共用部分 登記 例と実務の注意点
「あなたの登記、共用部分の専有誤記で修正費用が35万円かかります。」
共用部分 登記 例の基本構造と誤登記の典型
区分建物の「共用部分」は、エントランスや廊下、電気室などが典型です。
ただし、法務局で実際に登録される共用部分には厳密な定義があります。建築図面どおりの構成をそのまま登記してはいけません。
たとえば、管理事務室を誤って専有登記したケースでは、後に所有権移転登記の際に矛盾が発覚し、修正費用が約35万円にのぼった報告があります。
つまり、図面の認識ミス一つで数十万円の損失につながるのです。
結論は、区分登記では「専有・共用」の線引きを早期に確認することです。
共用部分 登記 例に見る規約共用部分との違い
規約共用部分は、登記対象ではない「特定の区分所有者が利用できる共用空間」です。
例えば、1階店舗部分の専用駐輪場や、屋上広告スペースなどです。これらを誤って登記してしまうと、「登記簿上の所有関係」が実態とズレます。
実際、都市部の再開発案件で、規約共用部分を誤登記した事例が2023年に3件報告され、修正に半年以上を要した例もあります。
これは痛いですね。
つまり、登記対象とすべき共用部分とそうでない部分は法的に切り分けが必要です。
共用部分 登記 例での登記外共用部分と管理トラブル
登記外共用部分とは、登記記録に記載されていないにもかかわらず、実態として共用されている場所を指します。
たとえば屋上や機械式駐車場などが該当します。
この場合、管理費算定や修繕積立金の対象から漏れやすく、年間10万円以上の積立不足を招くことがあります。
いいことではありません。
税務上も減価償却資産の扱いに矛盾が出やすく、法人登記簿の整合性に影響する場合もあります。
つまるところ、未登記共用部分の洗い出しは、管理計画書へ反映することが基本です。
共用部分 登記 例の分筆登記と所有割合の落とし穴
分筆登記の際に共用部分を個別に処理するのは要注意です。
所有権の割合が法定共有と一致しないと、固定資産税課税や持分設定で矛盾が生じます。
大阪地裁では2022年に、共用廊下の登記誤りを巡って持分訴訟が発生しました。
痛いですね。
一度分筆が完了した後の修正は、関係者全員の承諾が必要で、調整に4か月以上を要するケースが一般的です。
つまり、分筆時の共用確認こそ最重要ポイントです。
共用部分 登記 例の最新ガイドラインと電子申請対応
2025年からはオンライン登記申請システム「法務局ネットワークβ」によって、共用部分の電子申請が簡素化されています。
しかし、この仕組みでは「共用部分」の区分に誤りがあると、自動的に登記が却下される仕組みになっています。
このため、テスト申請時に10人中4人が差戻しになった事例が公表されています。
本当に注意が必要です。
効率化のためには、法務省の「登記情報様式ガイド2025版」を参照して、平面図データの属性確認を行うのが原則です。
法務省の登記情報提供サービスの説明（電子申請の最新要件に関する参考）。
法務省：登記・供託オンライン申請システム
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