持分全部移転の相続登記と手続き完全ガイド
相続登記を3年放置すると、10万円の過料だけでなく不動産の差押えリスクも生じます。
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持分全部移転と所有権移転の違い：相続登記の基本
「持分全部移転」と「所有権移転」は、字面は似ていますが登記申請書への記載が全く異なります。被相続人が不動産の全部を単独で所有していた場合は「所有権移転」、被相続人が共有持分の一部だけを所有していた場合は「〇〇持分全部移転」と記載します。 この区別を誤ると登記が却下されるリスクがあります。
参考）相続登記申請書の書き方を見本付きで解説！綴じ方/必要書類/記…
「全部」という言葉の意味を正確に理解することが重要です。 「持分全部移転」の「全部」は、被相続人が持っていた持分割合（例：2分の1）のすべてを移転するという意味であり、不動産全体の所有権を移転するわけではありません。たとえば夫が2分の1の持分を持つ土地について夫が亡くなった場合、「夫持分全部移転」とすることで、その2分の1がまるごと相続人へ移転します。chester-tax+1
複数の不動産が関わる場合は登記目的の記載がさらに複雑になります。 被相続人が単独所有の不動産と共有持分の不動産の両方を持っていた場合、登記目的欄には「所有権移転及び〇〇持分全部移転」と記載する必要があります。こうした混在ケースは不動産業で頻繁に遭遇するため、確実に押さえておきたいルールです。
持分全部移転の相続登記に必要な書類一覧
相続登記に必要な書類は、相続の形態によって異なります。基本は「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本全部」と「相続人全員の戸籍謄本」です。 遺産分割協議で特定の相続人が取得する場合は、これに加えて遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）と印鑑証明書（相続人全員分）が必要になります。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍含む）
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印付き）※遺産分割の場合
- 相続人全員の印鑑証明書 ※遺産分割の場合
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 相続人の住民票（新しい登記名義人のもの）
- 登記申請書
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注意が必要なのが住所変更登記の扱いです。 売買や贈与の場合は、登記名義人の住所に変更があれば先に住所変更登記が必要ですが、相続の場合は例外として住所変更登記を省略できます。除票や附票で住所の変遷を証明できれば、別途住所変更登記を申請しなくてもよいというルールです。一方「遺贈」の場合はこの省略が認められないため、実務では原因の違いを明確に区別する必要があります。
参考）https://ameblo.jp/shihoushoshi-kurokawa/entry-12657525721.html
持分全部移転の相続登記申請書の書き方と記載例
申請書で最もミスが多いのが「登記の目的」欄と「持分の記載」です。 持分全部移転登記では、申請人（相続人）の氏名の前に取得する持分割合を記載します。たとえば「持分2分の1 山田花子」という形式です。複数の不動産で持分が異なる一括申請の場合は「持分後記記載のとおり 山田花子」として、不動産の表示欄に個別の持分を記載するという方法を取ります。
登記申請書の主な記載項目は以下のとおりです。souzokutouki.kokoro-group+1
| 記載欄 | 記載内容（持分全部移転の場合） |
|---|---|
| 登記の目的 | 〇〇（被相続人氏名）持分全部移転 |
| 原因 | 〇年〇月〇日相続 |
| 相続人 | （被相続人 〇〇）持分〇分の〇 氏名 |
| 添付書類 | 登記原因証明情報・住所証明情報・評価証明情報 |
| 課税価格 | 移転する持分に相当する固定資産評価額 |
| 登録免許税 | 課税価格 × 0.4% |
「原因」欄の日付は相続開始日（被相続人の死亡日）を記載します。これは遺産分割協議の成立日ではありません。遺産分割を経て相続する場合でも、登記原因は「〇年〇月〇日相続」となります。間違えやすいポイントなので注意が必要です。
参考）被相続人名義の所有権が持分で登記されているときの相続登記の方…
持分全部移転の登録免許税の計算方法と具体例
