移転登記の申請時期と35条・37条書面の正しい使い分け
重要事項説明で移転登記の申請時期まで説明しても、50万円以下の罰金リスクはゼロにならない。
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移転登記の申請時期は35条書面には書かない—基本ルールの整理
不動産実務の現場で「移転登記の申請時期も重要事項説明で説明しなければならない」と思い込んでいる担当者は少なくありません。しかし、これは明確な誤りです。移転登記の申請時期は、宅建業法第35条が定める重要事項説明書（35条書面）の記載事項には含まれていません。
つまり、35条書面の原則です。
では、移転登記の申請時期はどこに記載するのでしょうか？答えは宅建業法第37条第1項第5号が定める37条書面（契約内容記載書面）です。ここに「必要的記載事項」として明記されており、定めがなくても「未定」などと記載する義務があります。
整理すると以下の通りです。
| 書面 | 移転登記の申請時期 | 引渡しの時期 | 代金・借賃の額 |
|---|---|---|---|
| 35条書面（重要事項説明書） | ❌ 記載不要 | ❌ 記載不要 | ❌ 記載不要 |
| 37条書面（契約書面） | ✅ 必要的記載事項（売買・交換のみ） | ✅ 必要的記載事項 | ✅ 必要的記載事項 |
この3つの事項——移転登記の申請時期・引渡しの時期・代金等の支払い時期——は「35条書面にはなく、37条書面にある事項」として宅建試験でも頻出のひっかけポイントになっています。現場でも同様に混同されやすい部分です。
35条書面と37条書面の役割の違いで考えると、理解しやすくなります。35条書面は「契約するかどうかの判断材料」を契約前に提供するものです。一方、37条書面は「契約成立後のトラブル防止」を目的として、契約が成立したら遅滞なく両当事者に交付するものです。引渡し時期や移転登記の申請時期は「契約が決まってから初めて具体化する内容」なので、37条書面の記載事項となるわけです。
37条書面の記載が基本です。
e-Gov法令検索：宅地建物取引業法（第37条）移転登記の申請の時期の条文確認
移転登記の申請時期を37条書面に書かないと起きる行政処分リスク
移転登記の申請時期を37条書面から省略するとどうなるのでしょうか？
宅建業法違反となり、宅建業者は監督処分として業務停止処分の対象になります。さらに罰則として、宅建業法第83条第1項第2号に基づき50万円以下の罰金に処せられる可能性があります。なお、法人の場合は両罰規定（宅建業法第84条第2号）の適用があり、行為者だけでなく法人も罰金の対象となります。
痛いですね。
重要なのは、37条書面の記載を怠った場合に処分を受けるのは「宅建業者（会社）」であり、宅建士個人には直接の罰則はない点です。これは35条書面と異なります。35条書面に関しては宅建士が宅建士証を提示せずに説明を行った場合、宅建士に対して10万円以下の過料という罰則があります。この違いも正確に押さえておく必要があります。
| 違反内容 | 処分対象 | 内容 |
|---|---|---|
| 37条書面の交付を怠った | 宅建業者 | 業務停止処分＋50万円以下の罰金 |
| 35条書面説明時に宅建士証を不提示 | 宅建士 | 指示処分＋10万円以下の過料 |
37条書面は「説明義務がない」分、軽視されがちです。しかしいざ記載漏れが発覚すると、業務停止という重大な処分に直結するリスクがあります。これが条件です。
なお、一般財団法人大阪府宅地建物取引士センターが公表している業法第37条第1項違反の事例には、「買主が負担すべき所有権移転登記申請等に要する費用について記載していない」という指摘が実際に存在します。こうした記載漏れは、日常業務の中でうっかり見落とされやすいポイントです。
一般財団法人大阪府宅地建物取引士センター：業法第37条第1項違反の行政処分事例
移転登記の申請時期は賃貸契約では不要—売買・交換のみが対象
実務でもう一つ見落とされやすいのが、「移転登記の申請時期」の記載義務は取引種別によって異なるという点です。
37条書面の必要的記載事項の中でも、「移転登記の申請時期」と「既存建物の建物状況調査について当事者双方が確認した事項」は、売買・交換の場合のみ記載義務があり、賃貸借（貸借）の場合には記載不要となっています。
意外ですね。
なぜ賃貸の場合は不要かというと、賃貸借契約は所有権の移転を伴わないからです。貸主から借主へ所有権が移るわけではないため、所有権移転登記の申請時期は賃貸契約の当事者に関係がありません。
