物件状況等報告書の義務と宅建業者が知るべき告知の実務
「免責特約があっても、知っていた不具合は告知しないと損害賠償を請求されます。」
物件状況等報告書の義務とは何か：法的な位置づけを正確に理解する
「物件状況等報告書は、提出が義務だから必ず使う書類だ」と思っている宅建事業従事者は少なくありません。しかし正確には、物件状況等報告書の作成・交付を直接義務づける条文は宅地建物取引業法に存在しません。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、次のように述べられています。「宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい」。つまり推奨であって、直接的な強制ではない、ということです。
では義務がないのだから作成しなくてよいかというと、そうはなりません。これが実務上の大きな落とし穴です。
売主には民法上の「告知義務」が課されており、物件に関する重要な事項を買主に伝えなかった場合、2020年4月施行の改正民法（契約不適合責任）に基づいて損害賠償・代金減額・契約解除などを請求されるリスクが生じます。つまり「物件状況等報告書を作らなかった」という行為そのものが問題になるのではなく、「告知すべき重要な事実を伝えなかった」という結果が問題になるのです。
告知義務が原則です。
書式は任意であっても、告知すべき内容の省略は絶対にNGです。この区別を売主に正しく伝えることが、宅建業者の実務上の最初の責任になります。
以下のリンクでは、国土交通省による告知書の記載項目についての考え方が詳しく確認できます。
国土交通省「物件状況等報告書 記入上のご注意（土地建物・土地用）」
物件状況等報告書の記載範囲：何をどこまで書かせるべきか
物件状況等報告書の記載内容について、「どこまで書かせればいいか」と迷う宅建業者は多いです。これは実務上、非常に重要なポイントです。
記載項目は大きく「建物関係」「土地関係」「周辺環境」の3区分に分かれます。建物関係では雨漏りの有無・修繕履歴、シロアリ被害、給排水設備の故障・漏水、石綿（アスベスト）使用の有無、耐震診断の有無、増改築・リフォームの履歴などが対象です。土地関係では境界確定の状況と越境物の有無、土壌汚染の可能性、地盤の沈下・軟弱性、敷地内の残存物（旧建物基礎・浄化槽・井戸など）が挙げられます。周辺環境については騒音・振動・臭気の有無、近隣の建築計画、暴力団事務所などの嫌悪施設の存在、浸水履歴なども含まれます。
注意が必要なのは「土地のみの売買」では建物関係の項目①〜⑦は記入不要という点です。国土交通省の書式でも「土地のみは①〜⑦は記入不要」と明記されています。全項目を書かせようとする必要はありません。
もう一点、特定保守製品（ガス瞬間湯沸器、ガスバーナー付きふろがま、浴室用電気乾燥機など）の有無についても記載対象となります。これは意外と見落とされやすい項目です。
記載は売主自身が行うのが原則です。
「よく分からないので仲介業者に書いてほしい」という売主もいますが、物件状況等報告書はあくまで「売主の責任のもとに作成された書面」でなければなりません。宅建業者が代わりに記載することは、書類の性質上ふさわしくなく、後でトラブルになった際に「業者が勝手に書いた」という主張を招く危険性があります。売主自身に記入を促し、不明な点は一緒に確認しながら進める姿勢が求められます。
心理的瑕疵（過去の事故・自殺・殺傷事件など）も記載対象になることも忘れてはなりません。令和3年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知書に記載を求めることで宅建業者としての通常の調査義務は果たしたとする立場が示されています。
「不動産フミカタ」による告知内容に基づく追い調査の解説（宅建業者向け実務解説）
物件状況等報告書と契約不適合責任：免責特約があっても逃げられないケース
「契約書に契約不適合責任免責の特約を入れてあるから大丈夫」と考えている売主は少なくありません。しかしこれは大きな誤解です。
民法第572条は明確にこう定めています。「売主は、担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができない」。つまり、免責特約があっても、売主が知っていた不具合を黙っていた場合、その特約は無効になります。
修繕済みの不具合についても注意が必要です。不動産取引の実務相談機関である不動産適正取引推進機構（RETIO）の相談事例では、「築25年の戸建で、契約時に現在の雨漏りがなければ過去の修繕済み雨漏りを告知する義務は原則ない」とされた判例（東京地裁平成27年11月30日）が紹介されています。痛いですね。ただし同機構の監修者コメントは、「過去に修繕したなら物件状況報告書にその旨を記載すべきであった」と付け加えており、積極的な記載が望ましいとしています。
さらに宅建業者（宅地建物取引業者）が自ら売主となる場合、宅建業法第40条により、種類・品質に関する契約不適合責任を免責する特約は、引渡しから2年以上の通知期間を設ける特約を除き、原則として無効です。売主が宅建業者の場合は特に注意が必要なポイントです。
免責特約の有効性は事案ごとに異なります。以下のリンクでは、弁護士による免責特約の有効性についての詳しい解説が読めます。
三菱UFJ不動産販売「契約不適合責任の免責特約について」（弁護士・田宮合同法律事務所）
物件状況等報告書と宅建業者の調査義務：どこまで確認すれば足りるか
売主から物件状況等報告書を取得した後、宅建業者はどこまで内容を確認・調査する義務があるかという問題は、実務で最も判断が難しい部分の一つです。
基本的な考え方はシンプルです。売主が告知書に記載した内容を正確に買主へ引き渡すことで、宅建業者としての通常の調査義務は果たしたとみなされます。床下を這い回ってシロアリを自分で確認する必要はありませんし、近隣住民に聞き込みを行う必要も、原則としてありません。これが基本です。
