宅地造成等規制法改正で不動産取引の実務が変わる
旧法の対象エリアはわずか国土の約10%でしたが、改正後は全国ほぼ100%の土地が規制区域に入りました。
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宅地造成等規制法改正の背景と「盛土規制法」への名称変更
2021年（令和3年）7月3日、静岡県熱海市伊豆山で大規模な土石流が発生しました。死者・行方不明者が28人、損壊家屋が136棟にのぼる甚大な災害です。原因の一つとして、不適切に行われた盛土の崩落が指摘されました。
この事故を機に明らかになったのが、旧「宅地造成等規制法」（旧宅造法）の限界でした。旧法では、「宅地造成工事」を目的とした土地の形質変更だけが規制対象で、農地や森林での盛土や、単なる土捨て・一時的な土石の堆積は対象外でした。つまり、熱海の現場のように「宅地化を目的としていない盛土」は規制の網にかからなかったのです。これが制度の大きなスキマでした。
そこで政府は旧宅造法を抜本的に改正し、2022年（令和4年）5月に「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）を制定。2023年（令和5年）5月26日に全面施行されました。名称から「等規制法」の”等”が指す対象が、宅地造成に限らない幅広い盛土等を包括するものへと進化した法律です。
改正の骨子は「スキマのない規制」の実現にあります。規制する区域・規制する行為の両面から、抜け穴を塞ぐ設計になっています。不動産従事者にとって、この改正は旧法の延長線上で理解するのではなく、「新しい法律が誕生した」と捉え直すくらいの意識改革が求められています。
参考：盛土規制法の制定経緯と概要（国土交通省）
国土交通省「宅地造成等規制法の一部を改正する法律（盛土規制法）」公式ページ
宅地造成等規制法改正で変わった規制区域の2本立て構造
旧法では「宅地造成工事規制区域」という単一の区域しかなく、全国土のわずか約10%しかカバーしていませんでした。改正後の盛土規制法では、区域の設計自体が大きく変わりました。つまり「2種類の区域で全国をカバーする」構造に転換されたのです。
2種類の区域の違いを確認しておきましょう。
| 区域名 | 対象エリア | 規制の特徴 |
|---|---|---|
| 🏙️ 宅地造成等工事規制区域（宅造区域） | 市街地・集落とその周辺。盛土等が行われれば人家に直接危害を及ぼすおそれが大きいエリア | 一定規模以上の盛土・切土・造成はすべて許可制。中間検査・定期報告・完了検査も義務 |
| 🌿 特定盛土等規制区域（特盛区域） | 宅造区域以外のエリア（山間部・農村部など）。土石流化して下流の人家に被害が及ぶおそれがある区域 | 一定規模以上の盛土・土石堆積に許可または届出が必要。条例で基準が強化される場合もあり |
この2本立ての設計により、日本全国ほぼすべての土地がいずれかの規制区域に指定されることになりました。例えば栃木県では2025年（令和7年）4月1日に県内全域（宇都宮市除く）が規制区域に指定されるなど、全国で区域指定の完成が加速しています。
特盛区域の場合、規模が小さい工事については「許可」ではなく「届出」で足りる場合があります。ただし各自治体の条例で基準が上乗せされているケースもあるため、「届出だけでいいはず」と思い込まず、必ず対象物件所在地の自治体窓口に確認することが基本です。
また、規制区域の指定はおおむね5年ごとに実施される基礎調査に基づいて見直されます。特定盛土等規制区域に指定されていたエリアが、宅地開発の進展で宅造区域に格上げされることもあります。区域変更により許可基準が変わる可能性があるため、過去に調査済みのエリアも定期的な確認が必要です。
参考：規制区域の2種類の考え方と不動産取引への影響
三井住友トラスト不動産「盛土規制法による規制」（弁護士解説）
宅地造成等規制法改正が重要事項説明に与える影響と記載漏れリスク
盛土規制法への移行後、重要事項説明書での記載漏れが多数発生しています。これは見落としがちな実務上の”落とし穴”です。
なぜ記載漏れが起きるのでしょうか？原因の一つは、盛土規制法に関する説明事項が重要事項説明書の「法令制限一覧表」の中に埋もれてしまいやすい点にあります。法令制限の項目は多岐にわたり、改正前の旧宅造法の項目がそのまま盛土規制法に読み替えられているケースでは、記載が漏れていることに気づきにくい状況があります。
重要事項説明書には、盛土規制法に関して2つの異なる記載欄があります。注意が必要です。
- 宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域の欄：宅建業法施行令3条1項27号に基づく説明事項。対象物件がどちらの区域に該当するか明記する。
- 造成宅地防災区域の欄：盛土規制法45条1項に基づく説明事項で、宅建業法施行規則16条の4の3が根拠。上記とは根拠条文が異なる別の項目。
この2つは別々の欄に分かれており、どちらも記載が必要です。「規制区域の記載をした」だけで、造成宅地防災区域の確認を省略してしまうケースがあります。原則として全国の土地はいずれかの規制区域に指定されているため、記載なし・空欄は許されないと考えるべきです。
