営業保証金の還付とは｜仕組み・条件・手続きをわかりやすく解説
取引相手に損害を与えても、宅建業者同士なら相手は1円も還付を受けられません。
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営業保証金の還付とはどういう仕組みか
営業保証金の還付とは、宅建業者との取引によって損害を受けた者が、その宅建業者が供託所（法務局など）に預けている営業保証金から弁済を受けることを指します。つまり、宅建業者が「お金がない」「倒産した」などの理由で損害賠償に応じられない場合でも、あらかじめ供託されている保証金から救済を受けられる制度です。
消費者保護が目的です。
そもそも宅建業者は、事業を開始するに先立ち、主たる事務所につき1,000万円、従たる事務所（支店など）1か所につき500万円を、主たる事務所最寄りの供託所に供託しなければなりません（宅地建物取引業法第25条）。たとえば本店1か所と支店2か所を持つ宅建業者なら、1,000万円＋500万円×2＝2,000万円が供託されていることになります。
この供託された金額が、消費者にとって「最後の砦」になります。
宅建業者が廃業・倒産・免許取消などになっても、供託所に資金が残っていれば、取引で損害を受けた消費者はその資金から損害の弁済を請求できます。これが還付の根本的な意義です。
根拠法令は宅建業法第27条（営業保証金の還付）に定められており、実務においては「宅地建物取引業者営業保証金規則」に基づく手続きが必要になります。
参考リンク（宅建業法第27条・28条の条文と解説）。
営業保証金の還付を受けられる人・受けられない人の条件
還付請求権者の範囲には、はっきりとした線引きがあります。これを正確に把握しておかないと、実務上でお客様や取引関係者からの問い合わせに誤った説明をしてしまうリスクがあります。
🟢 還付を受けられる人（還付請求権者）
🔴 還付を受けられない人・債権
- 宅建業者同士の取引で損害を受けた宅建業者（平成29年法改正により明確化）
- 広告業者の広告制作費・広告掲載費の未払い
- 内装業者・電気工事業者などの工事代金の未払い
- 宅建業者の従業員への給与未払い
- 印刷業者への制作費の未払い
「宅建業に関する取引」から生じた債権が条件です。
広告業者や内装業者は、宅建業者のビジネスを支える存在ですが、彼らの債権は「宅建業に関する取引」には該当しません。たとえ何百万円もの代金が未払いのままであっても、営業保証金からの還付を受けることはできないのです。
これは意外に見落としがちなポイントです。「宅建業者に関わっていれば還付を受けられる」という誤解を持つ人は少なくありませんが、対象は飽くまで「宅建業の取引そのもの」から生じた債権に限られます。
また、宅建業者同士の取引については平成29年の法改正で明確にルールが変わった点にも注意が必要です。プロ同士の取引は自己責任で行うべきという考え方から、宅建業者は還付請求権者から完全に除外されることになりました。
参考リンク（還付対象の範囲と法改正内容）。
営業保証金の還付手続きの流れと供託所への申請方法
実際に還付請求を行う場合、どのような手順を踏むのかを整理しておきましょう。手続きは宅建業者が保証協会に加入しているか否かで大きく異なります。
【ケース①】保証協会に加入していない宅建業者との取引の場合（営業保証金）
- 取引時に宅建業者ではないことの確認書を国土交通大臣に申請・交付を受ける
- 宅建業者の本店最寄りの供託所（法務局）に、供託物払渡請求書を提出する
- 払渡請求書には確認書と債権を証明する書面（確定判決・和解調書など）を添付する
- 供託所の審査を経て、営業保証金から弁済（還付）が実行される
直接供託所に請求できるのが特徴です。
【ケース②】保証協会（全宅保証・全日本不動産保証協会）に加入している宅建業者との取引の場合（弁済業務保証金）
- まず保証協会の各地方本部に「認証の申出書」を提出する
- 保証協会が債権の存在・金額を確認して「認証」を行う
- 認証を受けた後、はじめて供託所に対して還付請求を行う
- 供託所から弁済業務保証金の還付が実行される
弁済業務保証金の場合は認証が必須です。
営業保証金との大きな違いは、この「保証協会による認証」のステップが間に入ることです。認証なしで直接供託所に請求しても還付を受けることができません。手続きが一段階増えるため、時間と準備が必要になる点は覚えておく必要があります。
