変動金利型住宅ローンの仕組みと選び方
変動金利型の住宅ローンを選ぶ顧客でも、金利が上がれば毎月の返済額は変わらず、元本の減りが遅くなります。
変動金利型住宅ローンの基本的な仕組みと金利の決まり方
変動金利型住宅ローンは、金融機関が設定する「短期プライムレート」を基準に金利が決まる商品です。短期プライムレートは日本銀行の政策金利と連動しており、経済状況によって年2回（4月と10月）を目安に見直されます。
つまり金利は市場環境に左右されます。
多くの銀行では、基準となる短期プライムレートに対して一定の「優遇幅」を差し引いた「適用金利」を提示しています。2025年現在、主要ネット銀行の変動金利は年0.3〜0.5%台が中心ですが、これは優遇幅を最大限適用した結果であり、属性や融資条件によって異なります。
不動産業従事者として顧客に説明する際、「金利が低い＝毎月の返済が少ない」という図式だけを伝えるのは不十分です。返済総額・金利上昇リスク・借入期間のバランスを含めて説明する義務があると考えてください。
| 金利タイプ | 2025年代表的な金利水準 | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 年0.3〜0.6%程度 | 短期プライムレート連動・半年ごとに見直し |
| 固定金利期間選択型（10年） | 年1.2〜1.8%程度 | 10年間固定後に変動または再固定 |
| 全期間固定型（フラット35） | 年1.8〜2.2%程度 | 返済額が全期間不変・住宅金融支援機構保証 |
上の表を見ると、変動と全期間固定の差は現在1.5〜1.8%程度です。借入額3,000万円・35年返済で試算すると、この差は月々約2万〜2万5,000円の返済額の違いに相当します。東京23区の月極駐車場代に近い金額感です。
変動金利型住宅ローンの「5年ルール」と「125%ルール」の落とし穴
変動金利型には金利が上がっても返済額を急激に増やさない保護ルールが存在します。
「5年ルール」とは、適用金利が変更されても返済額は5年間変わらないというルールです。「125%ルール」は、5年ごとの返済額見直し時にも、旧返済額の125%を超えた額には変更されないという上限ルールです。これが一見すると安心材料に見えます。
ここが落とし穴です。
金利が上がった場合、変わらない返済額の中で「利息部分」が増え、「元本返済部分」が減ります。極端なケースでは毎月の返済が利息のみを下回り、「未払利息」として残債に加算される状況になりえます。
例えば、借入3,000万円・変動金利0.4%から金利が2.5%まで上昇した場合、35年返済の月々返済額（元利均等）は約7.7万円から約10.6万円へと増加します。しかし5年ルール・125%ルールで返済額が抑えられた場合、差額分の約2.9万円が毎月積み上がり、5年後には約174万円もの未払利息が元本に加算される計算になります。
痛いですね。
不動産業従事者として顧客に変動金利を勧める際は、この「見えない負債の蓄積リスク」を事前に明示することが、後々のトラブル防止につながります。金利シミュレーションツールを使った具体的な数値提示が、顧客の信頼獲得に直結します。
- 🔢 5年ルール：適用金利変動後も返済額は5年間固定
- 📈 125%ルール：5年ごとの見直しで返済額は旧額の125%上限
- ⚠️ 未払利息リスク：元本が減らず残債が増える可能性がある
- 🏦 ルール非適用の銀行もある：ネット銀行の一部は5年ルール・125%ルールを採用していない
特に注意が必要なのが、ネット銀行系の変動金利商品です。楽天銀行・auじぶん銀行・住信SBIネット銀行などの一部商品は、このルールを設けていないケースがあります。その場合、金利上昇がそのまま翌月の返済額に反映されます。結論は「商品ごとの確認が必須」です。
住宅金融支援機構「フラット35」の特徴と固定金利の安定性について（公式）
変動金利型住宅ローンと固定金利の損益分岐点を数字で示す方法
顧客から「変動と固定、どちらが得ですか？」と聞かれたとき、曖昧な回答をしていては不動産プロとして失格です。損益分岐点を数字で伝えられることが、信頼の源泉になります。
損益分岐点の考え方はシンプルです。
変動金利が固定金利と同じ返済総額になるのは「変動金利が将来何%まで上昇した場合か」という逆算で示せます。例えば、変動0.5%・全期間固定2.0%・借入3,000万円・35年の条件では、変動金利が平均1.5%以下に収まれば変動が有利、それを超えると固定が有利という目安になります。
これは使えそうです。
ただし「平均」という点がポイントです。返済初期に低金利・後期に高金利という場合でも、全体平均で計算するため、借入期間の後半にリスクが集中します。子どもの教育費や定年退職後の収入減などと重なる時期に返済額が跳ね上がるリスクを、ライフプランと照らし合わせて説明しましょう。
