監事の選任と監事の同意を宅建業で正しく理解する
監事に就いている人は、自社の専任宅建士に絶対になれません。
監事の選任とは何か——宅建業従事者が押さえる基礎知識
宅建業に携わっていると、マンションの管理組合や自社の会社組織において「監事（かんじ）」という役職に接する場面が少なくありません。しかし実務では、「監事って理事と同じような役割では？」という認識にとどまっているケースが多く見られます。それが原因で、免許申請の段階でミスが発覚したり、管理組合の総会手続きが無効になるリスクを抱えることがあります。
監事とは、組織の業務執行や財産の状況を監査するための役職です。会社でいえば「監査役」に相当し、業務を執行する取締役や理事とは明確に役割が切り分けられています。執行側のチェック役という性質上、業務を執行する者と兼任することは禁止されています。
これが基本です。
宅建業に関連する主な文脈は2つあります。1つ目は、宅建業者（株式会社など）が会社法上の組織として持つ「監査役（監事）」。2つ目は、宅建業者が売主として関わるマンション取引で登場する「管理組合（法人）の監事」です。どちらの監事も選任手続きに法律上の要件が設けられており、知らないと手続きが根底から無効になる危険があります。
| 文脈 | 根拠法 | 監事の役割 | 選任方法 |
|---|---|---|---|
| 宅建業者（株式会社等） | 会社法 | 取締役の職務執行の監査 | 株主総会の決議（要：監査役の同意） |
| 管理組合法人 | 区分所有法 | 理事の業務・財産の監査 | 集会（総会）の普通決議 |
| 非法人管理組合 | 管理規約（任意） | 業務・財産の監査 | 総会の普通決議（規約による） |
区分所有法における管理組合法人の監事については、宅建試験にも頻出のテーマです。試験対策という観点だけでなく、実際の業務で重要事項説明を行う宅建士にとっても欠かせない知識です。
会社法・区分所有法の詳細は下記の権威ある情報源でも確認できます。
会社法343条における監査役の同意に関する詳細な実務解説
監査役選任に必要な同意とは？取締役会・株主総会の手続を解説｜Business Lawyers
監事の選任に「監事の同意」が必要な理由——会社法343条の仕組み
会社法上の監査役（本記事では「監事」と統一します）の選任には、独特の手続きルールが存在します。取締役が株主総会に監査役の選任議案を提出するためには、あらかじめ既存の監査役（または監査役会）の同意を得なければなりません（会社法第343条1項・3項）。これを「監事の同意」と呼びます。
なぜこのような手続きが必要なのでしょうか。
その理由は、監事の独立性を守るためです。仮に取締役が自由に監査役選任議案を出せるなら、自分たちの都合の良い人物を選んで、監査機能を形骸化させることができてしまいます。それを防ぐために、監査役自身が「この選任議案でよい」と同意しなければ、議案を総会に出すことすら許されない仕組みになっているのです。
これは重大なルールです。
具体的な同意の要件は次の通りです。
- 監査役が1人のとき：その監査役1名の同意が必要
- 監査役が2人以上のとき：過半数の同意が必要
- 監査役会設置会社のとき：監査役会としての同意が必要（監査役会の多数決で決議）
「監査役の解任議案」については同意は不要です。これは重要な例外です。選任だけに同意が必要という点が、試験でも実務でも混同されやすいポイントになっています。
また、監査役の同意を得ずに選任決議がなされた場合は、株主総会の決議方法の法令違反として「決議取消事由」になります（会社法831条1項1号）。取消しの訴えは決議から3ヶ月以内に提起しなければならないため、発覚が遅れるほどリスクが拡大します。実際に裁判例でも、監査役会の同意なしに行われた選任決議は取消原因になると認定されたケースがあります。知らずに進めると訴訟リスクを抱えます。
さらに、監事（監査役）には選任議案に対して「意見陳述権」も保障されています（会社法345条1項）。選任議案が上程された株主総会において、監事は選任の内容について株主に向けて意見を述べる権利があります。これを取締役が不当に拒絶した場合も、決議取消事由となります。
