保留地で住宅ローンを銀行で組む仕組みと全手順
土地区画整理事業が完了するまで、保留地に登記は存在しません。 それが原因で、国内1,039もの住宅ローン取扱金融機関のうち、保留地に対応できる銀行は一握りしかないのが現状です。
参考）保留地の住宅ローンが組める銀行（協定金融機関）を調べる方法
保留地とは何か：住宅ローンが絡む基本の仕組み
保留地とは、土地区画整理事業によって生み出された「新しい宅地」のことです。 事業費を捻出するために、地権者から提供された土地の一部が保留地として売却されます。homes+1
問題の核心は、区画整理事業が完了するまで登記簿が存在しないという点にあります。 登記簿がなければ所有権移転登記もできず、銀行が住宅ローンの担保として必要とする「抵当権の設定」が法律上できません。abicnet+1
つまり「担保なしで数千万円を貸せるか？」という話です。
それでも保留地への融資を行う金融機関は存在します。区画整理事業の施行者（組合・市区町村）とあらかじめ協定を結んだ金融機関が、独自の審査で対応するのです。 不動産業従事者として、この構造を正確に理解しておくことが顧客対応の質に直結します。
保留地の住宅ローンに対応できる銀行の種類と見分け方
メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほなど）は、保留地をNGとするケースが一般的です。 一般的な土地案件が豊富にある大手行にとって、わざわざリスクを取る理由がありません。
ネット銀行（楽天銀行・auじぶん銀行・住信SBIネット銀行・ソニー銀行など）も、ほぼ保留地NGです。 複雑な書類手続きや現地確認が必要な保留地案件はオンライン完結モデルと相性が悪く、対応困難というのが実情です。
地銀・信用金庫が頼りになります。
対応可能なのは、主にその保留地が所在するエリアの地方銀行・信用金庫・農協・労働金庫などです。 前橋市の例では、足利銀行・群馬銀行・しののめ信用金庫・東和銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行・中央労働金庫・前橋市農業協同組合など合計12の金融機関が市と協定を締結しています。
また、フラット35（住宅金融支援機構）も、住宅金融支援機構が認定する施行者が行う区画整理事業の保留地であれば融資対象になります。 ただし、同一物件に対するフラット35と他の住宅ローンとの併用については、別途確認が必要です。jhffaq+1
🏠 協定金融機関の調べ方（2ステップ）
- ステップ① 公益財団法人「区画整理促進機構」のサイト（https://www.sokusin.or.jp/information/horyuti.html）から対象エリアを検索する
- ステップ② Google検索で「保留地 住宅ローン ○○市」「保留地 銀行 ○○市」と入力し、上位3〜5サイトおよびPDFも確認する
PDFが検索結果に出てくることも多いため、ページ内検索（Ctrl+F）で「銀行」「ローン」と検索すると効率的です。
保留地の住宅ローンで使われる「譲渡担保」と火災保険の質権設定
保留地は抵当権が設定できない分、銀行は「譲渡担保」という特殊な担保手法を使います。 譲渡担保とは、返済が完了するまで所有権を形式上は債権者（銀行）に移しておき、完済後に債務者に戻すという仕組みです。
参考）https://ameblo.jp/chou-shihousyoshi/entry-11718324150.html
ただし実務では、譲渡担保に加えて火災保険への「質権設定」がセットになるのが一般的です。 土地に抵当権を設定できない代わりに、銀行は火災保険の保険金を受け取る権利を担保として確保します。
質権設定の火災保険は、代理店型に限られます。
楽天損保などのネット型（ダイレクト型）の火災保険には質権を設定できないため、保留地物件では使用不可です。 東京海上日動・損保ジャパンなどの代理店型が対象になります。
もう一つ重要な点があります。質権を設定した場合、保険証券が銀行に直送され、買主（契約者）の手元には証券コピーまたは契約証明書しか届かないことがあります。 顧客への事前説明を怠ると「証券が届かない」というクレームに発展します。覚えておく価値があります。
