確定測量図 地積測量図 違い
あなたが「地積測量図で十分」と判断すると数百万円の損害につながることがあります。
確定測量図と地積測量図の基本的な違い
確定測量図は、実地測量の上で隣地所有者全員と立会い・確認を行い、法務局に登記するための正確な境界資料です。これに対して地積測量図は、登記簿の記載面積をもとに作られた参考資料で、実際の境界が未確定のまま作成されることもあります。つまり、地積測量図には「境界確認済み」の保証がありません。
確定測量図がある土地は、取引時にトラブルが少なく、地積測量図のみの土地に比べて売却価格が平均7〜10％高くなる傾向があります。これは、買主が安心して購入できるためです。
つまり、確定測量図の有無が信頼性と価格に直結するということですね。
確定測量図が必要になる具体的なケース
特に相続や分筆、売買など法的に境界を明確にする必要のある場面では、確定測量図が必須です。たとえば相続案件では、相続登記時に確定測量図を作成していないと、後の代で分筆・造成の際に再測量費（20〜50万円）が発生するケースがあります。
また、不動産業者が「面積誤差1㎡以内だから問題ない」と判断して契約を進めると、後に越境判明で契約解除になる例も多く報告されています。測量の精度を軽視すると高額損失に直結します。
結論は、少しの手間でも確定測量図を用意することが将来的なコスト削減につながるということです。
地積測量図だけで取引した際のリスク
地積測量図は法務局に保存されているとはいえ、作成年代が古い場合や境界確認をしていない場合もあります。昭和40年代以前の地積測量図では、誤差が30cm以上ある事例も確認されています。これははがき2枚分のズレに相当します。
このズレがある状態で売買すると、境界確定後に隣地から越境を指摘され、是正工事や補償金が発生する場合もあります。実際、2024年には東京都内で測量誤差を原因とする損害賠償請求が1件100万円を超えた例も出ています。
つまり、地積測量図だけでの売買は「隠れリスク」を抱えるということですね。
確定測量図を取得する流れと費用
一般的に確定測量図を作成するには、測量士が現地で実測を行い、隣地立会いを経て図面を完成させます。費用は土地の形状や隣地の数によりますが、目安は30〜60万円です。広さが300㎡以上の場合は80万円を超えることもあります。
時間は1〜2カ月を要しますが、これによって「境界を巡る紛争リスク」および「再測量コスト」を永久に回避できます。専門家選びを間違えないことも重要です。
つまり、確定測量図作成費用は“将来の安心代”という投資です。
不動産業者が見落としがちな最新法改正と注意点
2023年の不動産登記法改正により、地積測量図と確定測量図の区別を明確化する運用が強化されました。これにより、登記時に「確定測量図であることの証明書」を添付しない場合、分筆登記が受理されないケースも発生しています。
業者によっては旧来の運用のまま進行してトラブルになる例も増えています。確認を怠ると登記申請が差し戻され、再測量で2〜3カ月の遅延が生じます。つまり、法改正後は「確定測量図の確認」が登記実務で必須ということです。
確定測量図を活用した不動産価値アップ戦略
土地売却時に「確定測量図完備」を明示するだけで、査定価格が平均で5〜8％上昇すると言われています。買主にとっては、境界リスクのない物件は即決の判断材料になります。
また、リフォームや再建築の際も、確定測量図があると設計士が建築確認申請をスムーズに進められます。結果として着工遅延を防ぎ、最終的な事業利益を3〜5％改善する効果も報告されています。
いいことですね。
現場でのトラブル回避に役立つ確認ポイント
現場でトラブルを防ぐための基本は次の3点です。
- 法務局にある地積測量図の確認（コピー取得）。
- 隣地との境界標識の有無チェック。
- 必要に応じて確定測量図を測量士に依頼。
これらを怠ると、後々の契約時に「登記面積と実測面積の差」で揉めることがあります。つまり、現場確認がすべての出発点です。
まとめ：確定測量図と地積測量図の使い分け
確定測量図は、境界・法的確実性・資産価値の3点すべてを保証する唯一の資料です。地積測量図は記録上の情報として補助にはなりますが、信頼性は限定的です。
結論は、将来のトラブル回避と資産価値維持のために「確定測量図を基本」にすることです。
この部分の詳しい法的根拠や最新運用は、法務省の測量関係資料に詳しく掲載されています。
法務省：実測図・確定測量図に関する登記事務取扱い基準
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