登録免許税の計算で最もよくある誤りは、不動産全体の固定資産評価額に0.4%を乗じてしまうことです。 正しくは「移転する持分に相当する評価額 × 0.4%」で計算します。つまり評価額1,000万円の土地の2分の1持分を相続する場合、課税標準は500万円となり、登録免許税は2万円です。
参考）相続登記の登録免許税
具体的な計算例で確認しましょう。
参考）共有持分の移転登記費用はいくら必要？費用の内訳や計算方法など…
- 🏠 建物評価額2,100万円の3分の1を相続する場合：2,100万円 × 1/3 × 0.4% ＝ 約2万8,000円
- 🏗️ 土地評価額1,000万円の2分の1を相続する場合：1,000万円 × 1/2 × 0.4% ＝ 2万円
2万円という金額は、コンビニで数百円の買い物をするような感覚とは全く異なり、計算ミスによって数万円単位の過不足が生じます。 司法書士への報酬は1件あたり3万～5万円程度が相場です。 自分で申請すれば司法書士報酬は節約できますが、書類の不備リスクが高まるため、複雑な案件は専門家への依頼を検討するのが現実的です。xn--7wy7jt9ospo.jp+1
登録免許税の端数処理のルール
課税価格の計算では、固定資産課税台帳の価格に1,000円未満の端数がある場合は切り捨て、登録免許税額に100円未満の端数がある場合も切り捨てます。 この端数処理を忘れると正確な税額を算出できないため、計算の最終ステップとして必ず確認が必要です。
参考）https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001443859.pdf
数次相続が発生した場合の中間省略登記と持分全部移転
不動産業に従事していると、相続手続きが何年も放置されたまま「数次相続（すうじそうぞく）」が発生しているケースに頻繁に遭遇します。数次相続とは、被相続人の相続登記が未了のうちに相続人も亡くなってしまい、相続が2回以上重なっている状態のことです。
参考）中間省略できる？数次相続が発生している場合の相続登記について…
原則は「相続が発生した回数分の登記手続きを行う」です。 AからB、BからCへ相続が発生した場合、AからBへの登記、BからCへの登記の2件を申請しなければなりません。ただし、中間の相続人（B）が一人だけの場合に限り、AからCへ直接名義を移す「中間省略登記」が例外的に認められています。wakaba-legal+1
中間省略登記が認められる主な場面は以下の3つです。
参考）数次相続が発生した場合の不動産登記の手続き・中間省略登記がで…
- 一次相続の法定相続人がもともと1人だった
- 遺産分割協議により中間の相続人が1人だけ単独相続した
- 遺言により中間の相続人が1人だけに指定されていた
中間省略登記を使えると、登記件数が減り、登録免許税と司法書士報酬の両方を節約できます。 これは使えそうです。 一方で条件を満たさない場合に中間省略しようとすると登記が却下されるため、戸籍調査で相続人の数を正確に把握することが前提となります。
また、数次相続が発生している不動産はそのまま放置されることが多く、相続登記の義務化（2024年4月施行）の影響を特に強く受けます。 取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があり、さらに不動産や財産が差押えられるリスクも存在します。 不動産業者として顧客に助言する際は、数次相続の案件では早期に司法書士へ相談するよう促すことが重要です。
「共有者全員持分全部移転」が使われる意外なケース
不動産業で経験を積んでいても「これは所有権移転のはずなのに、なぜ共有者全員持分全部移転になっているのか？」と戸惑う場面があります。代表的なのが、共有状態が経緯の中で登記簿に残っているケースです。
たとえば次のような状況です。AとBが共有（各2分の1）で不動産を購入し、Aが死亡してBがAの持分を相続し単独所有となりました。その後Bが死亡してCが相続する場合、実態はBの単独所有からCへの「所有権移転」のはずです。ところが登記記録上はAとBの共有名義が残っており、法務局のシステムは甲区1番のBと甲区2番のBを別人として認識してしまうため、登記目的は「共有者全員持分全部移転」と表記されます。
これが知識として頭に入っているかどうかで、依頼者への説明の質が大きく変わります。 顧客から「なぜ所有権移転ではないのか」と質問されても、この仕組みを知っていれば自信を持って回答できます。登記事項証明書を確認する際は、過去の経緯まで遡って確認する習慣をつけることが実務上の精度向上につながります。
参考：共有名義の相続登記および「共有者全員持分全部移転」の詳しい解説（司法書士ブログ）
相続なのに「共有者全員持分全部移転」？ | 司法書士LIFE in蒲田
相続登記義務化の罰則・期限についての公式情報（法務局）
登録免許税の計算方法（法務局公式PDF）