| シナリオ | 変動（平均金利） | 返済総額（概算） | 固定2.0%との差 |
|---|---|---|---|
| 低金利継続 | 0.5% | 約3,282万円 | 約730万円お得 |
| 中程度上昇 | 1.5% | 約3,938万円 | 約76万円お得 |
| 大幅上昇 | 2.5% | 約4,638万円 | 約624万円損 |
※借入3,000万円・35年元利均等返済の概算値
大幅な金利上昇で最大600万円超の差が生まれます。この金額は東京都内の新車1台分以上です。顧客にとってリアルに感じられる比較対象を示すことで、説明の納得感が格段に上がります。
金利シミュレーションには、住宅金融支援機構の「シミュレーション試算」や各銀行の公式ツールが使えます。商談前に複数シナリオの試算データを印刷して持参する一手間が、成約率の向上につながります。
住宅金融支援機構 公式 返済シミュレーター（金利・借入条件を自由に設定可能）
2024〜2025年の日銀利上げが変動金利型住宅ローンに与えた実際の影響
2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、同年7月には政策金利を0.25%に引き上げました。2025年1月にはさらに0.5%への引き上げが実施されています。これは約17年ぶりの利上げ局面への本格移行を意味します。
金利環境が変わりました。
この政策変更を受け、変動金利型住宅ローンを扱う主要銀行は短期プライムレートを引き上げ、変動金利の適用金利も2024〜2025年にかけて0.1〜0.2%程度上昇しました。絶対値としては小さく見えますが、残高3,000万円では年間3〜6万円の利息増加に相当します。
不動産業従事者として重要なのは、「この利上げは今後も続くのか」という見通しを顧客に誠実に伝えることです。日銀は「緩やかな利上げ」路線を示しており、2026年以降もさらに0.25%程度の追加利上げが市場では織り込まれています。
- 📅 2024年3月：マイナス金利政策解除（−0.1% → 0%）
- 📅 2024年7月：政策金利を0.25%に引き上げ
- 📅 2025年1月：政策金利を0.5%に引き上げ
- 📅 2026年以降：追加利上げの可能性を市場が織り込み
利上げ継続が意識される局面では、「変動金利でいいですか？」という確認だけでは顧客説明として不十分です。顧客の年収・借入期間・残存ローン年数・固定費の比率を確認した上で、固定金利へのシフトや繰り上げ返済の検討を含めた提案が、プロとしての責任ある対応になります。
不動産業従事者が見落としがちな変動金利型住宅ローンの審査基準と顧客提案の注意点
変動金利型住宅ローンは低金利が魅力である一方、審査における「返済負担率」の計算に落とし穴があります。これが顧客提案での大きな見落としポイントです。
審査基準に注意が必要です。
多くの金融機関では、変動金利型の住宅ローンでも審査時には「審査金利」と呼ばれる高めの仮定金利（多くの場合3.0〜3.5%）で返済負担率を計算しています。実際の適用金利が0.5%であっても、審査上の負担率は3.5%での返済額を基準に判断されます。
つまり審査は厳しいということです。
この仕組みを顧客に伝えておかないと「金利が低いのになぜ借入額が増やせないの？」というクレームにつながります。審査金利の存在を先に説明しておくだけで、後々の齟齬を防ぐことができます。
また、変動金利型を選んだ顧客が将来的に固定金利へ切り替えを希望する「金利タイプ変更」についても、不動産業従事者として知識を持っておく必要があります。多くの銀行では金利タイプ変更が可能ですが、変更手数料（3,000〜5,500円程度）と新たな固定金利の水準次第では、変更のタイミングが重要になります。
- 🔍 審査金利は3.0〜3.5%が一般的：実際の適用金利と異なる点を顧客に説明する
- 🔄 金利タイプ変更は可能：ただし変更手数料と新金利水準の確認が必要
- 📋 返済負担率の上限は概ね年収400万円未満で30%、400万円以上で35%
- 💡 繰り上げ返済の活用：金利上昇リスクを下げる現実的な手段として顧客に提示する
繰り上げ返済はリスクヘッジの有効手段です。例えば、当初の低金利期間中に毎月1〜2万円を積み立て、まとまった金額（100万円単位）で繰り上げ返済に充てることで、元本を圧縮して金利上昇の影響を軽減できます。この積み立て戦略を提案できる不動産業従事者は、顧客からの信頼が格段に高まります。
顧客の手元に残す返済シミュレーション表を用意する際には、「現在の金利継続」「+0.5%上昇」「+1.5%上昇」の3シナリオを並べて見せることが、誠実な情報提供の形です。この対応一つが、成約後のクレームゼロ・紹介案件の増加につながります。
金融庁 住宅ローンに関する消費者向け情報と注意事項（公式）
住宅ローンの教科書 2025-2026: 金利上昇時代に備える、変動金利・固定金利型ローンの安心ガイド