非課税枠NISAの仕組みと不動産従事者が得する活用術
NISAで配当金をもらっているのに、約20%の税金が引かれて損をしている人がいます。
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非課税枠NISAの基本｜年間360万円・生涯1,800万円の仕組み
まずNISAの非課税枠の全体像を把握することが大切です。
2024年から始まった新NISAは、年間投資上限360万円、生涯投資上限（非課税保有限度額）1,800万円という大幅に拡充された制度です。内訳は「つみたて投資枠」が年間120万円、「成長投資枠」が年間240万円であり、両方を同時に利用できます。旧NISAでは一般NISAとつみたてNISAを同時に使うことができなかったため、これは大きな改善点です。
不動産従事者にとって分かりやすく例えるなら、年間360万円の非課税投資枠は「月30万円まで非課税で仕込める枠」と考えると理解しやすいです。1,800万円の生涯投資枠は、月30万円ペースで最短5年かけて使い切れる規模感です。
つみたて投資枠が条件です。この枠では長期積立・分散投資に適した投資信託のみが対象で、一括投資はできません。一方、成長投資枠は個別株・ETF・J-REIT（不動産投資信託）なども対象で、積立・一括どちらでも購入できます。
新NISAの非課税保有期間は無期限です。これは旧制度（一般NISAは5年、つみたてNISAは20年）と比べて根本的に異なる点で、売却タイミングを焦る必要がなくなりました。
売却すると投資枠が復活するのも新NISAの重要な特徴です。ただし復活するのは「翌年以降」であり、同一年内には復活しません。また復活する金額は売却時の時価ではなく、取得価額（簿価）ベースで管理されます。この点が後述の戦略に大きく影響します。
通常の課税口座（特定口座・一般口座）では、株式の売却益や配当金に対して20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）の税金が課されます。つまり100万円の利益が出ても、手元に残るのは約79万7千円です。NISAならこれが丸々残ります。
金融庁 NISAを知る（NISA特設ウェブサイト）：非課税の仕組みや生涯投資枠の復活ルールを公式で確認できます
非課税枠NISAで実は課税される3つのケース
「NISAは全部非課税」は間違いです。
NISAを始めた多くの人が思い込んでいるのは「NISA口座で買ったものはすべて非課税になる」という認識ですが、実際にはそうならないケースが3つ存在します。
ケース1：配当金の受取方式が「株式数比例配分方式」以外
NISA口座で株式を保有していても、配当金の受取方式が「株式数比例配分方式」以外に設定されていると、配当金に約20.315%の税金がかかります。証券口座を開設した際のデフォルト設定が「株式数比例配分方式」になっていない金融機関も多く、このミスは非常に多く発生しています。
受取方式は以下の4種類があります。
| 受取方式 | NISAでの課税 |
|---|---|
| 株式数比例配分方式（証券口座受取） | ✅ 非課税 |
| 登録配当金受領口座方式（銀行振込） | ❌ 約20%課税 |
| 配当金領収証方式（郵便局等で受取） | ❌ 約20%課税 |
| 個別銘柄指定方式 | ❌ 約20%課税 |
非課税にするには「株式数比例配分方式」が必須です。証券会社のウェブサイトやアプリから数分で変更できます。複数の証券会社で口座を持っている場合は、すべての口座で統一する必要がある点にも注意してください。
ケース2：米国株・米国ETFの配当金への現地課税
NISA口座で米国株や米国ETFを保有している場合、配当金に対して米国で10%の現地源泉税がかかります。これは日本の税制ではなく米国の税制によるもので、NISA口座であっても免除されません。
100ドルの配当金を受け取る場合、10ドルが米国で引かれ手元に届くのは90ドルです。通常の課税口座なら確定申告で「外国税額控除」を使って一部を取り戻せますが、NISA口座は非課税のためこの控除が使えません。これは痛いですね。
ケース3：一定の受取方式設定ミスによる課税漏れ
投資信託の分配金については、受取方式に関わらずNISA口座なら非課税になります。しかし個別株の配当金は前述のとおり設定が必要です。この違いを混同している方も少なくありません。確認が条件です。
池田里美税理士事務所「新NISAで非課税にならないケースとは？」：税理士が解説する課税ケースの詳細が確認できます
非課税枠NISAの損益通算できない問題｜不動産所得との関係
NISA口座の損失は「なかったこと」になります。
これは不動産従事者にとって特に重要な知識です。通常の課税口座（特定口座・一般口座）では、複数の口座で生じた利益と損失を相殺する「損益通算」ができます。例えば、A銘柄で50万円の利益、B銘柄で30万円の損失が出た場合、差し引き20万円だけに課税されます。
