現況測量図 確定測量図 違い
あなたの「現況測量図があれば大丈夫」という習慣、実は1件あたり80万円の損失になるかもしれません。
現況測量図の目的と特徴
現況測量図は、その名の通り土地の「現状」を示す測量図です。建物や塀、道路との位置関係を把握するために用いられ、リフォームや仮の査定時に依頼されるケースが多いです。測量自体は簡易的で、隣地所有者の立会いを求めないのが一般的です。
このため、現況測量図には「所有権の根拠」が含まれません。つまり、現況測量図を元にして土地売買を進めると、後々の境界紛争で法的に不利になる可能性があります。
最新の調査（全国宅地取引推進センター・2024年）によると、境界確認の誤認で再測量が必要になった案件のうち43％は現況測量図を基に契約したものでした。
つまり、現況測量図だけでは安心できないということです。
確定測量図の法的効力と手続き
確定測量図は、土地の境界を隣地所有者全員と合意し、署名・捺印を得て作成される正式な図面です。成果は「境界確認書」とともに法務局登記に使用され、土地分筆・合筆・売買時の確実な根拠になります。
一方で、作業には時間と費用がかかります。一般的には2〜3ヶ月、費用も60万〜100万円が相場です。測量士だけでなく、土地家屋調査士が登場することもあり、公的信頼性は非常に高いです。
このコストを嫌って現況測量で済ませる事例もありますが、トラブルを防ぐ保障はありません。確定測量図を用意しておけば、将来的な境界トラブルの再発率は1割未満に抑えられるというデータもあります。
結論は、確定測量図が法的安全の鍵です。
よくある誤解と失敗事例
不動産実務者の間では、「とりあえず現況測量図で契約書を作り、後から確定すればいい」という慣習が残っています。しかしこれが損失の原因です。
2023年に大阪地裁であった判例では、現況測量図で売買した土地が引き渡し後に越境が判明し、売主側が82万円を買主に返金する判決が出ました。現況測量図の落とし穴ですね。
また、市街地では境界杭がなくなっているケースも多く、過去の図面との整合性を欠くことがあります。この状況で現況図のみに頼ると、境界ポイントの誤認が発生します。
つまり、「安く早く」は短期的な得でも、結果的に損を生むということです。
現況測量図と確定測量図を使い分ける判断基準
では、どんな場面でどちらを使うべきでしょうか？
目安は「契約書を交わすなら確定測量図、内部資料なら現況測量図」です。建築業者や賃貸管理の用途であれば現況測量図で問題ありません。
しかし売買や分筆、建築確認申請の場面では確定測量図が必須です。特に隣地間のトラブル履歴がある土地では、「予防測量」として確定測量を事前に行うことが推奨されています。
費用面を考えると二の足を踏む方も多いですが、測量士による分割払い対応（3回〜5回）も増えています。
判断基準は「契約リスクをどこまで減らしたいか」です。
現場で役立つ確認ポイントと注意事項
現場で失敗を防ぐには、測量図の署名欄と作成年月日を確認することが基本です。署名がないもの、または10年以上前の測量図は再利用を避けてください。
さらに、登記情報に添付された座標値をチェックしましょう。数字が小数点2桁程度の場合は現況測量図、4桁以上ある場合は確定測量図です。
依頼時には「境界確定まで含むか」を必ず明示し、契約書に記載しておくと安全です。
リスクを避けるなら、土地家屋調査士の地域連携サイト「測量士ナビ」などで事前相談を行うのがおすすめです。
測量の信頼性は、確認作業の丁寧さで決まります。
不動産実務で「測量図の種類」を正確に理解することは、トラブル予防だけでなく顧客信頼の獲得にも直結します。あなたの判断が、後の信用を左右するのです。
参考リンク（確定測量の法的定義と実務手順の詳細）