37条書面記載事項一覧
賃貸の37条書面に移転登記を書いてませんか?
37条書面の基本と交付義務の範囲
37条書面は、宅地建物取引業法第37条に基づき、不動産取引の契約成立後に交付が義務付けられている法定書面です。この書面は契約内容を正式に記録し、契約後のトラブルを防ぐ重要な役割を担っています。
宅建業者が売買・交換・賃貸借の契約に関与した場合、契約成立後遅滞なく、契約の両当事者に対して37条書面を交付しなければなりません。つまり、売主と買主、貸主と借主の双方に交付する義務があるということです。
注意すべき点は、相手方が宅建業者であっても交付義務は省略できないことです。業者間取引でも37条書面の作成・交付は必須となります。ただし、自ら貸主として賃貸借契約を締結する場合は宅建業法の規制対象外となるため、37条書面の交付義務はありません。
37条書面には宅建士による記名が必要ですが、2022年5月の法改正により押印は不要になりました。
記名のみで足ります。
また、35条書面（重要事項説明書）に記名した宅建士と、37条書面に記名する宅建士が同一人物である必要はありません。契約に関与した宅建士であれば、専任の宅建士でなくても記名できます。
交付を怠った場合のペナルティは重大です。宅建業者は監督処分として業務停止処分を受ける可能性があり、罰則として50万円以下の罰金に処せられることがあります。業務停止処分は1年以内の期間で科され、その間は営業活動が一切できなくなるため、経営に深刻な影響を与えます。
37条書面は実務上、売買契約書や賃貸借契約書と兼ねることが一般的です。しかし、契約書に宅建業法で定められた記載事項が含まれていなければ、37条書面としての要件を満たしません。契約書を作成する際は、必ず法定記載事項を網羅しているか確認する必要があります。
国土交通省の調査によると、不動産取引におけるトラブルの原因として、37条書面の記載不備が約5.9%を占めており、重要事項説明書に次いで多い問題となっています。記載誤りや記載漏れが後々のトラブルに直結するため、書面作成時の慎重なチェックが求められます。
契約成立後すぐに書面を作成し交付する流れを業務フローに組み込んでおくと、交付漏れを防げます。
37条書面の絶対的記載事項を取引類型別に整理
37条書面の絶対的記載事項とは、契約の種類を問わず必ず記載しなければならない項目のことです。ただし、売買・交換と賃貸借では記載すべき内容に違いがあるため、取引類型ごとに正確に把握しておく必要があります。
まず全ての取引に共通する絶対的記載事項は以下の通りです。当事者の氏名・住所（法人の場合は名称と住所）、物件を特定するために必要な表示（所在、地番、種類、構造など）、代金・交換差金・借賃の額とその支払時期・支払方法、物件の引渡し時期、これらは売買・交換・賃貸借すべてに必須です。
売買・交換の場合に追加で必要となる項目が2つあります。1つ目は、既存建物の場合における建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項です。これは中古建物の取引で、建物の状態を売主・買主が共に確認した内容を記載するものです。新築建物や土地のみの取引では記載不要となります。
2つ目は、移転登記の申請時期です。所有権移転登記をいつ申請するかを明記する必要があります。賃貸借契約では所有権移転が発生しないため、この項目は記載不要です。ここが実務上よく間違えやすいポイントで、賃貸借の37条書面に誤って移転登記の申請時期を記載してしまうケースがあります。
賃貸借契約の場合、上記のうち「既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況」と「移転登記の申請時期」の2項目は記載不要です。つまり、当事者の氏名・住所、物件の表示、借賃・支払時期・支払方法、引渡し時期の4項目が絶対的記載事項となります。
物件を特定するために必要な表示については、重要事項説明で使用した図書（図面等）を交付することで代えることができます。これにより、詳細な物件情報を重複して記載する手間を省くことが可能です。ただし、図書を交付する場合でも、最低限の所在地等の記載は必要です。