しかしNISA口座で生じた損失は、課税口座の利益と一切損益通算できません。もっと具体的に言うと、NISA口座で50万円の損失が出ていても、課税口座の50万円の利益はそのまま全額に課税されます。損失50万円分の節税効果がゼロになるわけです。
不動産所得がある方は確定申告で多くの数字を管理しています。だからこそ、「NISA口座の損失も何かに使えるのでは」と考えがちです。しかしこれは利益が非課税になる「裏返し」として制度上明確に禁止されています。
繰越控除もできません。課税口座なら損失を翌年以降最大3年間繰り越して将来の利益から差し引けますが、NISA口座の損失にはその仕組みが適用されません。
この制約を踏まえると、NISA口座には値下がりリスクが比較的低く、長期保有で利益が期待できる銘柄を選ぶことが合理的です。逆に、値動きが激しい短期売買用の銘柄をNISA口座で扱うのは損益管理の面でデメリットが出やすいといえます。
小谷野会計「NISAはなぜ損益通算も繰越控除もできないの？」：損益通算不可の理由と課税口座との使い分け方を解説
不動産従事者がNISA非課税枠を活かすJ-REIT投資の視点
不動産の知識はNISA投資でそのまま活かせます。
J-REIT（ジェイリート）とは「Japan Real Estate Investment Trust」の略称で、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル・マンション・商業施設・物流倉庫などの不動産を購入・運用し、その賃料収入や売却益を分配金として投資家に還元する仕組みです。新NISAの成長投資枠では、このJ-REITを個別銘柄で購入できます。
不動産業に携わっていると、物件の立地・築年数・稼働率・利回りといった基礎的な評価視点がすでに身についています。これはJ-REIT銘柄を選ぶ際に直接役立ちます。一般の投資家が「なんとなく人気がありそう」と選ぶ場面でも、不動産従事者なら裏付けのある判断ができます。
J-REITの分配利回りは、2024〜2025年の平均で4〜5%台で推移している銘柄も多く、通常の課税口座で受け取ると約20%の税金が引かれます。しかしNISA口座（成長投資枠）で保有すれば、分配金を丸ごと非課税で受け取れます。これは使えそうです。
例えば、NISA成長投資枠で240万円分のJ-REITを保有し、年間4.5%の分配金を得た場合、年間10万8,000円の分配金が丸ごと手元に残ります。課税口座なら約2万2,000円が税金として引かれます。10年保有すれば累計22万円以上の差が生まれます。
ただし、J-REITにもリスクはあります。金利上昇局面では株価が下落しやすく、個別銘柄の場合は物件の空室率悪化や管理法人の経営状況も影響します。NISA口座では損失の損益通算ができないため、銘柄選びは慎重に行うことが必要です。
J-REIT.jp「新しいNISAとは？」：NISAとJ-REITの組み合わせ方を、不動産投資信託の専門サイトが解説しています
非課税枠NISAの売却後の枠復活｜簿価管理の正確な理解
「売れば翌年に枠が戻る」は半分だけ正しいです。
新NISAで売却後に非課税枠が復活する仕組みは画期的ですが、多くの人が誤解しているポイントがあります。復活するのは「売却時の時価」ではなく、あくまで「購入時の取得価額（簿価）」ベースという点です。
具体的な例を挙げます。100万円で買ったJ-REIT銘柄が150万円に値上がりした状態で売却した場合、復活する枠は150万円ではなく100万円です。50万円分の含み益は非課税で確定できますが、生涯投資枠として復活するのは買値の100万円分のみです。
逆に100万円で買った銘柄が80万円に値下がりして売却した場合、復活する枠は80万円ではなく100万円です。これは購入者にとって有利に働くケースです。
つまり、「値上がりした状態で売るほど、復活する枠の割合が相対的に減る」という構造になっています。100万円で買った銘柄が200万円になったとき、含み益100万円は非課税で嬉しいのですが、復活する枠は買値の100万円分だけです。
また、年間投資枠（360万円）は売却しても復活しません。これが条件です。年内にすでに成長投資枠240万円を使い切った後に売却しても、その年に追加で240万円分投資することはできません。枠が復活するのは「翌年以降」に限られます。
不動産業に置き換えれば、賃貸物件を売却して資金を回収しても、「今期の建て替え予算」はすでに使い切っていて変わらず、「翌期以降の建て替え予算」に余裕が生まれるイメージです。
金融庁「NISAを利用する皆さまへ（スライド資料）」：非課税保有限度額の簿価管理と枠の復活ルールを図解で確認できます
新ＮＩＳＡ革命―週刊東洋経済ｅビジネス新書Ｎo.481