物件状況確認書のダウンロードと正しい使い方・書き方
契約書に「免責」と書いてあっても、あなたが損害賠償を請求される可能性があります。
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物件状況確認書とは何か・告知書との違い
物件状況確認書（告知書）とは、中古不動産の売買において、売主が買主に対して物件の現在の状態や過去の履歴を説明するための書類です。「物件状況報告書」「物件状況等報告書」とも呼ばれ、業界団体や仲介会社によって名称が異なることがありますが、実質的に同じ書類を指しています。
建物の雨漏り・シロアリ被害・給排水管の不具合といった物理的な欠陥だけでなく、過去に事件・事故・自死があった心理的瑕疵も記載の対象です。つまり、目に見える欠陥だけが対象ではありません。
不動産売買は一般的に数千万円規模の高額取引になります。そのため、国土交通省も「宅建業法の解釈・運用の考え方」の通達の中で、告知書を通じた情報提供を「将来の紛争防止に役立つ」として推奨しています。告知書は法律上の義務ではありませんが、実務上はほぼ必須の書類です。これが基本です。
付帯設備表との違いも整理しておきましょう。付帯設備表は「どの設備が残るか・どんな故障があるか」を記載するもので、物件状況確認書は「物件そのものの欠陥・瑕疵・環境問題」を記載するものです。セットで使う書類ですが、それぞれ役割が異なります。
| 書類名 | 主な記載内容 | 記入者 |
|---|---|---|
| 物件状況確認書（告知書） | 雨漏り・シロアリ・心理的瑕疵・境界・地盤など | 売主本人 |
| 付帯設備表 | 設備の有無・故障の有無・残置物の状況 | 売主本人 |
不動産従事者として売主にヒアリングする際は、この2つの書類の違いをわかりやすく説明してから記入を依頼すると、混乱が少なくなります。いいことですね。
告知義務・契約不適合責任について詳しく解説されている国土交通省の参考ページはこちらです。
不動産売買における告知書の位置づけと宅建業法の解釈についての公式通達が確認できます。
物件状況確認書のダウンロード先と書式の種類
書式のダウンロード先は、主に以下の3つです。どこからダウンロードするかで、書式の内容がやや異なります。
- 📌 全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）：「ハトサポ」サイトから会員がダウンロード可能。Word・Excelの電子データを利用できるため、デジタル活用にも対応しやすいのが特徴。
- 📌 全日（全日本不動産協会）：各都道府県支部のサイトからExcel書式をダウンロード可能。マンション用と土地建物用の2種類が用意されている。
- 📌 FRK（不動産流通経営協会）：大手仲介会社が多く採用している書式で、国土交通省のサイトでも記入上のご注意がPDFで公開されている。
これは使えそうです。ただし注意点があります。全宅連の書式は会員登録（無料）が必要で、会員ID・パスワードが求められます。一般の方が自由に閲覧できるわけではないため、売主に「ネットで探してきてください」と伝えるだけでは書式が手に入らないケースがあります。
書式は仲介業者側が準備して売主に渡すのが実務上のスタンダードです。渡すだけでなく、記入方法の説明まで行うことが、後々のトラブル防止につながります。
また、書式の改定も定期的に行われています。民法改正（2020年4月施行）により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変更された際に、記載項目が大幅に増えた経緯があります。古い書式をそのまま使い続けているケースも実務の現場では散見されるため、定期的に最新書式への更新を確認することが重要です。
どの書式を使うかが条件です。仲介業者が所属する協会の書式を使うのが基本ですが、取引相手の所属協会と異なる書式を使うことになる場合は、事前に双方が確認・合意しておくと安心です。
全宅連の公式サイトです。会員向け書式ダウンロードや業務支援ツールの内容を確認できます。
物件状況確認書の記入項目と書き方のポイント
