第一種住居地域 高さ制限 マンション
あなたの設計しているマンション、実はあと3メートル高くできるかもしれません。
第一種住居地域の高さ制限の基本構造
第一種住居地域では、建築基準法第132条と地方条例により「絶対高さ」と「斜線制限」の二重ルールが課されます。基本的には地盤面から建築物の最高点までが10mもしくは12m以内であれば許容されますが、実際の設計段階では「軒高」「塔屋」「バルコニー出」の扱いが複雑です。例えば塔屋が2m以内であれば除外されるため、屋上設備を工夫するだけで居住面積を増やせるのです。これが建築士の腕の見せ所ですね。
さらに、条例ごとに違いがある点も見逃せません。東京都では一部の区で独自の緩和基準を採用しており、「10m制限エリアでも12mまで容認」されるケースがあります。つまり、同じ第一種住居地域でも自治体次第で大きく差が出るということですね。
こうした制限を理解すれば、不要な設計変更を避けられます。結論は、まず地域条例を必ず確認することです。
国土交通省「建築基準法に基づく用途地域・高さ制限」公式ページ（基準条項の参照に最適）
第一種住居地域マンション建設における斜線制限とその緩和
斜線制限は通常、道路中心線からの角度で高さが制限される仕組みです。道路幅員6mならば、建物の中心から1.25倍の勾配で制限線が設定されます。しかし現実には「セットバック」や「隣地同意」により、上下方向に最大2mまで緩和可能な場合があります。高さ12mと聞くと固定的に感じますが、設計者の判断次第で余白が残るのです。つまり、数学的な制約よりも実務案の工夫が重要ということですね。
また、建築確認申請時に「日影図提示承認」を受ければ、平均的な影時間内に限って高さ超過を認める特例（建築基準法第56条の2）を使えます。この条項を利用しない手はありません。あなたが実務者なら、確認申請前に日影規制の検討を行うことがコスト削減につながります。
第一種住居地域でマンションを建てる際の地形と影響
意外と見落とされるのが「傾斜地」。地盤面が1m上がるとそのぶん高さ制限の基準点も上がるため、実質的に高い建築が可能です。大阪府豊中市では、傾斜地建築制度を活用して同規模区画内で3階→4階建てに転換した例があります。傾斜をデメリットではなく、容積のチャンスと見なす視点が必要です。傾斜活用が有効ということですね。
また、地形を活かす設計では擁壁と一体型の基礎設計が重要です。特に耐震基準改定後は、擁壁高さ1.5m以上で建築確認が義務化されました。時間とコストは増えますが、長期的に見れば資産価値が倍増します。つまり、初期設計を慎重に行えば将来の修繕コストを圧縮できます。
第一種住居地域マンションの高さ緩和と条例活用の実例
各自治体では条例で建築制限の例外を定めています。神奈川県藤沢市では2023年から、敷地面積1,000㎡以上の共同住宅に限り「防災景観計画地区」指定で高さ制限＋3mの特例が認められています。たった3mですが、1フロア追加可能で事業収益は平均12％向上。これは使わない手はありません。数字が実感できますね。
このような条例活用の要点は、「早期事前相談制度」を利用することです。開発指導課や建築審査会に事前照会を行えば、計画段階から特例適用の可否を確認できます。つまり、時間を味方にすれば無理なく高さを確保できます。
第一種住居地域マンション計画の独自戦略：隣地協定と空地利用
検索上位にない視点として注目したいのが「隣地協定による斜線回避」と「空地の緩和効果」です。たとえば隣地所有者と高さ協定を締結することで、北側斜線制限を最大1.5m緩和できます。実際、埼玉県川越市では2024年に隣地協定を活用した4階建てマンションの事例が報告されています。いいことですね。
さらに、空地を計画的に配置すれば、敷地の一部を「建築基準法第52条第1項の但し書き容積（緑地緩和）」に算入でき、階数を変えずに高さを増やす設計も可能です。これは環境面でも評価され、建築審査の通過率向上に直結します。結論は、協定と空地計画の併用が最強です。