フラット35sの基準とマンション適合条件を完全解説
適合証明書が手元にあっても、金利Bプランしか使えない物件を「Aプランで申請」してしまい、資金実行直前に差し戻された案件が実際に起きています。
フラット35sとは：マンション向け金利引き下げ制度の基本
フラット35Sは、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利ローン「フラット35」に上乗せされる金利優遇制度です。 省エネルギー性・耐震性・耐久性可変性・バリアフリー性の4分野のうち、1つ以上の技術基準を満たすことで適用されます。flat35+1
金利引き下げは「金利Aプラン（年▲0.5%）」と「金利Bプラン（年▲0.25%）」の2種類があり、当初5年間に適用されます。 たとえば3,000万円・35年借入で金利Aプランを使えると、金利Bプランとの差は5年間で約75万円前後になります。これは大きいですね。
マンション（共同建て住宅）では一戸建てとは異なる「読み替え規定」が存在するため、同じ等級表記でも適用可否が変わるケースがあります。 不動産業従事者として正確な基準の把握が欠かせません。
| プラン | 金利引き下げ幅 | 引き下げ期間 | 代表的な必要基準（新築） |
|---|---|---|---|
| 金利Aプラン | 年▲0.5% | 当初5年間 | 断熱等性能等級5以上＋一次エネ等級6 / 耐震等級3 / 長期優良住宅 |
| 金利Bプラン | 年▲0.25% | 当初5年間 | 一次エネ等級6 / 断熱等性能等級5以上 / 耐震等級2以上 / 劣化対策等級3＋維持管理等級2以上 |
フラット35Sの技術基準（公式・最新版）：住宅金融支援機構の公式ページで新築・中古別のプランごとの基準表を確認できます。
フラット35sのマンション技術基準：新築と中古の違い
新築マンションでのAプラン適用には、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6、耐震等級3、長期優良住宅などが条件です。 中古マンションの場合はAプランの省エネ基準が「断熱等性能等級4以上かつ一次エネ等級6」など、新築より一段下がった水準でも認められます。 つまり中古と新築で適用しやすさが変わるということですね。flat35+1
中古マンションの金利Bプランはさらに緩やかで、「窓の二重サッシまたは複層ガラス」でも省エネ性の基準を満たせます。 中古物件でも窓の仕様次第でBプランに滑り込めるケースがある点は、商談時に意外と有効な知識です。これは使えそうです。
一方、耐震性について注意が必要な点があります。中古マンションの金利Bプランには耐震性の基準がなく（「基準なし」）、省エネかバリアフリーの条件のみで申請できます。 ただし旧耐震（1981年以前）の物件はフラット35自体の基本要件として耐震評価が必要になるため、実務上は別途確認が不可欠です。ieuri+1
| 基準項目 | 新築Aプラン | 中古Aプラン | 中古Bプラン |
|---|---|---|---|
| 省エネルギー性 | 断熱等級5以上＋一次エネ等級6 | 断熱等級4以上＋一次エネ等級6など | 複層ガラス／二重サッシ 等 |
| 耐震性 | 耐震等級3 または 免震建築物 | 耐震等級2以上 または 免震建築物 | 基準なし |
| バリアフリー性 | 高齢者等配慮対策等級4以上（専用部分は等級3以上） | 高齢者等配慮対策等級3以上 | 高齢者等配慮対策等級2以上 |
| 耐久性・可変性 | 長期優良住宅 | 劣化対策等級3＋維持管理等級2以上 等 | 基準なし |
フラット35s適合証明書：マンション申請の実務フローと落とし穴
フラット35Sを使うには、フラット35の基本技術基準に加えてS基準もクリアしていることを示す「適合証明書」を資金実行前までに金融機関へ提出する必要があります。 申込時点では提出不要ですが、資金実行手続きまでに取得できない場合はSが適用されないという重要なルールがあります。
参考）住宅が【フラット35】Ｓの対象かどうかの確認はどのように行え…
