近隣商業地域 高さ制限 見直しの現実
あなたの建物、実はもう2階高くできるかもしれません。
近隣商業地域 高さ制限の基本的な枠組み
近隣商業地域では、建物の用途や周辺環境に応じて高さが特に厳格に制限されます。多くの不動産従事者が「31mが上限」と考えがちですが、これは一律ではありません。実際には、建築基準法第52条や第56条による道路斜線・隣地斜線・日影規制の組み合わせで、実質的な高さは20m未満になるケースも多いです。
つまり、計画時の斜線計算が不十分だと、利回り計算が誤る可能性があります。
結論は「31m上限」は条件付きです。
高さ計算には「前面道路幅員×1.25＋5m」などの具体的な数式が用いられます。例えば道路幅が8mなら、最大高さは理論上15mが限界です。思っていたより低いですね。
用途地域だけ見て判断するのは危険です。
近隣商業地域 高さ制限 緩和の具体例
驚くべきことに、「準防火地域」指定があると、高さ規制が実質緩和されます。鉄筋コンクリート造（RC造）で耐火建築物となる場合、斜線制限が適用除外できるためです。
建築シミュレーター上では、同じ土地で木造が5階建てまでしか許可されなかったものが、RC造に変更するだけで7階（約25m）までOKになることも。かなりの差です。
つまり、構造選択で利回りが変わるということですね。
また、敷地が角地の場合、隅切り部分で通風・採光条件が緩むため、実質容積に2～10％の余裕が出るケースも報告されています。角地だからこそ有利。
角地指定かどうかの確認は、都市計画図と実測地図の照合が基本です。
近隣商業地域 高さ制限と日影規制の関係
日影規制は高さ12mを超える建物に対して適用されるルールで、北側に生じる影を一定時間内に抑える必要があります。しかし、近隣商業地域では用途上、商業活動優先のために緩和措置が存在します。
東京都区部の例では、500㎡以下の敷地であれば、日影図の提出義務自体が不要なことも。これにより設計申請までの工期が約10日短縮される例もあります。
設計コスト削減につながるのは大きなメリットですね。
敷地が1000㎡を超える場合でも、用途を「店舗＋住宅併用」とすることで影響面積を最小化できます。日影制限面積は平均で12～15％減少します。
つまり住居併用は合法的な高さ対策です。
近隣商業地域 高さ制限を巡る自治体差と注意点
多くの不動産実務者が見落とすのは、地方自治体による上乗せ規制・緩和制度です。例えば横浜市では「高度地区Ⅱ種」に該当すると、最大限度が18mに抑えられますが、世田谷区や名古屋市では条件付きで22mまで容認されます。
たった4mですが、賃貸住宅だと平均2戸分の床が増やせる計算です。家賃15万円なら、年間360万円の収益差になります。大きいですね。
つまり自治体差を調べないのは損です。
一方で、用途制限緩和を申請して建築確認を得ても、完成後に景観条例で「自主的高さ制限」を求められる案件も増えています。自治体によっては「高さ制限違反」としてメディアに取り上げられる例もあり、風評リスクは無視できません。
ルールの多層構造に注意が必要です。
近隣商業地域 高さ制限と容積率・建蔽率の最適化
高さを抑えたまま収益性を維持するには、容積率と建蔽率の最適化が鍵です。近隣商業地域では建蔽率80%、容積率200～400%が一般的ですが、「特定道路沿道地区指定」で容積率が一時的に1.2倍化されることもあります。
この「1.2倍」は大きな意味を持ちます。仮に200㎡の土地なら、延床面積が80㎡も増えます。店舗1区画分です。
有効利用が利益に直結しますね。
建蔽率80%いっぱいで建てるよりも、外構スペースを5%確保し、採光性を重視した設計にする方が、テナント賃料を上げやすい傾向があります。利用者満足が上がるからです。
つまり「高く建てる」より「賢く設計する」が原則です。
参考リンク（法令ベースの確認用）
→ 建築基準法施行令第56条関連（斜線制限の具体計算式を解説）
参考リンク（日影規制と緩和条件）
→ 東京都建築安全条例 第5章（影響時間と緩和基準）