宅建業法第35条に基づく重要事項説明義務を怠った場合には、行政からの指導・警告・業務停止といった監督処分に加え、買主からの損害賠償請求にも発展する可能性があります。「単なる記載漏れ」では済まないケースがあります。
現場での確認の流れとしては、自治体のウェブサイトで公開されている「規制区域図（マップ）」で対象物件の住所・地番を入力して区域種別を確認し、必要であれば担当課窓口に直接問い合わせて根拠資料を入手することが最も確実な方法です。
参考：重要事項説明書の書き方と盛土規制法対応の実務詳細
センチュリー21浜松不動産販売「施行日から2年を経過した宅地造成及び特定盛土等規制法について」
宅地造成等規制法改正で大幅強化された罰則と違反リスク
改正によって変わった点の中でも、不動産従事者が特に注意しなければならないのが罰則の大幅な強化です。厳しいところですね。
旧法（宅地造成等規制法）では、無許可の宅地造成工事に対する罰則は「6か月以下の懲役、または30万円以下の罰金」でした。行政からの是正命令に違反しても「1年以下の懲役、または50万円以下の罰金」でした。これが現行の盛土規制法では次のように引き上げられています。
| 違反行為 | 個人への罰則 | 法人への罰則 |
|---|---|---|
| 🚫 無許可工事・技術的基準違反 | 3年以下の拘禁刑または1,000万円以下の罰金 | 3億円以下の罰金 |
| ⚠️ 安全基準違反 | 1年以下の懲役または300万円以下の罰金 | 1億円以下の罰金 |
| 📋 命令違反 | 1年以下の懲役または500万円以下の罰金 | 1億円以下の罰金 |
旧法と比べて罰金の上限が約30倍以上引き上げられた計算になります。法人であれば最大3億円という数字は、中規模の不動産会社にとっても経営を揺るがすレベルの制裁です。
罰則が及ぶ対象も要注意です。工事をした施工業者だけでなく、造成主・造成設計者・土地所有者も対象になります。つまり、土地を仕入れて造成計画を立てた不動産会社も、違反があれば当然に処罰対象となります。「施工業者の責任だ」という言い訳は通用しません。
また、土地所有者等には「過去に行われた盛土等」も含めて土地を安全に維持する努力義務が課されています。現在の所有者が自分で盛土を行っていなくても、その土地を管理している限り安全確認の責任を負います。購入前に造成履歴をしっかり調査し、過去の不適切な盛土がないかを確認することが、買主への説明義務を果たすうえでも重要です。
さらに、広告制限の点でも変化があります。宅建業法33条に基づき、宅建業者は盛土規制法による許可が下りる前に宅地の売買広告を出すことができません。旧宅造法による許可の場合と同様の考え方ですが、改正後は盛土規制法上の許可確認が必須となっています。造成完了前の土地を先行販売しようとする際は、許可取得のタイミングに注意が必要です。
参考：改正後の罰則規定の全容（国土交通省）
国土交通省「宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）について」
宅地造成等規制法改正への対応で不動産従事者がいますぐやるべきこと
盛土規制法は2025年5月に2年間の経過措置が終了し、一部地域を除いて全国で本格運用が開始されました。これ以上「様子を見る」段階ではありません。現場対応を今すぐ見直す必要があります。
まず取り組むべきは「物件調査の手順の標準化」です。取引対象の物件が「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」のどちらに該当するかを調べる手順を、社内でルール化しておく必要があります。自治体が公開している規制区域図（ウェブ地図）で確認するのが基本ですが、区域の境界付近にある物件は地図上の判断だけでは危険です。担当課に電話もしくは窓口で直接確認するステップを必ず入れましょう。
次に「重要事項説明書のテンプレート見直し」です。盛土規制法対応の書式に更新されているかどうか、今一度確認してください。全宅連などの各団体が最新の書式を配布しているため、旧宅造法時代のテンプレートをそのまま流用していないかをチェックします。先述のとおり「宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域の欄」と「造成宅地防災区域の欄」の両方がある書式になっているか確認が必要です。これは必須です。
また、中古物件の取り扱いでは「過去の造成履歴の確認」が新たな必須業務になりました。盛土規制法は規制区域指定前に行われた盛土についても、現在の土地所有者等に安全維持の努力義務を課しています。売主が過去の造成工事の許可書や検査済証を保管しているか確認し、書類がない場合は役所での閲覧や現地調査を実施することが望ましいです。
なお、自治体によっては条例で盛土等の規制基準を法律より厳しく設定している場合があります。法律の基準をクリアしていれば問題ないと思いこむのは危険です。取引物件が所在する自治体の条例も必ず確認する習慣をつけましょう。
最後に、おおむね5年ごとに基礎調査が行われ、区域指定が見直されることも覚えておく必要があります。今は「特定盛土等規制区域」に指定されているエリアが、将来的に「宅地造成等工事規制区域」に変更されることがあります。そのたびに許可基準が変わる可能性がありますから、担当エリアの法令情報は定期的にアップデートを欠かさないようにしましょう。
参考：盛土規制法の実務対応と不動産売買での留意事項