賃貸で売買の書式をそのまま流用して移転登記申請時期の欄を記入してしまうミスは少なくありませんが、法的には記載の義務がない事項です。逆に、売買契約なのに賃貸の書式を参考にして移転登記申請時期の記載を省略してしまうケースは宅建業法違反になります。
| 取引種別 | 移転登記の申請時期（37条書面） |
|---|---|
| 売買 | ✅ 必要的記載事項 |
| 交換 | ✅ 必要的記載事項 |
| 賃貸借（貸借） | ❌ 記載不要 |
賃貸なら問題ありません。ただし、この区別は油断すると見落とす箇所です。売買・交換と賃貸を両方扱う会社では特に、担当者全員が共通認識を持てるようなチェックリストを用意することが有効です。
宅建業法：37条書面の必要的記載事項と任意的記載事項の解説（貸借適用範囲含む）
35条書面と37条書面の交付ルールの違い—担当者が混同しやすい5つのポイント
35条書面と37条書面は、法的根拠や目的が異なるため、交付のルールにも大きな差があります。現場で混同すると法令違反につながりかねないため、5つのポイントで整理します。
① 交付タイミング
35条書面は「契約成立前」に交付・説明が必要です。37条書面は「契約成立後、遅滞なく」の交付が義務です。この順序を逆にすることはできません。
② 交付の相手方
35条書面は買主・借主（権利取得者）のみが対象です。売主や貸主への交付義務はありません。一方、37条書面は「契約の両当事者」に交付する義務があります。売主にも買主にも、貸主にも借主にも渡す必要があります。
③ 説明義務の有無
35条書面は宅建士が宅建士証を提示したうえで説明する義務があります。37条書面には説明義務はなく、宅建士でない従業員が交付しても構いません。ただし書面への記名は宅建士が行う必要があります。
④ 相手が宅建業者の場合
35条書面の場合、相手方が宅建業者であれば「書面の交付は必要だが説明は省略可能」という特例があります（宅建業法35条7項）。しかし37条書面にはこのような特例はなく、相手が宅建業者であっても交付義務は変わりません。
⑤ 電子交付の取り扱い
2022年の宅建業法改正により、35条書面・37条書面ともに、相手方（または当事者）の承諾を得れば電磁的方法（電子メール等）による交付が可能になりました。なお、2022年改正で宅建士の押印も不要となり、記名のみで足りるようになっています。
まとめると以下の通りです。
| 比較ポイント | 35条書面 | 37条書面 |
|---|---|---|
| 交付タイミング | 契約成立前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 交付相手 | 買主・借主のみ | 契約の両当事者 |
| 説明義務 | あり（宅建士が説明） | なし |
| 宅建士証の提示 | 必須 | 交付者が宅建士の場合、請求あれば提示 |
| 相手が業者の場合 | 書面交付のみ（説明省略可） | 特例なし |
| 電子交付 | 相手方の承諾で可 | 当事者の承諾で可 |
これは使えそうです。
スタディング：37条書面と35条書面の違い・交付ルール比較解説
移転登記の申請時期を「未定」と記載した場合の実務判断
移転登記の申請時期は37条書面の必要的記載事項ですが、では契約段階でまだ申請時期が決まっていない場合はどう対応すればよいでしょうか。
これは現場でよく発生するシチュエーションです。
答えは、「未定」と記載することが認められています。売買契約において申請時期が未定だった場合、買主の了解を得たうえで「未定」と37条書面に記載することは宅建業法違反にはなりません。これは宅建業法の過去問でも確認されている実務上の判断です。
ただし、記載そのものを省略することは許されません。必要的記載事項は「定めがなくても記載する」ことが原則です。任意的記載事項（契約解除の定め、損害賠償の定め等）は定めがなければ記載しなくてよいのですが、必要的記載事項は状況を問わず書面に何らかの形で記載することが求められます。
「未定ならそもそも書かなくていい」は禁止です。
実務上は、売買契約書（37条書面）に「移転登記申請時期：残代金支払い後、遅滞なく申請するものとする」などと記載するのが一般的です。具体的な日付を定めることが難しい場合でも、条件や目安を文章で示すことでトラブルを回避しやすくなります。
また、37条書面は「契約書に必要事項が網羅されていれば、37条書面を別途作成しなくてもよい」という取り扱いも可能です。一般的な不動産売買契約書はほぼ37条書面の要件を満たす内容になっていますが、移転登記申請時期の記載欄が抜けていないか、確認する習慣が大切です。
月刊不動産（全日本不動産協会）：Vol.67 宅建業法〜37条書面の交付と記載事項の詳細解説
不動産登記の申請手続実践問答: 窓口実務に準拠!