クレアールによる会社法343条の条文解説ページ（宅建・司法書士試験の学習にも役立つ）
第343条【監査役の選任に関する監査役の同意等】｜クレアール
管理組合法人での監事の選任——区分所有法50条と宅建実務の接点
宅建業従事者にとってより直結するのが、マンションの管理組合法人における監事の取り扱いです。区分所有法第50条は、管理組合法人に監事を置くことを義務付けています（第50条1項）。これは「必置規定」です。法人格を持つ管理組合には、必ず監事がいなければなりません。
「うちのマンションは非法人だから関係ない」と思うかもしれませんが、それも注意が必要です。
非法人管理組合には法律上の設置義務はありませんが、国土交通省が示すマンション標準管理規約（単棟型）第35条では、監事の設置が明確に規定されています。現実には多くのマンションで監事が置かれており、重要事項説明や管理組合との取引場面でその存在は無視できません。
管理組合法人における監事の主な職務は以下のとおりです（区分所有法第50条3項）。
- 管理組合法人の財産の状況の監査
- 理事の業務執行の状況の監査
- 法令・規約違反や著しく不当な事項があると認めるときの集会への報告
- 報告のために必要があるときの集会（臨時総会）の招集
注目すべきは4番目の権限です。監事は自ら臨時総会を招集できます。これは一般的に知られていない強力な権限で、不正や法令違反を発見した場合に行使できます。
管理組合法人の監事の選任は「集会の普通決議」によります（区分所有法第25条の準用）。区分所有者数および議決権の各過半数の賛成が必要です。また、監事は理事または管理組合法人の使用人と兼任できません（第50条2項）。監事と理事を1人が兼ねるような状況は、完全な法令違反となります。兼任は絶対にNGです。
もう一つ実務上重要なのが「監事の代表権」です（区分所有法第51条）。管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表します。例えば理事の職務上の過失により管理組合法人が損害賠償を求める場合、監事が法人の代表として訴訟を進めます。これは宅建業者が管理組合法人と契約を結ぶ場面でも意識しておく必要があります。
区分所有法の管理組合法人に関する条文を体系的に確認できる解説
区分所有法（管理組合法人の役員と事務の執行）｜2525mlc
監事（監査役）と専任宅建士の兼任は禁止——免許申請で見落とせないルール
宅建業従事者が最も実務で直面しやすい落とし穴が、監事（監査役）と専任の宅地建物取引士の兼任禁止ルールです。これを理解していないと、免許申請・更新のタイミングで手続きが差し戻されたり、最悪の場合は免許の取得・維持に支障が出ます。痛いミスになります。
ルールは明確です。申請会社の監査役に就任している人は、同社の専任の宅地建物取引士を務めることができません。東京都住宅政策本部の案内でも「申請会社の監査役が、当該申請会社の専任の取引士を兼任することはできません」と明記されています。
なぜ兼任が認められないのでしょうか。
監査役（監事）は、会社法上の規定から取締役・支配人・使用人のいずれも兼任できません（会社法第335条2項）。そして専任の宅地建物取引士は、事務所に常勤して業務に従事する「使用人」的な立場に位置づけられます。監査役は経営に直接関わらず第三者目線でチェックする役職であるため、常勤義務を前提とする専任宅建士の立場とは根本的に相容れません。
つまり兼任は不可が原則です。
注意すべきシチュエーションは次のようなケースです。
- 会社設立時に「監査役」として登記した人を、そのまま専任宅建士として申請しようとしている
- 組織変更や役員変更により新たに監査役に就任した人が、引き続き専任宅建士を務めようとしている
- 監査役欄と専任宅建士欄に同一人物の名前が並んでいることに気づかず申請書を提出している
解決策はシンプルです。監査役と専任宅建士は必ず別の人物にするか、専任宅建士を担う予定の人物を監査役から退任させた上で申請手続きを進める必要があります。免許申請の準備段階で、登記簿謄本と専任宅建士候補者の情報を照合する習慣をつけておくことが、この落とし穴を回避する最善策です。
専任の宅地建物取引士に関する詳細な就任・交代手続きの解説