ただし「容易に知り得る状態にあった重要な事実」を無視した場合は別です。宅建業法第47条第1号は、取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に事実を告げることを禁じており、「知っていながら伝えなかった」ケースは法的責任を問われます。
具体的な例として、RETIO の相談事例では「媒介業者が過去の雨漏りを知っていながら物件状況報告書の記載に従って説明した」事案について、売主・業者双方の責任が詳細に検討されています。この事案での結論は、過去の修繕済み雨漏りについては、その事実を伝えなくても直ちに説明義務違反とは認められないとされましたが、業者は売主に正しい記載を促すべきであったとされています。
「特段の事情がない限り積極調査は不要」が条件です。
もし買主から「この点を詳しく調べてほしい」と依頼を受け、「承りました」と請け負った場合には、準委任契約の性質が生じ、自らに調査義務が発生する点も忘れてはなりません。依頼を安易に引き受けると、それが新たな法的責任の根拠になります。
不動産適正取引推進機構（RETIO）「売主は過去の修繕済み瑕疵の存在を報告・説明する義務があるか」（相談事例）
2018年宅建業法改正と物件状況等報告書：インスペクションとの関係を整理する
2018年（平成30年）4月に施行された宅建業法改正は、物件状況等報告書の取り扱いにも間接的な影響を与えました。この改正で何が義務化され、何が任意のままなのか、正確に整理しておく必要があります。
改正で新たに義務化されたのは主に3点です。①媒介契約時に建物状況調査（インスペクション）の制度概要を売主・買主に説明し、希望があれば調査業者をあっせんすること、②重要事項説明時に建物状況調査の実施の有無とその結果の概要を説明すること、③売買契約成立時に建物状況調査の結果に関する書類を交付することです。
インスペクション自体は任意のままです。
つまり業者があっせんする義務はありますが、調査を実施するかどうかは売主・買主の判断に委ねられています。この点を誤解している業者も多く、「インスペクションをしなかったから問題だ」という主張は基本的に成立しません。
さらに2024年4月の改正では、媒介契約書における建物状況調査のあっせん「無」とする場合にはその理由を記載することが義務化されました。これは実務対応として現在進行形で求められる内容です。
インスペクションが実施された場合、その結果概要は物件状況等報告書にも記載する欄があります。費用は戸建てで平均5〜10万円程度が相場ですが、「調査済み物件」として売却価格の維持や買主の安心感につながるため、売主へのあっせんは積極的に行う価値があります。
以下のリンクでは2024年4月の改正内容が具体的にまとめられています。
日本住宅保証検査機構「建物状況調査のあっせん『無』には理由が必要に—2024年4月1日より媒介契約書が改訂」
宅建業者が実務で使える物件状況等報告書の取得・確認フロー【独自視点】
物件状況等報告書については「売主に渡して記入してもらう」だけで終わりにしてしまうケースが多いです。しかし業者としての法的リスクを下げるには、取得から買主への引き渡しまでのフローを標準化しておくことが重要です。
ステップ1：媒介契約締結時に書式と記入例を渡す
最初の段階で書式と記入例を用意して渡すことで、売主が「何をどこまで書けばいいか分からない」という状態を防ぎます。特に築年数が古い物件では、記憶の喚起に時間がかかるため、工事完了報告書・請求書・図面など関連書類を事前に探してもらうよう依頼しておくことが効果的です。
ステップ2：記入後に内容の確認と聞き取りを行う
記入済みの報告書を受け取ったら、「確認していない」「不明」と記載されている箇所について、売主への聞き取りを行います。容易に確認できる部分（例：床下収納庫から目視できるシロアリ被害の有無）については確認を促すことも一つの対応です。
ステップ3：内容を重要事項説明と紐づける
物件状況等報告書は重要事項説明書の補完書類として機能します。報告書の記載内容と重要事項説明書の内容が矛盾しないよう整合を確認します。記載が「不明」であっても、その旨を正確に買主へ説明することで、説明義務は果たせます。
ステップ4：契約締結までに状況変化があれば更新を促す
物件状況等報告書は作成時点の状態を記載するものです。売買契約締結までに新たな不具合が発覚したり、近隣で建築計画が明らかになった場合は、報告書を更新してもらう必要があります。
ステップ5：売主の署名が入った書面を買主へ交付する
最終的に「売主の責任のもとに作成された書面」であることを明確にするため、売主の署名・記名が入った状態で買主へ交付します。この手順を踏むことで、業者としての調査・説明義務を履行した記録が残ります。
| ステップ | 実施タイミング | ポイント |
|---|---|---|
| ①書式・記入例の提供 | 媒介契約時 | 関連書類の事前準備を依頼 |
| ②内容確認・聞き取り | 記入後 | 「不明」箇所のフォローアップ |
| ③重要事項説明との整合確認 | 重要事項説明前 | 矛盾・食い違いをなくす |
| ④状況変化があれば更新 | 契約締結前 | 新たな不具合や周辺環境変化 |
| ⑤売主署名入りで買主へ交付 | 契約時 | 売主責任の明確化 |
このフローを標準業務に組み込むことで、「知っていたのに説明しなかった」という事後的なトラブルを大幅に減らせます。これは法的リスクの回避と同時に、売主・買主双方への誠実なサービス提供にもつながります。報告書の記載を促す際には、「不実告知をすると説明義務違反として損害賠償を請求されるリスクがある」旨を売主に伝えることも、業者の務めとして欠かせません。
以下のリンクでは、国土交通省による宅建業法改正の全体像が整理されています。
国土交通省「改正宅地建物取引業法の施行について」（インスペクション・物件状況等報告書関連を含む改正概要）
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