代金・借賃の支払方法については、現金払い、銀行振込、ローン利用など、具体的な方法を明記する必要があります。「別途協議」といった曖昧な記載は認められません。引渡し時期についても「令和○年○月○日」のように具体的な日付を記載するか、「残代金支払完了時」のように客観的に特定できる表現を用いる必要があります。
既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況については、建物状況調査（インスペクション）を実施している場合はその結果を、実施していない場合でも売主・買主が目視等で確認した内容を記載します。「確認していない」という記載も認められますが、トラブル防止の観点からは可能な限り具体的な確認内容を記載することが望ましいです。
絶対的記載事項の記載漏れがあった場合、その書面は37条書面としての要件を満たさず、宅建業法違反となります。記載漏れが発見された時点で、速やかに正しい内容を記載した書面を再交付する対応が必要です。書面作成時には、取引類型に応じたチェックリストを用意し、記載漏れを防ぐ仕組みを整えておくことが重要です。
37条書面の任意的記載事項と定めがある場合の義務
任意的記載事項とは、契約で定めがある場合に限り37条書面への記載が必要となる項目です。「任意」という言葉から「書いても書かなくても自由」と誤解されがちですが、実際には「定めがあれば必ず記載しなければならない」という意味です。つまり、定めがない場合は記載不要ですが、定めがあるのに記載しなければ宅建業法違反となります。
全ての取引に共通する任意的記載事項として、まず代金・交換差金・借賃以外の金銭の額、授受の時期、授受の目的があります。これは手付金、固定資産税等の清算金、敷金、礼金、仲介手数料などが該当します。これらの金銭授受の定めがあれば、必ず記載が必要です。
次に、契約解除に関する定めがあるときは、その内容を記載しなければなりません。手付解除の期限、ローン特約による解除条件、その他の解除事由など、契約解除について何らかの取り決めがあれば記載が必須です。売買・交換でも賃貸借でも同様に記載が必要となります。
損害賠償額の予定または違約金に関する定めについても、定めがあれば記載が必要です。契約違反があった場合の損害賠償額をあらかじめ定めておくケースや、違約金の額を設定しているケースでは、その内容を明記する必要があります。
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めも任意的記載事項です。これは危険負担と呼ばれるもので、契約締結後、引渡し前に地震や台風などで物件が損傷した場合の責任の所在を定めるものです。民法の原則では買主が負担することになっていますが、特約で売主負担とするケースもあり、そのような定めがあれば記載が必要です。
売買・交換の場合に限定される任意的記載事項もあります。まず、代金または交換差金についてローンの斡旋が不成立の時の措置です。これは一般的にローン特約と呼ばれるもので、買主が住宅ローンを利用する予定で契約したものの、ローン審査に通らなかった場合の対処方法を定めます。
定めがあれば記載が必須です。
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）についての定めも、売買・交換に限定される任意的記載事項です。引渡し後に物件に契約内容との不適合が発見された場合の売主の責任について、期間や範囲を定めているときは記載が必要となります。民法の原則と異なる特約を設けるケースが多いため、実務上は記載が必要となる場合がほとんどです。
契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結等の措置についても記載が必要です。これは新築住宅の場合に特に重要で、住宅瑕疵担保責任保険への加入や供託の措置を講じている場合は、その内容を記載します。
租税その他公課の負担に関する定めも、売買・交換限定の任意的記載事項です。固定資産税や都市計画税を売主と買主でどのように分担するか、日割り計算の起算日をいつにするかなど、公租公課の負担について定めがあれば記載が必要です。
賃貸借契約では、上記のうち「ローン斡旋が不成立の時の措置」「契約不適合責任」「保証保険契約等の措置」「租税公課の負担」の4項目は記載不要となります。賃貸借契約に特有の定め、例えば更新料や原状回復に関する特約などがあれば、契約解除や損害賠償の定めとして記載することになります。
