全疾病保障とは何か・不動産業従事者が知るべき保障の仕組み
「全疾病保障」と聞いても、実は約6割の不動産営業担当者が「どんな病気でも一切適用されない除外疾病がある」という事実を知らずに顧客へ説明しています。
全疾病保障とは：団信との違いと基本的な意味
全疾病保障とは、住宅ローンの返済中に借入人があらゆる疾病・ケガによって一定期間就業不能になった場合、ローン返済を肩代わりしてくれる保障制度です。通常の団体信用生命保険（団信）は「死亡・高度障害」が主な保障対象ですが、全疾病保障はそこに「重い病気で働けなくなった状態」まで保障範囲を広げています。
つまり、死ななくても保障が発動するのが最大の特徴です。
たとえば、がん・脳卒中・心疾患といった三大疾病に加え、腰痛・椎間板ヘルニア・うつ病（一部商品）なども対象に含まれることがあります。一般的な団信では「死亡後にローンがなくなる」という仕組みですが、全疾病保障では「生きていても働けない状態なら保障される」という考え方です。
住宅ローンの借入人が病気で収入を失った場合、毎月の返済が続く限り家を失うリスクがあります。そのリスクを軽減するのが全疾病保障の役割です。不動産業従事者がこの仕組みを正確に理解しておくと、顧客への提案の幅が大きく広がります。
理解しておくべき基本は2点です。
- 通常団信：死亡・高度障害のみが保障対象
- 全疾病保障付き団信：就業不能状態（疾病・ケガ含む）まで保障対象が拡大
これだけ覚えておけばOKです。
全疾病保障の対象疾病と適用条件を正確に理解する
「全疾病」という名称から、あらゆる病気が無条件に対象になると思われがちです。それは誤解です。
各金融機関・保険会社の商品によって対象疾病の範囲や適用条件は異なります。たとえば、りそな銀行やフラット35で取り扱う全疾病保障では、「就業不能状態が継続して12ヶ月以上」という条件を満たした場合にはじめてローン残高がゼロになる仕組みになっています。保障が発動するまでに1年かかるわけです。
主な適用条件の例は以下の通りです。
- 就業不能状態が連続して12ヶ月以上継続していること
- 医師の診断書による証明があること
- 契約時に所定の告知内容に虚偽がないこと
- 加入時点で既往症がないこと（既往症は不担保になる場合が多い）
「就業不能12ヶ月」というのは、イメージとしてはひと冬越えてさらに春・夏も働けない状態が続いた場合です。それだけ長期の証明が必要になるため、短期の入院程度では保障は発動しません。
一方、精神疾患（うつ病など）は2024年現在、一部の商品では対象外とされています。がん・脳卒中・心筋梗塞は多くの商品で対象ですが、腰痛・椎間板ヘルニアは「就業不能状態の定義」の解釈次第で保障対象になる商品とならない商品に分かれます。商品の仕様が条件です。
不動産業従事者として顧客に全疾病保障を説明する際は、「全疾病＝すべての病気で即保障」という説明を避け、必ず「12ヶ月の待機期間」と「適用外疾病の存在」を明示することが重要です。この説明が抜けると、後日クレームに発展するリスクがあります。
全疾病保障の費用と金利への影響・コストを把握する
全疾病保障は無料ではありません。金利上乗せという形でコストが発生します。
通常、全疾病保障を付加した場合、住宅ローンの適用金利が年0.1〜0.3%程度上乗せされるケースが多いです。たとえば借入額3,000万円・35年返済の場合、金利0.2%の上乗せで総返済額は約100万円以上増える計算になります。東京ドーム1個分の面積を全部コインで埋め尽くすほどの差とはいきませんが、家族の旅行代金に換算すると10年分以上に相当します。痛いですね。
金融機関によっては、金利上乗せではなく「特約保険料」として月々数百円〜数千円を別途徴収するケースもあります。主な費用パターンを整理すると次のようになります。
- 金利上乗せ型：年0.1〜0.3%の金利上昇（多くのメガバンク・ネット銀行）
- 保険料別途徴収型：月額500〜3,000円程度が多い
- 金利上乗せなしで付帯できる銀行：一部のネット銀行（住信SBIネット銀行など）が該当
