第一種低層住居専用地域 店舗 賃貸の実態
あなたの「普通の貸し方」が建築基準法違反になってるかもしれません。
第一種低層住居専用地域で店舗賃貸が可能な条件
第一種低層住居専用地域と聞くと「店舗を出せない」と考える人が多いですが、実際には一定条件で可能です。
建築基準法に基づき、「兼用住宅」としての扱いであれば居住者が同一建物内に住み、かつ店舗部分が床面積50㎡以下なら認められるケースがあります。
美容室や学習塾などが代表例ですね。つまり、小規模なら問題ありません。
ここで注意すべきは「用途地域別の制限表」でも、自治体条例によって追加条件が設けられていること。
たとえば横浜市では「接客面積が40㎡以下かつ居住部分が延べ床の半分以上」など、全国一律ではありません。
自治体の都市計画課への事前確認が必須です。つまり確認が基本です。
第一種低層住居専用地域の店舗用途における申請手続き
用途変更を軽視すると、大損します。
たとえば木造住宅を飲食店へ用途変更する場合、建築基準法第87条により“確認申請”が必要です。
これを怠ると、後から発覚しても建物登記や融資審査が通らなくなるリスクがあります。
融資が止まるのは痛いですね。
特に金融機関は「現在用途と登記用途の一致」を厳密に見るため、賃貸人側が申請していなければ、賃料不払いトラブルにも発展します。
工期や営業開始日が遅延することも珍しくありません。結論は確認申請が条件です。
第一種低層住居専用地域の違反リスクと罰則
違反するとどうなるんでしょう？
実は2024年の都市計画法改正後、建築確認を回避して営業するケースへの取り締まりが強化されています。
違反用途のまま賃貸契約を締結した場合、「貸主・借主双方」に過失責任が問われ、最大100万円の罰金となることも。
数字が重いですね。
しかも、違反状態を是正する際には「用途変更工事＋再確認申請」で平均60万円前後の追加コストがかかります。
東京都内ではこれに加え、是正完了まで営業停止命令が出ることもあります。つまり違反は割に合いません。
第一種低層住居専用地域で店舗賃貸を成功させる活用法
リスクを避けつつ利益を出すためには、「業種と構造のミスマッチ」を無くすことが重要です。
たとえば物販・教室・事務所など、火器や大音量を扱わない用途ならスムーズに許可が下ります。
これなら周辺住民とのトラブルも少なく、近年では「自宅サロン」「予約制事務所」の形で認定を受けやすいです。
安心ですね。
さらに、行政調整の際に建築士へ事前相談すると、打合せ期間が2週間短縮できるケースもあります。
土地オーナーにとっても時間的コストの削減は大きなメリット。結論は専門家の力を借りることです。
行政と現場の解釈のズレに注意
最後に、不動産実務者として軽視できないのが「行政判断とのズレ」です。
現場では「小規模なら大丈夫」と言われつつ、管轄によってはわずか数㎡の差で不許可になる事例があります。
2023年には、延床48㎡の美容室が「接客面積が過半に近い」として違反判定されたケースも。痛いですね。
つまり、「店舗部分が50㎡以下＝安全」ではないということ。
面積割合、利用実態、案内表示などもチェックされます。つまり総合判断です。
これを防ぐには、賃貸契約前に「建築確認済証」「用途地域図」「都市計画証明書」の3点を必ず照合しましょう。
確認ミスを防げばトラブルも防げますね。
※用途地域ごとの店舗制限と建築基準法87条該当範囲の確認に有用。