配当要求の流れと手続きを不動産実務で完全理解する
配当要求の期限を「競売開始後ならいつでも申し立てられる」と思っていると、債権回収が完全にゼロになります。
配当要求の流れ：申立てから配当実施までの全体像
不動産競売において、抵当権者や差押債権者以外の債権者が配当に参加するための手続きが「配当要求」です。競売手続きの中に割り込む形で権利を主張するので、流れを把握していないと大きな機会損失につながります。
配当要求の基本的な流れは以下の通りです。
- ① 執行裁判所が競売開始決定を行い、配当要求の終期を公示する
- ② 債権者が終期までに執行裁判所へ配当要求の申立書を提出する
- ③ 裁判所が申立内容を確認し、受理または補正命令を出す
- ④ 競売物件の売却手続きが進み、売却代金が確定する
- ⑤ 配当期日が指定され、各債権者へ配当額が通知される
- ⑥ 配当期日に出席または異議を申し立て、配当を受領する
おおむね6ステップです。ただし①の「配当要求の終期」が最大の関門になります。この期限は、競売開始決定が登記された後に裁判所が定めて官報や裁判所掲示板で公示されますが、債権者に個別通知は来ません。
見逃すと回収がゼロになります。
不動産業に従事していると、売買や賃貸の過程で抵当権つき物件に関与することがあります。そのとき配当要求の仕組みを知っているかどうかで、自社または依頼者が受け取れる金額に大きな差が出ます。
配当要求の終期と期限：見逃すと債権回収がゼロになる理由
配当要求の終期は、民事執行法第49条に基づいて執行裁判所が定めます。一般的には競売開始決定の登記から数週間〜2か月程度以内に終期が設定されることが多いです。
終期が重要なのは、理由があります。
競売で得られた売却代金は有限です。後から「実は債権を持っていました」と言っても、終期を過ぎていれば配当手続きには参加できません。法律上、終期後の申立ては却下されます（民事執行法第49条2項）。
- 終期の確認方法：裁判所の競売事件検索システム（BIT：不動産競売物件情報サイト）で事件番号を調べると、配当要求の終期が記載されています
- BITのURL：
https://bit.sikkou.jp/で無料検索が可能 - 終期の目安：物件や裁判所によって異なるが、開始決定登記から30〜60日以内が多い
つまり、裁判所からの通知を待っているだけでは間に合いません。
債権者自身が能動的に情報収集する必要があります。不動産業者として関連する競売案件が出た場合は、BITへのアクセスを習慣化しておくと安全です。確認作業を1つのルーティンにするだけで、大きな損失を防げます。
不動産競売物件情報サイト（BIT）：配当要求終期を含む競売案件の詳細情報を無料で確認できる裁判所公式サービス
配当要求に必要な書類と申立書の書き方のポイント
申立書に不備があると補正命令が届き、対応している間に終期が来てしまうことがあります。書類は最初から正確に揃えることが原則です。
必要書類の一覧は以下の通りです。
- 📄 配当要求申立書（裁判所の書式）
- 📄 債権の存在を証明する書類（金銭消費貸借契約書・確定判決・執行証書など）
- 📄 資格証明書（法人の場合は登記事項証明書、発行後3か月以内のもの）
- 📄 債権計算書（元本・利息・損害金を明記）
- 📄 住民票または印鑑証明書（個人の場合）
書類の条件は厳しいです。
特に「債権計算書」の記載は正確さが求められます。元本金額・利率・計算期間・損害金の利率を具体的に書かなければ、裁判所から補正を求められます。また、根抵当権に基づく配当要求の場合は、被担保債権の範囲を明示する必要があります。
不動産業者が自社名義で配当要求をする場面（未払い賃料の回収など）では、賃貸借契約書が債権証明書類として機能します。ただし公正証書にしていない場合は証明力が弱くなるため、事前に司法書士または弁護士への相談も検討しましょう。
配当の優先順位と計算方法：不動産業者が実務で使う知識
競売の売却代金は、すべての債権者に均等に分配されるわけではありません。優先順位に従って上位から順に配当され、残額がなくなった時点で打ち切りになります。
優先順位は法律で定められています。
| 順位 | 権利・費用の種類 | 根拠法令 |
|---|---|---|
| 1位 | 競売手続費用（予納金等） | 民事執行法第87条 |
| 2位 | 固定資産税・住民税（滞納分） | 国税徴収法第21条など |
| 3位 | 抵当権・根抵当権（登記順） | 民法第373条 |
| 4位 | 一般債権者（配当要求参加者） | 民事執行法第87条 |