住信SBIネット銀行では、全疾病保障が金利上乗せなしで標準付帯されている商品があり、他行との比較において顧客へのアピールポイントになります。これは使えそうです。
不動産業従事者がローン提案をする際は、「全疾病保障を付けた場合の総返済額」と「付けない場合の総返済額」を並べて提示することで、顧客が自分に必要な保障かどうかを判断しやすくなります。コスト比較が条件です。
全疾病保障の告知義務と審査落ちリスクを顧客に伝える
全疾病保障は通常の団信よりも保障範囲が広い分、加入審査も厳しくなります。
告知義務の範囲が広がるため、既往症がある顧客は加入できないケースがあります。たとえば、過去5年以内にがん・心疾患・脳血管疾患の治療歴がある場合、全疾病保障への加入が拒否されることが多いです。一方で、通常の団信なら加入できるケースも少なくありません。
告知すべき主な項目は以下の通りです。
- 過去5年以内の入院・手術歴
- 現在治療中または経過観察中の疾患
- 過去に保険会社から加入拒否・条件付き承認を受けたこと
- 過去2年以内の健康診断での異常所見
告知義務違反が発覚した場合、保障が無効になるだけでなく、保険料の返還なしに契約解除になるリスクがあります。顧客にとっては「保障があると思っていたのに、いざという時に使えなかった」という最悪の結果に直結します。
不動産業従事者は、顧客の健康状態を詳しく把握する立場ではありませんが、「健康状態によっては全疾病保障に加入できない場合がある」という点を必ず事前説明することが重要です。告知義務が原則です。
顧客が既往症を持つ場合の対応策として、「ワイド団信（引受基準緩和型団信）」という選択肢があります。ワイド団信は審査基準を緩和した代わりに金利が0.2〜0.3%程度上乗せされますが、通常の団信や全疾病保障に加入できない顧客にとって重要な選択肢です。
全疾病保障付き団信が不動産営業の提案力を左右する理由
不動産業従事者にとって、全疾病保障の知識は「売るための知識」であるだけでなく、「顧客を守るための知識」でもあります。
住宅ローンを組む顧客の多くは、30〜50代の働き盛りです。この年代は、がん・心疾患・脳血管疾患の発症リスクが急増し始める時期でもあります。厚生労働省のデータによれば、日本人男性の約2人に1人が一生のうちにがんと診断されます。住宅ローンの返済期間は35年に及ぶことも多く、その間に何らかの重篤な疾病に罹患するリスクは決して低くありません。
意外ですね。
全疾病保障を正確に説明できる不動産営業担当者は、顧客からの信頼を得やすく、紹介・リピートにつながりやすいという現実があります。反対に、保障の誤説明によるクレームは一件あたりの対応コストが非常に大きく、場合によっては賠償問題に発展することもあります。
不動産業従事者が全疾病保障について最低限押さえておくべき知識をまとめると次のようになります。
- ✅ 「全疾病＝すべての病気」ではなく、適用除外疾病と12ヶ月の待機期間がある
- ✅ 費用は金利上乗せ（年0.1〜0.3%）が一般的で総返済額に大きく影響する
- ✅ 告知義務違反は保障無効・契約解除につながる重大リスク
- ✅ 既往症がある顧客にはワイド団信という代替選択肢を案内する
- ✅ 住信SBIネット銀行など、全疾病保障が標準付帯の金融機関も存在する
顧客への説明の質が、そのまま成約率とアフターフォローの質に直結します。結論は「正確な知識が最大の営業ツール」です。
全疾病保障の詳細な商品比較や最新の適用条件については、各金融機関の公式サイトや住宅金融支援機構の情報を定期的に確認することをおすすめします。
参考：住宅ローンに付帯する団体信用生命保険の種類や保障内容の基礎情報（住宅金融支援機構公式）
参考：生命保険・医療保険の告知義務と違反リスクについての詳細解説（生命保険文化センター公式）
告知義務とは何か｜公益財団法人生命保険文化センター
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