物件状況確認書の記入項目は、マンションと土地建物（戸建）で異なります。マンションでは管理費・修繕積立金の変更予定、大規模修繕の計画なども記載が必要になります。一方、戸建の場合は境界確定の状況、越境物の有無、地盤の状況、敷地内残存物（旧建物基礎・浄化槽・井戸など）が追加されます。
代表的な記入項目を整理すると、次のとおりです。
- 🏠 建物の状況：雨漏りの有無・シロアリ被害・給排水管の故障・傾き・腐食・増改築・リフォーム履歴
- 🌱 土地の状況（戸建）：境界確定・越境物・土壌汚染・地盤沈下・敷地内残存物
- 🏢 管理関連（マンション）：管理費・修繕積立金の変更予定、大規模修繕の予定、管理規約の特記事項
- 🔉 周辺環境：騒音・振動・臭気・電波障害・近隣建築計画・嫌悪施設の有無
- 💀 心理的瑕疵：事件・事故・自死・孤独死などの履歴
- 📄 物件資料：建築確認済証・検査済証・設計図書・住宅性能評価書・耐震診断結果の有無
書き方のポイントは「知っている範囲で、できるだけ正確に、詳細に記入する」ことです。「わからない」「覚えていない」という項目については、その旨を正直に記入して構いません。ただし「わからないから空欄にする」のはNGで、「確認できていない」旨を明記することが大切です。
騒音・振動・臭気は要注意です。売主が長年住んでいると感覚が麻痺してしまい、「特に問題ない」と記入してしまうことがよくあります。しかし新居に越してきた買主にとっては気になる場合もあるため、近くに幹線道路・線路・工場・商業施設がある場合は積極的に記入しましょう。
心理的瑕疵については、告知範囲の判断が難しい場面があります。「事件から何年も経っている」「すでに建物が解体されている」といった場合でも、周知の事実であれば告知する姿勢が求められます。「バレなければいい」という考え方は、後日大きな損害賠償リスクにつながります。厳しいところですね。
弁護士が解説する告知書の法的な意味と売主の注意点について、詳しく確認できます。
三井住友トラスト不動産：不動産売買のときに気をつけること〜告知書（物件状況報告書）
物件状況確認書は「契約当日の記入」が招くトラブル
実務の現場でいまだに多いのが、売買契約当日に物件状況確認書を売主に渡し、その場で記入させるというケースです。これは絶対にNGです。
ある実例では、海外赴任中のご主人が売買契約の締結のために一時帰国したところ、契約当日に初めて物件状況確認書の記入を求められたため激怒し、契約が延期になってしまいました。4年近く不在にしていた売主が、現地の状況を即座に把握して正確に記入できるはずがありません。売主の立場になれば、当然の反応です。
物件状況確認書は、販売開始前に作成するのが鉄則です。理由は3つあります。
- ⏰ 理由①：記入には物件資料（総会議事録・設計図書・工事履歴など）の確認が必要で、当日では揃えられない
- 🔍 理由②：販売開始前に作成することで、売主自身が物件の問題点・アピールポイントを整理できる
- 🛡️ 理由③：購入検討者に事前提供できるため、内覧後のトラブル防止につながる
また、契約日よりも前に買主に物件状況確認書を渡せれば、「この状態で購入する」という合意が明確になります。これが売主を守る最大の盾になります。
仲介業者としてのサポート方法も重要です。売主だけに「記入しておいてください」と任せてしまうと、記入漏れや誤記が起きやすくなります。実務では、仲介業者が現地で一緒に確認しながら書類を作成し、その後売主に最終チェックをしてもらうという流れが、トラブルを防ぐ上で最も効果的です。
なお、「仲介業者が代わりに全て記入する」ことは本来の業務ではありません。東京都庁の確認によれば、付帯設備表・物件状況確認書の作成は「仲介業務」ではないとされており、責任の主体はあくまで売主です。仲介業者はサポート役であることを認識しておきましょう。
契約当日に物件状況確認書の記入を求められた実際のトラブル事例が詳しく紹介されています。
未来家不動産（みらいえふどうさん）：不動産売買契約の当日に物件状況確認書の記入を求められ、売主様が怒ってしまい契約が延期に！
