つなぎ融資と住宅ローンを比較して選ぶ注文住宅の資金計画

つなぎ融資と住宅ローンを比較した注文住宅の資金計画

つなぎ融資と住宅ローンを比較した注文住宅の資金計画

つなぎ融資の金利が高くても、分割融資より総コストが安くなるケースがあります。

つなぎ融資 vs 住宅ローン：3つの核心ポイント

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金利差は最大3%以上

住宅ローン変動金利が0.3〜0.5%台に対し、つなぎ融資は年2〜4%が相場。ただし借入期間が短いため利息総額はケース次第。

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住宅ローン控除は対象外

つなぎ融資は借入期間が10年未満のため、住宅ローン控除（最大控除額：年末残高×0.7%）の適用を受けられない。

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ネット銀行は要注意

多くのネット銀行はつなぎ融資・分割融資に非対応。金利の安さだけで銀行を選ぶと注文住宅の資金調達ができなくなるリスクがある。

つなぎ融資と住宅ローンの基本的な違い

注文住宅では、建物の完成前に「土地代金・着工金・中間金」という3回以上の大きな支払いが発生します。住宅ローンは建物の引渡し後に実行されるため、それ以前の支払いに充てる資金をどう調達するかが、資金計画の核心です。house.home4u+1

つなぎ融資は、住宅ローンとは別契約で締結する短期の無担保融資です。建物が完成していない段階では抵当権が設定できないため、金融機関はリスクを取る分だけ金利を高く設定しています。建物の引渡し後、住宅ローンが実行されると同時につなぎ融資は完済される仕組みです。mogecheck+2

比較項目	つなぎ融資	分割融資（住宅ローン）
契約数	住宅ローン＋別途1本	住宅ローン1本
金利水準	年2〜4%程度	住宅ローン金利と同一
担保設定	なし（無担保）	土地・建物に抵当権
住宅ローン控除	対象外	条件次第で対象
手数料	初回融資時に約11万円	分割回数分かかる

つなぎ融資が「別契約」であることが基本です。

つなぎ融資の金利・利息コストを実例で比較

金利の表示だけを見るとつなぎ融資は不利に見えます。しかし、借入期間が短いため、利息の総額は思ったより抑えられるケースがあります。

参考）https://ordermadehouse.com/2021/01/01/tsunagiloan5/

たとえば、1,200万円を金利2.675%で220日間借り入れた場合の利息は約19.3万円です。着工金600万円（190日間）と中間金900万円（100日間）をそれぞれ借りた場合は合計約15万円になります。土地・着工金・中間金すべてでつなぎ融資を使った場合の利息合計は約34.3万円というのが実際の数字です。

一方、分割融資は金利が住宅ローンと同水準でも、融資ごとに手数料・印紙代・抵当権設定費用がかかります。土地と建物でそれぞれ登記費用が発生するため、分割融資とつなぎ融資の総コストは「ほぼ変わらない」というケースも珍しくありません。つまり「金利が高い＝総コストが高い」とは限らないということです。

参考）注文住宅においてつなぎ融資と分割融資の違いとは？

事務手数料は融資額の1〜2%程度（1,000万円借入なら10〜20万円）、さらに印紙代が1通あたり2〜6万円程度かかる点は、顧客への事前説明に含めておくべき情報です。

参考）住宅ローンのつなぎ融資とは？注文住宅の資金計画を解説

不動産業従事者向けに、住宅ローン控除の活用可否を含めた比較シミュレーションができる参考リンクです。

つなぎ融資の利息を具体的な借入条件（金利・期間・金額）から自動計算できるシミュレーターです。顧客への提案資料作りにも活用できます。

つなぎ融資の金利・利息シミュレーション｜スマイルすまい

つなぎ融資が住宅ローン控除の対象外になる理由と損失額

住宅ローン控除は「借入期間10年以上・割賦償還方式」という要件を満たした住宅ローンのみに適用されます。つなぎ融資は短期融資でこの要件を満たさないため、原則として控除の対象にはなりません。uibank+1

これが意外と大きなデメリットです。控除率は年末ローン残高の0.7%で、最長13年間適用されます。たとえばつなぎ融資分として500万円が住宅ローン本体に組み込まれず控除対象外になった場合、500万円×0.7%＝3.5万円の控除が毎年消えることになります。

参考）【2025年版】住宅ローン控除（減税）とは？仕組みと改正ポイ…

さらに、年末時点でまだ引渡しが済んでおらずつなぎ融資のままだと、住宅ローン控除の適用が翌年にずれ込むリスクもあります。年末入居を予定している顧客がいる場合、スケジュール管理は特に重要な確認事項です。年末ギリギリの引渡しには注意が必要です。

参考）つなぎ融資の場合の住宅ローン控除 – 住宅ローン控除 – こ…

ネット銀行でつなぎ融資を使おうとするとどうなるか

金利の低さからネット銀行を希望する顧客は多いですが、ここに落とし穴があります。多くのネット銀行はつなぎ融資・分割融資のどちらにも非対応です。 auじぶん銀行、PayPay銀行などの主要ネット銀行はつなぎ融資に対応していないと明記されているケースがほとんどです。jutapon+1

楽天銀行は例外的につなぎ融資に対応していますが、金利は年1.89%と他のつなぎ融資専門会社より高めの設定です。住信SBIネット銀行はWEBコースではつなぎ融資非対応で、SBIマネープラザなどの代理業者経由での申込が必要となります。「ネット完結」とは言い難い手続きが発生する点を、顧客に事前に伝えることが実務上の重要ポイントです。money-career+1

ネット銀行の低金利に魅力を感じつつ注文住宅を建てたい顧客に対しては、アプラスのブリッジローン（SBI新生銀行グループ）のように、つなぎ融資を専門に取り扱う信販会社と組み合わせる選択肢を提案できます。「住宅ローンはネット銀行、つなぎ融資は専門会社」という二段構えの方法です。これが実務的な解決策です。

参考）【ネット銀行を使いたい人へ】ネット銀行は本当につなぎ融資がな…

参考：ネット銀行とつなぎ融資の関係を丁寧に解説したコラムです。顧客説明の参考として活用できます。

ネット銀行は本当につなぎ融資がない？｜ファイナンシャルプランナー解説

不動産業従事者が顧客提案で見落としがちな「建築期間リスク」

この視点は検索上位の記事ではほとんど触れられていない独自観点です。つなぎ融資の利息は借入期間が長くなるほど膨らむ構造になっています。建築期間が計画より2〜3ヶ月延びただけで、利息負担が数万円単位で増加します。

参考）【簡単解説】つなぎ融資の基礎知識と、「もったいない」と言われ…

たとえば1,500万円を金利3%で借り入れている場合、1ヶ月の延長で利息が約3.7万円（1,500万円×3%÷12）増えます。工期の遅延は顧客にとってストレスだけでなく、直接的な金銭的損失でもある点を、不動産業従事者として顧客に説明できる準備が必要です。

工期遅延リスクが比較的高いケース（人気の工務店・輸入住宅・大型注文住宅など）では、つなぎ融資の借入期間に余裕をもたせた設定を金融機関と交渉するか、分割融資への切り替えを検討する選択肢も提案できます。建築期間の目安が定まった段階で、改めて総コストを試算し直す習慣が、顧客満足度を高める実務の一歩です。これが長期的な信頼構築の基本です。

参考）https://zuu.co.jp/media/housing-loan/bridging-loan

💡 金融機関ごとのつなぎ融資対応状況と主要金利の一覧は、下記リンクから最新情報を確認できます。顧客提案前の情報収集にご活用ください。