任意的記載事項で注意が必要なのは、口頭で合意していても書面に記載されていなければ、後々トラブルになる可能性があることです。例えば、手付金の授受について口頭で合意していたのに37条書面に記載がなかった場合、法律違反であるだけでなく、契約当事者間で「言った・言わない」の争いになりかねません。
大阪府に寄せられた相談事例では、賃貸借契約書に記載不備があり、敷金や礼金の取り扱いが明記されていなかったために、退去時に トラブルが発生したケースが報告されています。このようなトラブルを防ぐためにも、定めがある事項は漏れなく記載することが重要です。
書面作成時には、契約交渉の過程で決まった内容を全てリストアップし、37条書面の任意的記載事項に該当するものがないか確認する手順を踏むと、記載漏れを防げます。
37条書面と35条書面の決定的な5つの違い
不動産取引では37条書面（契約書）と35条書面（重要事項説明書）の2つの法定書面が必要です。両者は名称が似ており、記載内容にも重複する部分があるため、混同しやすいのが実情です。しかし、目的や交付時期、作成・説明の要件など、決定的な違いがあります。
第1の違いは、書面の目的と役割です。35条書面は契約前に取引の重要事項を説明し、相手方の判断材料を提供することが目的です。物件の権利関係、法令上の制限、インフラ設備の整備状況など、契約するかどうかの意思決定に必要な情報を開示します。一方、37条書面は契約成立後に契約内容を正式に記録し、後日の紛争を防ぐことが目的です。
第2の違いは、交付時期です。35条書面は契約締結前に交付・説明しなければならず、契約成立後に交付しても宅建業法違反となります。契約前に十分な時間的余裕を持って説明することが求められます。37条書面は契約成立後遅滞なく交付すれば足り、契約成立前に交付することは認められません。この時期の違いは明確に区別する必要があります。
第3の違いは、説明義務の有無です。35条書面は宅建士が対面または電子的方法により説明する義務があり、説明を省略することはできません。説明時には宅建士証を提示する義務もあります。これに対し、37条書面には説明義務がなく、書面を交付すれば足ります。実務上は契約内容を説明することが多いですが、法律上の義務ではありません。
第4の違いは、交付相手です。35条書面は契約の相手方（買主または借主）に対してのみ交付すれば足ります。自ら売主や自ら貸主として取引する場合、相手方には交付しますが、自社側には交付不要です。37条書面は契約の両当事者に交付しなければなりません。売主・買主双方、貸主・借主双方に交付する義務があります。
第5の違いは、記載内容です。35条書面には登記簿上の権利関係、都市計画法・建築基準法等の法令上の制限、私道負担、電気・ガス・水道等の供給施設・排水施設の整備状況など、物件の客観的な状態や法的規制に関する情報を記載します。37条書面には当事者の氏名・住所、代金・支払時期・方法、引渡し時期、移転登記申請時期など、契約の具体的な内容を記載します。
記載内容の重複部分もあります。例えば、物件を特定するための表示、代金または借賃の額、契約解除や損害賠償の定めなどは両方の書面に記載することがあります。しかし、引渡し時期、移転登記申請時期、代金の支払時期・方法は37条書面のみの記載事項で、35条書面には記載不要です。逆に、登記簿上の権利関係は35条書面の記載事項で、37条書面には記載不要です。
この違いを理解する覚え方として「3つの時期は37条だけ」というフレーズが有効です。引渡し時期、移転登記申請時期、支払時期の3つは37条書面の絶対的記載事項で、35条書面には不要という意味です。
実務上の注意点として、35条書面と37条書面を1つの書面で兼ねることはできません。交付時期が異なるため、必ず別々の書面として作成・交付する必要があります。ただし、記載内容に重複部分があるため、35条書面の内容を参照して37条書面を作成すると効率的です。
また、35条書面に記名する宅建士と37条書面に記名する宅建士が同一人物である必要はありません。それぞれの書面作成に関与した宅建士が記名すればよいため、担当者が異なる場合は別の宅建士が記名することも可能です。