区画整理事業が完了し換地処分が行われたタイミングで、銀行は火災保険の質権を解除し、土地への抵当権設定登記に切り替えます。 事業完了後の手続きまでフォローできる営業担当者は、顧客から高い信頼を得られます。
保留地の住宅ローン審査で失敗しないための実務チェックリスト
保留地案件で最もよくある失敗は、「メガバンクで審査を通そうとして時間を無駄にする」パターンです。 あるケースでは、給与振込口座のある銀行と低金利が魅力の銀行の2社を受けたものの、2社ともNG。その後、デベロッパー指定の協定銀行で全額4,780万円・頭金ゼロで通過した例があります。
参考）【ホームズ】保留地って何？ 土地の影響でローン審査に通らない…
順番が命です。
実務上のチェックポイントを以下に整理します。
| チェック項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 施行者の確認 | 市区町村・組合・ハウスメーカーのどれか。フラット35対象かも確認 |
| 協定金融機関の特定 | 区画整理促進機構サイトまたはGoogle検索でエリア指定 |
| 火災保険の種別 | 代理店型かどうか（ネット型はNG） |
| 換地処分の見込み時期 | 事業完了時期を施行者に確認し顧客に伝える |
| 仲介手数料の有無 | 直接購入の場合は仲介手数料不要（顧客へのメリット説明に活用） |
SMBCの場合、保留地上の物件は通常の融資事務手数料とは別途110,000円（税込）の追加手数料が発生します。 顧客へのコスト説明の際は必ず資金計画に織り込んでください。
参考）https://www.smbc.co.jp/kojin/fee/loan.html
三菱UFJ銀行（MUFG）は保留地物件について事前審査の対象外としているため、そもそも申し込みが受け付けられないケースがほとんどです。
不動産業従事者だけが知る保留地の「隠れたメリット」と活用戦略
保留地は「住宅ローンが使いにくい＝敬遠される物件」という認識が業界内にも根強くあります。ただし、これは裏を返せば競合が少ない穴場市場でもあります。
仲介手数料が発生しないという事実は、購入者にとって大きなメリットです。 一般的な4,000万円の土地であれば仲介手数料は約139万円（税込）になりますが、保留地を区画整理組合から直接購入する場合はゼロです。
顧客への説明に使えます。
さらに、区画整理済みエリアは道路・公園・ライフラインが整備された計画的な街区となるため、将来的な資産価値の安定・上昇も期待できます。 「安く買えて住環境がよく、将来の値上がりも見込める」という3点セットは、資産形成を意識する顧客層への訴求力が高いです。
参考）保留地とは？メリット・デメリット、売買する際の注意点をわかり…
保留地は登記がない期間中も、通常通り使用・建築・居住が可能です。 登記がないことと、住めないことは別の話です。
不動産業従事者としての差別化ポイントは、「協定金融機関リストを即座に提示できるかどうか」です。 保留地案件を紹介された顧客が最初にぶつかる壁は、「どの銀行でローンを組めばいいか分からない」という点です。この情報を事前に準備して案内できる担当者は、顧客からの信頼が格段に高まります。
保留地の競売になった場合、建物だけが競売対象となりますが、換地に対する抵当権設定登記の権利が付いた形で進むため、実質的に土地建物の同時競売と同等の扱いになります。 こうした法的知識を持っておくことで、リスク説明の精度が上がります。
参考）保留地上の建物が担保取得されています。住宅ローンが払えなくな…
保留地の住宅ローン対応について詳しい公式情報は以下を参考にしてください。
フラット35の保留地融資に関する公式条件（住宅金融支援機構）。
区画整理促進機構による販売保留地情報（協定金融機関の調査に利用可）。
前橋市が公開する保留地ローン制度と協定金融機関一覧。
保留地における火災保険の質権設定の仕組み（わかりやすい解説）。
保留地の場合は火災保険に「質権」を設定する
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