第二種中高層住居専用地域 高さ制限
あなたの設計が「たった4mの読み違い」で違法建築になること、知ってましたか？
第二種中高層住居専用地域の許容建物と制限構造
第二種中高層住居専用地域では、住環境を守るための厳しい制限が設けられています。住居のほか、店舗や事務所なども「延床1,500㎡以下」なら許可されるという柔軟性も特徴です。しかし、「高さ制限」に関してはこの柔軟性がない点が落とし穴です。
具体的には、絶対高さ制限（10mまたは12m）に加え、斜線制限（道路・北側・隣地）が適用されます。つまり敷地条件によっては、実質的な最高高さが8.5m程度まで落ちることもあります。
つまり計画段階から「複数制限の交差点」を意識しないといけないということですね。
東京都都市整備局の資料では、容積率160%の土地でも周囲建物との日影制限から高さ8.7mに抑えられたケースが紹介されています。建築士でも見落としがちな計算です。
第二種中高層住居専用地域の道路幅員と高さの関係
道路の幅員によって許容高さが変わるのは基本ですが、実務上はそれ以上に注意が必要です。建築基準法第56条の2により、「前面道路の反対側からの斜線制限」が影響してくるため、道路の向かい側の建物計画にも左右されます。
たとえば道幅6mの公道面であっても、向かい側に高さ12mの建物があると日影規制上の実効高さは10mまで低下します。これは「見えない制限」です。
つまり高さ計画は道路中心線だけでは足りないということですね。
この点を誤解して違反認定となった案件では、屋根を削る再施工で200万円超の損失が発生しています。市街化区域内でのコスト管理では致命的です。
第二種中高層住居専用地域の例外規定と容認範囲
ほとんど知られていませんが、「昇降路・装飾塔」などは高度地区の高さ制限から除外される場合があります。建築基準法施行令第135条の2では、屋上の塔屋や避難階段が高さ制限から除外される条件が明示されています。
ただし面積や構造には厳しい条件があり、塔屋部分が建築面積の1/8を超えると違反扱いです。意外ですね。
この例外をうまく活用すれば、法的に問題なく屋上テラスを設けることも可能です。
実務上のポイントは「適用除外の根拠条文を必ず設計図書に記載する」ことです。検査済証の発行に影響することがあります。
第二種中高層住居専用地域での建ぺい率・容積率との関係
建ぺい率と容積率は、高さ制限と同等かそれ以上に影響力があります。第二種中高層住居専用地域では、建ぺい率60%、容積率200%が基本です。ただし「前面道路幅員」により容積率は変化し、例えば4m未満では160%に制限されます。
つまり、容積率計算を誤ると高さ制限より先に床面積が足りなくなるということです。
また、角地緩和（10%加算）が使える地域でも、高度地区指定があると無効になることがあります。
この制限を知らずに建築確認を出すと、設計や積算のやり直しが必要です。時間も費用も無駄になります。対策としては「用途地域図＋高度地区図＋日影規制図」を常にセットで確認すること。ツールでは、都市計画情報提供サービスの「都市計画GIS」を活用すると見落としが減ります。
第二種中高層住居専用地域での近隣・日影トラブル回避
高さ制限違反より怖いのが「近隣クレーム」です。特に冬至時の日影時間が2時間を超えると、住民から行政相談が入るケースが増えています。令和5年には横浜市で日影苦情が年間62件に達しました。
これを防ぐには、シミュレーション段階で日影図を提示すること。無料ツール「TA-KEN日影計算」などを使えば、12月22日時点の影線を可視化できます。
結論は、法定基準より“住民感覚”を優先した方が安全ということです。
また、近隣住民への事前挨拶を設計段階で済ませておくと、後々の申請も円滑に進みます。コストはゼロですが、信頼構築の投資になります。