免責特約があっても守られない「虚偽記載・不告知」のリスク
「契約不適合責任免責」の特約があれば安心だと考えている売主や仲介担当者は少なくありません。しかし、これは大きな誤解です。免責特約は万能ではありません。
民法第572条は、売主が契約不適合の事実を知りながら買主に告知しなかった場合、免責特約は無効になると定めています。また、宅建業法第40条は、宅建業者が売主の場合、引渡しから2年以上の契約不適合責任の排除または制限は無効と規定しています。
具体的な判例として、媒介業者が物件状況等報告書の「騒音・振動・臭気等」欄に「無」と記載した内容を容認したことを主な根拠に、売主および媒介業者双方に損害賠償が認められたケースがあります（不動産適正取引推進機構の判例）。これは実際に起きた話です。
つまり、虚偽の記載・意図的な不告知は以下のような連鎖的なリスクを生みます。
- 💸 損害賠償請求：買主が知らされていれば購入しなかった場合、差額相当の損害賠償を請求される
- 📝 契約解除：不具合の程度によっては、契約自体の解除を求められる
- 🚫 免責特約の無効化：故意の隠蔽があれば、どんな特約も意味をなさなくなる
逆に言えば、物件状況確認書に正直に記載して買主に説明した内容については、売主は原則として責任を問われません。不具合を正直に開示することが、売主にとって最大の自己防衛策です。
売主が「バレないだろう」と判断して記入を省略した小さな欠陥が、後に数百万円規模の損害賠償トラブルに発展したケースは実務上でも珍しくありません。痛いですね。
不動産従事者として仲介に入る場合も、売主から受け取った物件状況確認書の内容に明らかな疑問点がある場合は放置しないことが重要です。媒介業者も責任を問われる可能性があるためです。内容確認を怠らないことが条件です。
虚偽記載による損害賠償リスクや、仲介業者を含む責任の範囲について詳しく解説されています。
staylinx：「物件状況報告書」を解説！虚偽記載は損害賠償！？
インスペクションを活用して物件状況確認書の精度を上げる独自視点
物件状況確認書は売主の自己申告が基本です。しかし、売主がすべての不具合を把握できているとは限りません。特に築20年以上の物件では、素人では見落としがちな構造上の問題が潜んでいることも多いです。
ここで有効なのが、建物状況調査（インスペクション）の活用です。インスペクションは国土交通省が定める資格を持った建築士が実施する調査で、基礎・外壁・屋根・内装など建物の基本的な構造や劣化状況を目視中心で確認します。費用相場は戸建で5万〜10万円程度、マンションで4万〜6万円程度です。
実は、2018年4月施行の改正宅建業法により、仲介業者は売買・賃貸の媒介契約時にインスペクション業者を「あっせんするかしないか」を書面で説明する義務が生じています。これは多くの不動産従事者が見落としやすい点です。あっせんしない場合はその理由の記載も求められるようになりました。
インスペクションを実施することで得られるメリットは複数あります。
- 🔎 物件状況確認書の精度向上：売主が気づかなかった不具合を事前に把握でき、告知漏れを防げる
- 💰 売却価格の維持・向上：「調査済みの安心物件」として買主の信頼を得やすく、価格交渉で不利になりにくい
- 🛡️ 契約不適合責任リスクの低減：第三者による調査記録が残るため、引渡し後のトラブル防止につながる
- 🏆 住宅性能評価・耐震診断結果のアピール：建設住宅性能評価書があれば地震保険の割引・税制優遇につながり、買主メリットにもなる
インスペクションを実施したかどうかの記載欄は物件状況確認書にも設けられており、「実施済み・調査結果あり」と記載できれば、それ自体が物件のアピールポイントになります。これは使えそうです。
なお、インスペクションに費用が発生することを理由に敬遠する売主もいますが、適切に活用すれば成約価格の維持・引渡し後トラブルのゼロ化という形で、十分に元が取れる投資です。仲介担当者がその価値をしっかり説明できることが、実務上の差別化にもつながります。
改正宅建業法によるインスペクション（建物状況調査）のあっせん義務と、仲介業者の実務上の留意点が整理されています。