担保順位が命綱です。
不動産業者が賃料債権や管理費債権を持つ場合、通常は「一般債権者」として4位に位置します。抵当権者が複数いれば、その後ろに並ぶことになり、売却額によっては1円も回収できないケースが現実に起こります。
配当計算の具体例を見てみましょう。
- 売却代金：3,000万円
- 競売費用：100万円
- 固定資産税滞納：50万円
- 1番抵当権者（A社）：2,500万円
- 2番抵当権者（B社）：1,000万円
- 一般債権者（未払賃料）：200万円
この場合、残額は 3,000 − 100 − 50 − 2,500 = 350万円 です。B社は350万円しか受け取れず（1,000万円の請求に対して）、一般債権者への配当はゼロになります。東京ドームの面積が約4.7万㎡であるように、数字の規模感は実感しにくいですが、こうした具体例でイメージするのが大切です。
回収見込みがゼロなら、申立てコストの回収もできません。
配当要求で不動産業者がよく陥る失敗と、実務上の独自対策
検索上位の記事にはあまり書かれていないポイントです。配当要求の手続き自体は理解できても、「準備のタイミング」と「事後対応」で失敗する業者が多いです。
失敗パターンは3つに集約されます。
失敗①：終期の公示を見落とし、そもそも申立てを行わない
賃借人が突然退去し、その後に物件が競売にかかったことを後から知るケースがあります。競売開始決定から終期まで30〜60日しかないため、情報収集が1か月遅れるだけで申立て自体が不可能になります。
これは防げる失敗です。
対策として、担当物件に関係する登記情報を定期的に確認する仕組みを作ることをおすすめします。法務局のオンラインサービス「登記情報提供サービス」では、月額費用なしで1件334円（土地・建物各）から登記事項を確認できます。
登記情報提供サービス（法務局公式）：1件334円から不動産登記情報をオンラインで確認できる。競売開始決定の登記もリアルタイムで反映される
失敗②：配当期日に出席せず、異議申立ての機会を失う
配当表に疑義がある場合、配当期日に出頭して「配当異議の申出」ができます（民事執行法第89条）。しかし多くの業者がこの権利を知らないか、期日を軽視して欠席します。出席しないと、不当な配当表でも確定してしまいます。
出席は必須と覚えておきましょう。
失敗③：根抵当権と普通抵当権の違いを混同して計算書を書く
根抵当権は「極度額の範囲内で継続的に生じる不特定の債権を担保する」ものです。普通抵当権とは被担保債権の特定方法が異なるため、債権計算書の書き方も変わります。ここを間違えると補正命令が来て時間を失います。
迷ったら専門家への確認が最速です。司法書士または弁護士に確認するコストは数万円ですが、数百万円の債権回収に比べれば十分な投資といえます。
配当要求の流れを正しく活用するための実務チェックリスト
不動産業者として、配当要求に関係する場面は突然訪れます。賃料未払いで入居者が行方不明になり、その後競売が始まるケースは珍しくありません。事前に確認ポイントを整理しておくだけで、動けるスピードが変わります。
準備は今すぐできます。
以下のチェックリストを活用してください。
- ✅ BITのブックマークを登録し、担当物件の競売情報を月1回確認する
- ✅ 取引先・賃借人に関連する物件の登記情報を定期チェックする
- ✅ 配当要求の申立書と必要書類のひな形を事前に手元に用意する
- ✅ 顧問弁護士または司法書士の連絡先を明確にしておく
- ✅ 自社が保有する債権の内容（元本・利率・損害金）を整理・記録しておく
- ✅ 競売手続きが始まったら、配当要求の終期を最初に確認する
- ✅ 配当期日を社内カレンダーに登録し、担当者が必ず出席する体制にする
7項目、すべて今日から対応できます。
特に「配当要求申立書のひな形を事前に持つ」点は効果が大きいです。各裁判所のウェブサイトで書式を公開していることが多く、東京地方裁判所のサイトでも配当要求申立書の書式をPDF形式で入手できます。書類の構造を一度読んでおくだけで、実際の申立て時のスピードが大幅に上がります。
東京地方裁判所・民事執行手続き書式一覧：配当要求申立書を含む各種書式をPDFで無料ダウンロード可能
配当要求の流れは複雑に見えますが、手順を分解すると「期限の把握」「書類の準備」「期日への出席」の3点に尽きます。この3点を押さえるだけで、回収できる債権を確実に守ることができます。不動産業の現場では、手続きの抜け漏れが直接的な損失につながります。一度仕組みを理解しておくことが、長期的な業務品質の向上につながります。