なお、還付を受けられる金額の上限は、どちらの場合も「宅建業者が社員でないとした場合に供託すべき営業保証金の額」を上限としています。つまり保証協会加入業者からの還付も、消費者が受け取れる上限額は非加入業者と同等に設定されています。
参考リンク（営業保証金と弁済業務保証金の還付手続きの比較）。
営業保証金と弁済業務保証金の「還付」手続の違いを押さえよう｜四谷学院宅建試験対策講座
還付後に宅建業者がやるべき補充供託と期限を確認する
還付が行われた後、今度は宅建業者側の対応義務が発生します。ここを知らずに放置すると業務停止処分を受ける可能性があります。実務担当者として必ず把握しておくべき義務です。
補充供託の流れ
- 還付が実行される → 供託所が免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に通知する
- 免許権者が宅建業者に「不足額を供託せよ」と通知書を送付する
- 宅建業者は通知書を受けた日から2週間以内に不足額を供託所に補充供託しなければならない
- 補充供託をした後、さらに2週間以内に供託書の写しを添付して免許権者に届け出なければならない
「2週間」という期限が2回登場します。
「通知を受けてから2週間」という期限は非常に短く、気づかずに放置してしまうと業務停止処分の対象になります。これは宅建業法第28条第1項に明記された義務です。通知書が届いた時点でカレンダーに即日記入し、担当者に周知するような社内体制が求められます。
補充供託の後も2週間以内の届出が必要な点も、忘れやすいポイントです。
たとえば、本店のみの宅建業者（営業保証金1,000万円供託）が500万円の還付を受けた場合、その500万円を2週間以内に補充供託し、さらにそこから2週間以内に届け出を行う、という2段階の対応が必要です。この流れを正確に理解しておくことが、コンプライアンス管理として重要です。
期限管理のミスは業務停止処分につながります。補充供託の通知書が届いた場合は、社内の法務・管理担当に即日共有し、対応スケジュールを明確にする運用ルールを設けておくと安心です。
還付額の上限と複数の債権者がいるケースの注意点（不動産実務の盲点）
実務でよく見落とされるのが「還付額には上限がある」という事実です。損害を受けたからといって、必ず全額が戻ってくるとは限りません。
💰 還付上限のイメージ（本店のみ営業の場合）
| 事務所構成 | 営業保証金の供託額 | 還付の上限 |
|---|---|---|
| 本店のみ | 1,000万円 | 1,000万円まで |
| 本店＋支店1か所 | 1,500万円 | 1,500万円まで |
| 本店＋支店3か所 | 2,500万円 | 2,500万円まで |
還付額は「供託された営業保証金の範囲内」が原則です。
仮に、お客様が宅建業者から2,000万円の損害を受けた場合でも、その業者の営業保証金が1,500万円しか供託されていなければ、還付を受けられる金額は最大1,500万円にとどまります。残りの500万円は別途、宅建業者の資産を差し押さえるなどの方法で回収を試みる必要が出てきます。
さらに考慮が必要なのが「複数の債権者がいるケース」です。
同じ宅建業者との取引で複数の消費者が同時期に被害を受けた場合、供託された営業保証金は債権者の間で按分されるケースがあります。たとえば供託額1,000万円に対して、債権者AとBがそれぞれ800万円の債権を持っている場合、単純に足せば1,600万円となり、全員の債権を完全にカバーできません。こうした状況では、還付される金額が請求額より大幅に少なくなる可能性があります。
取引相手となる業者の信頼性が最大のリスク管理です。
このリスクを踏まえると、取引相手となる宅建業者の財務状況・信用情報の確認は、契約前に行っておくことが重要です。特に高額取引においては、相手先が保証協会に加入しているか、事務所数に応じた適切な営業保証金を供託しているかを確認することが、事後の紛争リスクを下げる一助になります。主たる事務所の供託所（法務局）では、供託された営業保証金の情報を照会することが可能です。
参考リンク（弁護士による還付手続きの解説）。
営業保証金・弁済業務保証金の還付方法を弁護士が解説｜不動産投資DOJO
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