適合証明書の取得費用は、検査機関や物件の床面積・新築・中古・一戸建て・マンションの別によって異なります。 一般的にマンションでは数万円単位の費用が発生し、さらに検査のスケジュール調整が必要になるため、売主への協力依頼を早期に行うことが重要です。中古で売主が検査に非協力的な場合はS適用が不可能になる点も覚えておきましょう。note+1
住宅金融支援機構に既登録のマンションであれば、改めて適合証明の申請が不要なケースもあります。 商談対象のマンションを登録済みマンション検索で事前確認しておくと、手続きコストを大幅に削減できます。
参考）https://re-estate.co.jp/press/yushi-loan/5408/
フラット35登録マンション検索：すでに物件検査済みのマンションを都道府県・条件で検索できます。
フラット35sが使えないマンションの条件：見落としやすい6つのケース
フラット35S自体が利用不可になるケースは複数あります。見落とすと契約後に発覚して取引が崩れるリスクがあります。以下の6点を確認するのが原則です。note+1
- 🔴 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内：2024年10月以降、S利用不可（通常フラット35も制限）
- 🔴 床面積30㎡未満のマンション：フラット35自体の最低面積要件に抵触
- 🔴 検査済証が交付されていない物件：適法性を証明できずフラット35自体が不可
- 🔴 投資用・賃貸用物件：居住用（本人または親族が住む目的）以外は対象外
- 🔴 接道義務違反などの再建築不可物件：建築基準法に適合しておらずフラット35そのものが組めない
- 🔴 都市再生特別措置法第88条に基づく公表措置を受けている物件：2024年10月以降に追加されたルール
床面積30㎡という下限は、コンパクトマンションや都心ワンルームでも超えていることが多いですが、店舗兼住宅の場合は「住宅部分が全体の1/2以上」という条件も同時に確認が必要です。 面積だけ確認していて用途割合を見落とすのは、実務でやりがちなミスです。
参考）Q:【フラット３５】〝S〟の対象外となるケースは？｜フラット…
中古マンションで旧耐震（1981年以前）の場合は、インスペクション（既存住宅状況調査）で耐震性に問題が確認されるとS申請が進まないことも起きます。 旧耐震マンションを扱う際は耐震診断結果の確認を最初のステップにしておくと安心です。
不動産業従事者だけが知るべきフラット35sの独自活用術
フラット35Sを単純な「金利優遇」としか捉えていない業者は、実は大きなアドバンテージを逃しています。ここからが実務上の差が出るポイントです。
1ポイントで「当初5年間・年▲0.25%」という金利引き下げ幅は、子育て加算やリノベ加算と組み合わせてポイントを積み上げると、6ポイント以上で当初5年は▲1.0%、6〜10年目は▲0.5%という段階的優遇が受けられます。 たとえば子ども2人（2ポイント）＋フラット35リノベ金利Aプラン（4ポイント）で合計6ポイント達成した場合、35年・3,000万円借入なら金利優遇額は概算で150万円超になります。
さらに、2025年4月以降の物件検査申請分からは「良質な中古住宅を取得する場合の金利引き下げ」も拡充されました。 中古マンションの流通促進を国が後押ししているタイミングであり、売却案件でも「フラット35S対応かどうか」を物件の訴求ポイントにできる時代になっています。
令和8年3月以降の資金実行分からは、借入期間算出の基準年数が35年から40年に延長される予定です。 月々の返済額を抑えたいニーズに対してより柔軟な提案ができるようになります。不動産業従事者として、こうした制度改正のサイクルを追い続けることが競合との差別化につながります。
参考）【住宅金融支援機構】政策金利が30年ぶりの高水準に！変動型住…
フラット35の金利引き下げ制度（全メニュー）：ポイント積み上げ方式の計算方法・引き下げ期間一覧が確認できます。
フラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説 ｜ SBIイー・ファイナンス
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