一括競売と法定地上権の成立要件・実務での注意点
法定地上権が成立すると思っていた物件で、実は成立しないケースがあります。
一括競売における法定地上権の成立要件とは
法定地上権とは、土地と建物の所有者が同一の状態で抵当権が設定され、その後競売によって所有者が分かれた場合に、建物のために自動的に地上権が発生する制度です（民法388条）。これが認められないと、建物の所有者は土地を使う権利を失い、建物を取り壊さなければならない事態になります。
成立要件は原則として以下の4つです。
- 🏠 抵当権設定時に、土地の上に建物が存在していること
- 👤 抵当権設定時に、土地と建物の所有者が同一人物であること
- 🔒 土地または建物の一方、あるいは双方に抵当権が設定されていること
- ⚡ 競売によって土地と建物の所有者が別々の人物になること
この4要件を「全部」満たして初めて法定地上権は成立します。が条件です。
不動産実務では、特に「抵当権設定時に建物が存在していたかどうか」の判断が争いになるケースが多くあります。更地に抵当権を設定した後に建物が建てられた場合、原則として法定地上権は成立しません。これは土地の担保価値が更地として評価されているためです。
意外なのは、抵当権設定後に建物が建て替えられたケースです。旧建物の存在を基準にするか、新建物を基準にするかで結論が変わるため、判例の理解が欠かせません。最高裁は「同一性が認められる範囲での建て替えであれば法定地上権は成立する」という立場を示しています。
参考：民法388条の条文と立法趣旨について
一括競売の制度と法定地上権が成立しない理由
一括競売とは、民法389条に基づく制度です。土地に抵当権が設定された後、その土地の上に建物が建てられた場合、抵当権者は土地と建物を一括して競売にかけることができます。これは土地の担保価値を守るための規定です。
つまり一括競売です。
ここで重要なのは、「法定地上権が成立しない場合にこそ一括競売が使われる」という関係性です。土地への抵当権設定後に建てられた建物には、原則として法定地上権が成立しません。そのため、土地だけを競売しても買受人が建物を収去させるための手続きが必要になり、土地の評価額が大幅に下がります。
一括競売を活用することで、土地と建物をまとめて売却でき、配当も土地分のみに充当されます。建物の売却代金は抵当権者ではなく建物所有者に帰属する点に注意が必要です。これは見落とされがちなポイントです。
- 💰 土地の競売代金 → 土地の抵当権者に配当
- 🏗️ 建物の競売代金 → 建物所有者（抵当権者には入らない）
- 📋 手続き → 一括申立が可能だが配当は別計算
実務上、この「建物代金は抵当権者に入らない」という点を知らずに一括競売を申し立てても、期待した配当額を得られないケースがあります。事前のシミュレーションが必須です。
参考：民法389条の一括競売規定について
e-Gov法令検索：民法第389条（抵当地の上の建物の競売）
法定地上権の成立が争われた主要判例と実務への影響
実務担当者が知っておくべき判例がいくつかあります。知っているかどうかで評価額の精度が大きく変わります。
まず、最高裁昭和36年2月10日判決では、「建物が朽廃に瀕していても、独立した建物として社会観念上認識できる程度のものであれば、法定地上権の成立要件における建物の存在として認められる」とされています。つまり廃屋でも対象になり得るということです。
次に、最高裁平成2年1月22日判決では、「共同抵当権が設定されている場合、土地と建物の両方に抵当権が設定されていれば、法定地上権は成立しない」という重要な判断が示されています。これは実務上の盲点です。
| 判例 | 争点 | 結論 |
|---|---|---|
| 最判昭和36年2月10日 | 朽廃建物の存在 | 社会通念上の存在があれば成立 |
| 最判平成2年1月22日 | 共同抵当権設定後の建て替え | 原則として法定地上権は不成立 |
| 最判平成6年4月7日 | 1番抵当権設定時に建物なし | 後順位抵当権設定時に建物があっても不成立 |
特に平成6年の判決は見落とされやすいです。1番抵当権設定時点で建物が存在していないと、後から建物が建てられて後順位抵当権が設定されていたとしても法定地上権は成立しません。競売案件の調査では必ず1番抵当権設定時点の状況を確認することが原則です。
不動産鑑定士や司法書士と連携して案件の事前精査を行うことで、こうした判例リスクを回避しやすくなります。
参考：最高裁判所の判例検索
一括競売・法定地上権をめぐる実務上の落とし穴と対策
法定地上権の論点は試験問題だけではありません。現場では想定外の場面で問題が発生します。
よくある落とし穴の1つが、「土地と建物の所有者が形式上同一だが実質は異なる」ケースです。たとえば法人名義の土地と代表者個人名義の建物のように、登記上は別所有者でも実態として同一視できる場合があります。このケースでは法定地上権の成立が否定される傾向にあります。厳しいところですね。
もう1つは、競売申立前に所有者が変更されているケースです。抵当権設定時と競売申立時で所有者が変わっている場合、成立要件の判断は「設定時点」を基準にします。登記情報だけでなく過去の履歴を丁寧に追う必要があります。
- 📌 登記簿の甲区・乙区を時系列で確認する
- 📌 建物の表題登記日と抵当権設定日を照合する
- 📌 法人・個人の所有名義の実質関係を確認する
- 📌 共同担保目録の有無を確認する
競売入札前のデューデリジェンスとして、建物の登記情報・固定資産評価証明・現地調査の3点セットを必ず実施することをおすすめします。法定地上権の成否によって物件評価額が数百万円単位で変動することも珍しくありません。
一括競売と法定地上権を正しく理解することで得られる実務上のメリット
この2つの制度を正確に理解している不動産業従事者は、競売案件で他社に差をつけることができます。これは使えそうです。
まず、法定地上権が成立しないと判断できれば、土地の担保評価を高く設定できます。法定地上権が成立する前提で評価すると土地価格が約30〜50%減少することがある一方、成立しないと判断できれば更地評価に近い価格での算定が可能になります。この差は大きいです。
次に、一括競売の申立を適切に判断できれば、抵当権者として回収額を最大化できます。土地のみの競売より一括競売のほうが入札参加者が増えやすく、競落価格が上がるケースがあります。ただし前述の通り建物代金は抵当権者に入らないため、土地評価額と競合配当の関係を事前に計算することが重要です。
- 💡 法定地上権が成立しない → 土地を更地評価に近い形で担保設定できる
- 💡 一括競売の活用 → 落札率が上がり競落価格を引き上げやすい
- 💡 判例知識の活用 → 案件評価の精度が上がり融資判断・仕入れ判断に直結
知識の有無がそのまま収益差になる分野です。競売案件を扱う機会が多い業者であれば、定期的に最新判例や執行実務のアップデートを確認する習慣をつけることが、中長期的な競争優位につながります。
不動産競売の実務全般を体系的に学びたい場合は、「不動産競売実務研究会」などのセミナーや、日本弁護士連合会・司法書士会が提供する実務向け研修の活用も選択肢の一つです。
参考：裁判所の不動産競売手続きに関する公式情報