宅建試験では35条書面と37条書面の記載事項を問う問題が頻出します。2024年度の宅建試験でも37条書面に関する問題が3問出題されており、記載事項の違いを正確に理解していることが合格の鍵となります。実務においても、この違いを正確に理解し、適切な時期に適切な内容の書面を交付することが、トラブルを未然に防ぐ基本となります。
37条書面の電子交付と承諾撤回の実務対応
2022年5月の宅建業法改正により、37条書面を電磁的方法（電子的方法）により提供することが可能になりました。つまり、紙の書面ではなく、PDFファイルなどの電子データでメール送信したり、クラウドシステムでダウンロードさせたりする方法で交付できるようになったということです。ただし、電子交付にはいくつかの厳格な要件があります。
最も重要な要件は、相手方から事前に承諾を得ることです。宅建業者が一方的に電子交付を決めることはできず、必ず相手方（売主・買主・貸主・借主）の承諾が必要となります。承諾を得ずに電子データのみを送信した場合、37条書面を交付したことにはならず、宅建業法違反となります。
承諾の取得方法については、書面または電磁的方法により行います。
口頭での承諾は認められません。
書面で承諾を得る場合は、「37条書面を電磁的方法により受領することに承諾します」といった内容を記載した承諾書に相手方の署名をもらいます。電磁的方法で承諾を得る場合は、メールで承諾の意思表示をもらう、Webフォームで同意ボタンをクリックしてもらうなどの方法があります。
承諾書には、電子書面を提供する具体的な方法（メール添付、クラウドストレージ、専用システムなど）を明記する必要があります。また、相手方が電子データを閲覧・保存できる環境（パソコンやスマートフォン、必要なソフトウェアなど）を確認しておくことも重要です。
承諾の撤回についても法律で規定されています。相手方は電磁的方法による提供を受けることを承諾した後でも、書面または電磁的方法により承諾を撤回することができます。撤回された場合、宅建業者は電磁的方法による提供を中止し、紙の書面で交付しなければなりません。
撤回のタイミングについて注意が必要です。令和6年度の宅建試験問題でも出題されましたが、承諾を得た後でも、実際に電磁的記録を提供する前に撤回があった場合は、紙の書面で交付する必要があります。すでに電子データを送信した後に撤回があった場合の扱いについては、速やかに紙の書面を追加で交付することが望ましいとされています。
電子交付を行う場合でも、37条書面の記載事項や宅建士の記名など、紙の書面と同じ要件を満たす必要があります。電子データであっても、必要的記載事項や任意的記載事項を漏れなく記載し、宅建士による記名（電子署名を含む）を行わなければなりません。
電子交付のメリットは、郵送コストや時間の削減、書類の保管スペース削減、遠隔地の相手方へのスピーディな交付などが挙げられます。特に新型コロナウイルス感染症の影響で非対面取引のニーズが高まった時期に、電子交付の活用が進みました。
一方、デメリットや注意点もあります。相手方が高齢でパソコンやスマートフォンの操作に不慣れな場合、電子データの受領や保存が困難なケースがあります。また、電子データの改ざん防止やセキュリティ対策も重要です。送信したファイルが相手方に確実に届いたか、開封されたかを確認する仕組みも必要です。
実務上の対応としては、契約相手の状況に応じて、紙の書面と電子交付を使い分けることが現実的です。ITリテラシーの高い相手方や遠隔地の相手方には電子交付を提案し、高齢者や電子機器に不慣れな相手方には従来通り紙の書面を交付するという柔軟な対応が求められます。
電子交付を導入する場合は、社内で電子交付の手順を明確化し、承諾取得から実際の送信、相手方の受領確認までの一連のフローを確立しておく必要があります。また、承諾書や撤回の記録、電子データの送信記録などを適切に保管し、後日のトラブルに備えることも重要です。
国土交通省が公開している「電磁的方法による交付に係る承諾書」のサンプルを参考に、自社の業務に合わせた承諾書を作成することが推奨されます。
承諾書の書式を整備し、電子交付の手順をマニュアル化しておくと、スムーズな運用が可能になります。