専任の宅地建物取引士を就任・交代させるときの注意点｜宅建業.net
第三者管理者方式で注目される監事の選任——2026年改正法施行後の新常識
近年、マンション管理の現場で「第三者管理者方式」が急速に広がりつつあります。これは、理事会の担い手不足を背景に、マンション管理会社や弁護士・マンション管理士などの外部専門家が管理者（理事に相当する執行役）を務める方式です。2026年4月1日には改正マンション管理適正化法が施行され、管理業者が管理者を務める「管理業者管理者方式」に関する初の法規制が導入されます。
この変化の中で、監事の役割がいっそう重要になっています。
第三者管理者方式では、業務執行権限が外部の専門家一者に集中します。チェック機能が働かないと、会計処理の不透明化・特定業者との癒着・情報開示の不足といった「独裁リスク」が生じます。このリスクを抑制する最後の砦が、監事による監査機能です。
第三者管理者方式の導入に伴い、監事の選任手続きで押さえておくべきポイントは次のとおりです。
- 📋 規約の確認が最初のステップ：管理規約に「組合員のうちから監事を選任する」と定められている場合、外部専門家を監事に就けるには規約変更（特別決議）が必要
- 🗳️ 選任は総会の普通決議が原則：区分所有者数・議決権の各過半数の賛成が必要
- 🚫 第三者管理者本人（またはその会社の従業員）は監事になれない：利益相反の観点から禁止。兼任は無効となる
- 📄 管理組合法人の場合は変更登記が必要：監事の就退任は選任効力発生日から2週間以内に登記しなければならない（登録免許税：資本金1億円超は3万円、1億円以下は1万円）
外部専門家（弁護士・マンション管理士・公認会計士など）を監事に就任させることで、より専門的な監査機能が期待できます。これは使えそうです。ただし、現行の管理規約が「組合員のみから選任」と定めている場合は、特別決議（組合員総数および議決権総数の各4分の3以上の賛成）による規約変更が前提となります。これはハードルが高いため、検討は早めに始めることが大切です。
また、改正法施行後は管理業者管理者方式において「定期的な業務報告会の開催」が義務付けられます（改正マンション管理適正化法第77条2項）。監事はその報告内容を精査する役割も担うことになり、監事の専門性がより一層求められます。
2025年改正に対応した第三者管理者方式と監事選任に関する最新実務情報
第三者管理者導入で必須！監事の役割と選任手続き完全ガイド｜mij-c.com（2025年12月）
監事の選任・同意に関する宅建業従事者が陥りやすい3つの誤解
ここまでの内容をふまえ、実務でよくある誤解を3つ整理します。正確な知識を持つことで、取引・申請・コンサルティングの場面での信頼性が高まります。
誤解①「監事の同意は”任意”のプロセスだ」
取締役（または管理組合の理事）が勝手に監事選任の議案を総会に出せると思っている方がいます。しかし会社法343条は「同意を得なければならない」と明記しています。法律上の義務です。これを怠ると、総会で決議されたとしても3ヶ月以内に決議取消しの訴えを起こされるリスクが生じます。意見を聞くだけでは不十分です。
誤解②「解任議案にも監事の同意が必要だ」
これは誤りです。選任議案に対する監事の同意は義務ですが、解任議案についてはその義務がありません（会社法343条4項、309条2項7号の適用）。むしろ監事の解任は、選任よりも重い「特別決議」（議決権の3分の2以上）が必要です。選任と解任は手続きが全く異なります。
誤解③「非法人の管理組合に監事は不要だ」
法律上の設置義務がないのは事実です。しかし、マンション標準管理規約に準拠している管理組合の多くは監事を置いており、実務上は存在することが前提となる場面が多いです。また第三者管理者方式の導入時には、監事の設置が実質的に不可欠です。「法律上任意だから不要」という判断は、管理運営上のリスクを高めます。
正確さが原則です。
以上の3点は、知識の抜け漏れとして実務でミスが起きやすいポイントです。宅建業に従事する方がマンションの売買・管理に関与する場合、管理組合の構造や役員体制を事前に確認する習慣を持つことが、トラブル防止の基本になります。
管理組合の監事選任や役員要件についての行政情報を参照できるガイド