住所証明情報（住民票等）	—	登記住所と現住所が異なる場合
相続証明情報（戸籍謄本等）	—	相続人が申請する場合
資格証明情報（代表者事項証明書）	—	申請人が法人の場合
委任状	—	代理人が申請する場合
現地案内図・現地写真	—	法務局の判断による

申請書には「申請年月日」「申請法務局名」「申請人の住所・氏名・押印」「連絡先電話番号」「土地の表示」が必要です。 押印は認印でも実印でも問題ありません。

参考）地目変更登記の必要書類は？

申請書の記載が原因が主に必要です。 例えば「令和○年○月○日より住宅建築に利用」という形で変更事実を記述するだけでも、メモ程度の文書で代用できるケースがあります。

地目変更登記の申請義務・期限・10万円過料のリスク

見落としがちですが、地目変更登記には法律上の申請義務があります。

不動産登記法第37条第1項では、「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない」と定められています。

参考）地目変更登記とは？わかりやすく説明｜自分で登記.com

つまり1ヶ月以内が原則です。この義務を怠ると、不動産登記法第164条に基づき、10万円以下の過料に処される可能性があります。 実務上、過料が実際に科される頻度は決して高くはないとも言われますが、法的リスクは確実に存在します。trust-farmland+1

厳しいところですね。特に相続で取得した土地など、長年放置されてきた案件では注意が必要です。

また、農地法に違反した場合のリスクは別次元です。 農地の転用を無許可で行うと、農地法第92条に基づき「3年以下の懲役または10万円以下の罰金」という刑事罰の対象になります。過料（行政罰）と罰金刑（刑事罰）は全く別物です。この違いは覚えておけばOKです。

参考）

農地（田・畑）の地目変更登記で自分でやる際の追加手続き

田や畑などの農地から宅地等に地目変更する場合、単に登記申請書を出すだけでは済みません。 追加で必要な手続きが発生します。

参考）地目変更の費用はいくら？地目変更登記費用

農地（田・畑）の地目変更に必要な追加手続きは以下のとおりです。

• 農地転用の届出または許可（農地法4条・5条）：自分の農地を転用する場合は4条、売買を伴う場合は5条の手続き。市街化区域内なら農業委員会への届出で済みますが、市街化調整区域では都道府県知事の許可が必要で、許可取得まで3ヶ月程度かかります。

  参考）農地転用許可と地目変更その２ 【神楽坂法務合同事務所】

• 農振除外の手続き：農業振興地域の農用地区域に指定されている土地の場合は、さらに農振除外の申請が必要です。

農地から宅地への地目変更登記が申請できる条件は、以下をすべて満たした後です。

1. 農地法の転用許可等が出ている
2. 建築基準法の確認申請が提出され、確認済証が発行されている
3. 建物の基礎工事が完了している

基礎工事完了前は申請できません。農地転用の許可が取れた時点で即座に地目変更できると思い込んでいると、タイムラグが生じます。

農振除外の申請費用は、土地家屋調査士等に依頼すると数万円単位での追加費用になります。 農地絡みの案件を自分で処理する際は、登記申請費用だけでなくこの点も事前に確認することが重要です。

参考：農地転用の手続きについて詳しい解説（農地転用を自分でできるか費用感も含めて説明）

農地転用は自分で出来る？費用と手順まとめ

不動産業従事者が見落としがちな地目変更登記の独自注意点

不動産業に携わっていても、意外と盲点になりやすい点があります。地目変更登記を放置したまま売却に進もうとすると、思わぬところで手続きが止まります。

登記上の地目が「田」や「畑」などの農地のままだと、第三者への所有権移転登記（売却）ができません。 つまり、農地目のままでは買主に名義を移せないということです。売却前に地目変更を完了させておくことが事実上の必須条件です。

参考）相続を機に登記地目の変更登記を行うケース【解決事例】

さらに注意が必要なのが、固定資産評価証明書との地目の不一致問題です。 年度途中で地目変更登記を完了した場合、登記簿上の地目は「宅地」に変わっても、固定資産評価証明書の地目は依然として旧地目（畑など）のままになっていることがあります。この不一致があると、売買決済時の登録免許税の課税価格の計算で問題が生じます。

参考）不動産売買決済で注意すべきこと｜名古屋市の登記,相続専門司法…

この場合は近傍宅地の評価を固定資産評価証明書に記入してもらうよう役所に依頼するという対処が必要です。 決済直前に発覚すると対応に時間がとられます。

また、共有名義の土地の場合は、共有者全員の同意がなくても共有者1名から地目変更登記の申請が可能です。 これは保存行為として認められているためです（民法252条）。 売却や担保設定のような処分行為とは異なり、地目変更は保存行為に当たるため、共有者全員を巻き込む必要がありません。kosekioffice+1

これは使えそうです。複数の相続人が絡む案件で、全員の合意形成に時間がかかる場合でも、地目変更登記だけは先行できます。

参考：不動産登記法と地目変更の申請義務・罰則について（法的根拠の確認に）

地目変更登記とは？わかりやすく説明｜自分で登記.com

参考：地目変更登記の申請人（誰が申請できるか）の詳細解説

地目変更の登記の申請人とは｜寺岡孝幸土地家屋調査士事務所

古文書 土地地目反別変更に付登記申請 2丁 昭和10年 新潟県中魚沼郡蘆埼村