期限前完済のメリットを正しく理解して損しない返済戦略
あなたが期限前完済を急ぐと、住宅ローン控除で受け取れるはずだった数十万円が消える場合があります。
期限前完済の基本：繰り上げ返済との違いと手数料の実態
期限前完済とは、契約上の最終返済日（満期）より前にローン残高を全額返済することを指します。 一般的な「繰り上げ返済」と混同されがちですが、正確には「期限前完済」は全額一括での返済、「繰り上げ返済」は一部または全部の前倒し返済を含む広い概念です。
参考）住宅ローンの期限前一括返済の注意点｜住宅相談センターのオフィ…
つまり、完済と期限前一括返済は扱いが異なります。
多くの金融機関では、満期前に全額返済する場合に「期限前完済手数料」が発生します。 三菱UFJ銀行の例では、窓口申込で33,000円（消費税込）、インターネット申込で16,500円と、申込方法によって2倍近い差があります。 フラット35はこの手数料が無料である点が大きく異なります。mufg+1
手数料の差額だけで最大16,500円の節約になります。 窓口に行く前に、まず金融機関のインターネットバンキングで手続きできるか確認することが1つの行動として有効です。
参考）住宅ローン ： 繰上返済手数料改定のお知らせ（ご利用中のお客…
期限前完済のメリット①：利息削減で総返済額が数百万円変わる
期限前完済の最大のメリットは、残りの返済期間にかかる利息をゼロにできることです。 返済期間が長期に渡るほど利息の累計額も大きくなり、完済のタイミング次第で総支払額に数百万円の差が生じることがあります。vertex-c+1
わかりやすく数字で見てみましょう。 2,800万円を金利2.05%・返済期間30年で借り入れた場合、最終的に支払う利息は約900万円になります。 仮に10年早く完済できれば、その分の利息負担を大幅に圧縮できます。
参考）https://magazine.sbiaruhi.co.jp/0000-6542/
返済額の削減が原則です。 ただし、元金が減るほど利息軽減効果も高まるため、できるだけ早い段階での繰り上げ返済・期限前完済が効果的とされています。 不動産投資ローンの場合も同様で、早期に元金を減らすことで、物件の実質収益率が改善します。homeloanpedia+2
期限前完済のメリット②：保証料の返戻金で思わぬ収入になる
あまり知られていないメリットが、保証料の返戻です。 住宅ローン締結時に保証料を「外枠方式（前払い一括）」で支払っていた場合、期限前完済によって未経過期間分の保証料が返金されることがあります。ieuri+1
具体的な例を見てみましょう。 35年ローンを25年で完済すると、残り10年分の保証料が返金の対象になります。 保証会社の返戻率が80%のケースでは、手数料差し引き後でも約33万円が返金される可能性があります。
参考）https://www.ieuri.com/bible/money/23640/
これは使えそうです。 ただし、内枠方式（金利上乗せ型）で保証料を支払っている場合は返金の対象外である点に注意が必要です。 また、34年で完済するなど未経過期間がほとんど残っていない場合も、返金額がゼロになることがあります。wsg-tic+1
自分が前払い保証料（外枠方式）を使っているかどうかを、手元の金銭消費貸借契約書か金融機関の窓口で確認することが1つの確認行動です。
期限前完済のメリット③：不動産投資では次の融資枠確保につながる
不動産業従事者・投資家にとって特に重要なのが、融資枠の観点です。 期限前完済で既存ローンを解消することで、債務残高が減り、次の物件購入に向けた融資審査を有利に進めることができます。
実際、「返済期間短縮型」で繰り上げ返済・期限前完済を活用すると、当初20年のローンを15年や18年に短縮することが可能です。 完済後は家賃収入から得たキャッシュフローを次の物件ローンの返済に充てることで、複数物件の所有も視野に入ってきます。athome.co+1
物件を増やすなら融資枠が条件です。 不動産投資での繰り上げ返済・期限前完済は「利息削減」だけでなく、「資産拡大の土台づくり」としての側面が大きいことを覚えておけばOKです。 一方で、レバレッジを活かした運用を重視するなら、手元資金を次の投資に使う判断が有利に働く場面もあります。nihonzaitaku+2
参考：不動産投資のキャッシュフロー改善策と繰り上げ返済の関係
不動産投資はキャッシュフローが鍵！仕組みやマイナス時にすべき対策（roomstyle）
期限前完済の落とし穴：住宅ローン控除との兼ね合いに注意
期限前完済にはメリットだけでなく、大きな落とし穴もあります。 それが住宅ローン控除（住宅ローン減税）との兼ね合いです。 控除期間中に期限前完済を行うと、残高に応じた控除額が減少し、本来受け取れたはずの税還付が消えてしまいます。zenginkyo+1
具体的な数字で確認します。 住宅ローン控除期間13年・金利1.5%の条件では、控除期間終了後に300万円を繰り上げ返済した場合の節税合計は約432万円になります。 ところが、金利が0.5%の低金利環境では、逆に控除期間中に繰り上げ返済した方が11万円ほど損になる計算も出ています。
参考）Q. 住宅ローン減税と繰上返済、どちらを優先させた方がいいで…
意外ですね。 一般的に「早く完済する方が得」と思われていますが、低金利ローンで住宅ローン控除期間中は完済を急ぎすぎると損になることがあります。 現在のローン金利と控除率（0.7%または1%）を比較してから行動することが大切です。orixbank+1
現在の住宅ローン控除の制度の詳細は金融機関や税理士への相談が確認手段として最も確実です。
住宅ローン減税と繰上返済、どちらを優先させた方がいいですか？（全国銀行協会）
不動産業従事者だからこそ知っておきたい：期限前完済のベストタイミング
不動産業従事者や投資家として、期限前完済のタイミングを最適化する視点は欠かせません。 一般的には次の3つのシナリオが「完済タイミング」として検討されます。
参考）住宅ローンの繰上返済はお得？メリットとデメリットを解説 ｜ …
- 📅 住宅ローン控除期間（13年）終了後：控除の恩恵をフルに受け終わってから完済することで、節税と利息削減の両立が可能
- 👨👩👧 子どもの教育費が落ち着いた後：支出が安定したタイミングで手元資金を投入することでリスクを抑えられる
- 🏗️ 次の投資物件購入前：既存ローンの残高を減らして融資評価を改善し、次の借入枠を確保するために完済を活用
退職前に完済しておくことも老後の安心につながります。 退職金を受け取ったタイミングで一括返済するケースが多いですが、その際も期限前完済手数料の確認を忘れずに行いましょう。sbishinseibank+1
完済後は手元資金が大幅に減ることに注意が必要です。 急な設備修繕や空室対応のために、最低でも200〜300万円程度の手元資金を残しておくことが基本です。 「完済額の確保」と「手元流動性の維持」を同時に意識した資金計画が、不動産業従事者としての安定した経営を支えます。
参考：不動産担保ローンの一括返済手続きと注意点
不動産担保ローンの一括返済のメリット・デメリットとは？手続き方法も解説（アサックス）
以下、記事全文を出力します。