大規模滅失の復旧決議と区分所有法の全体像
復旧決議に反対した区分所有者は、費用を一切払わなくていい制度が法律に存在します。
大規模滅失の定義と「価格」基準が意味すること
区分所有法における「大規模滅失」とは、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した状態を指します。ここで重要なのは、判断基準が「面積」でも「戸数」でもなく「価格」だという点です。
たとえば、マンションの全100戸のうち40戸が被災して損壊した場合でも、その40戸が建物全体の価値の半分超を占めていれば「大規模滅失」と判定されます。逆に、外壁や共用廊下などが大きく損傷していても、価格ベースで1/2以下に収まれば「小規模滅失」です。つまり戸数で判断しがちですが、それは間違いです。
実務上の判定では、日本不動産鑑定協会のカウンセラー部会が作成した判定マニュアルが参考にされています。「復旧に必要な補修費用見積額」が「建物の再調達価格から経年減価を差し引いた額」の1/2以下なら小規模、1/2超なら大規模という基準です。
また、大規模か小規模かで、区分所有者の行動がまったく変わります。
- 🔹 小規模滅失：各区分所有者が単独で共用部分を復旧できる（ただし、復旧工事着手前に集会で決議が行われた場合はその決議に従う）
- 🔹 大規模滅失：集会における特別決議がなければ、共用部分の復旧を誰も単独で行えない
なお、大規模・小規模を問わず、専有部分については各区分所有者が単独で復旧できます。これは見落としやすい点なので注意が必要です。
さらに「滅失」の定義にも注意が必要です。単なる老朽化で建物価値が半減しても「滅失」には該当しません。地震・津波・火災・ガス爆発などによって建物が本来の効用を確定的に失った場合に限られます。老朽化は滅失に含まれません。
三井住友トラスト不動産「復旧（区分所有法における～）」｜大規模滅失・小規模滅失の定義と費用負担に関する解説
大規模滅失の復旧決議に必要な特別決議の要件
小規模滅失の場合、共用部分の復旧は普通決議（区分所有者および議決権の各過半数）で足りますが、大規模滅失はより厳しい特別決議が必要です。区分所有法第61条第5項がその根拠条文です。
従来（2026年3月31日まで）の要件は以下のとおりです。
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 賛成人数 | 全区分所有者の頭数の4/3以上 |
| 賛成議決権 | 全議決権の4/3以上 |
| 定足数 | なし（全員を母数にカウント） |
「全員の3/4以上」という要件は、参加率の低いマンションや所在不明区分所有者が多いマンションでは事実上クリアが困難でした。復旧を急ぎたい状況にもかかわらず、決議が成立しないケースが現実に発生していたのです。厳しいところですね。
また、大規模滅失の復旧決議の集会議事録には、各区分所有者の賛否を必ず記載・記録しなければなりません（区分所有法第61条第6項）。これは後述する「買取請求権」の行使のために、誰が賛成したのかを明確にしておく必要があるためです。買取請求の際に議事録が証拠になります。
なお、小規模滅失の場合でも、規約に別段の定めを置くことで「復旧は必ず集会決議によらなければならない」とすることが可能です。規約の内容によって手続きが変わる点にも注意が必要です。
弁護士法人栄光「区分所有マンションの復旧」｜小規模・大規模滅失の復旧手続きと買取請求権の詳細解説
2026年4月施行の区分所有法改正で復旧決議の要件が変わった
2025年5月に「建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和7年法律第47号）」が成立し、2026年4月1日から施行されました。これは平成14年（2002年）以来、約24年ぶりの大改正です。
宅建事業従事者として特に押さえておくべきは、大規模滅失の復旧決議要件が大幅に緩和されたという点です。改正後の要件を整理すると以下のようになります。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2026年4月～） |
|---|---|---|
| 定足数 | なし | 区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する者の出席が必要 |
| 賛成要件 | 全区分所有者・議決権の各3/4以上 | 出席した区分所有者・議決権の各2/3以上 |
| 所在不明者 | 母数に含まれる | 裁判所の「除外決定」により母数から除外可能 |
改正のポイントは3つあります。
- 🔶 裁判所の除外決定制度の新設：相当な努力を払っても所在が判明しない区分所有者は、裁判所の認定を受けることで決議の母数から除外できる
- 🔶 出席者多数決への転換：欠席者を母数に含めなくてよくなったため、実質的に決議成立のハードルが大幅に下がった
- 🔶 賛成割合の緩和：3/4以上から出席者の2/3以上に引き下げられた
実務上の影響は大きいです。たとえば100戸のマンションで60戸の区分所有者が出席した場合、改正前は75票以上が必要でしたが、改正後は出席者60票のうち40票（2/3以上）あれば成立します。
これから宅建試験や実務対応をされる方は、改正前の要件（3/4以上）と改正後（出席者の2/3以上）の両方を正確に把握しておく必要があります。改正前後で混同しないようにすることが条件です。
法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」｜改正の全体像と条文解説
復旧決議後の買取請求権と6か月ルールの実務的意味
大規模滅失の復旧決議が成立した後の流れには、実務上重要なルールが複数存在します。これを正確に把握していないと、区分所有者や顧客への説明誤りが生じます。買取請求権は全体の仕組みの肝です。
① 決議後2週間経過で買取請求権が発生する
大規模滅失の復旧決議が行われた場合、その決議の日から2週間を経過した後、決議に賛成しなかった区分所有者（反対者・欠席者・不明票含む）は、賛成した区分所有者（決議賛成者）全員または一部に対し、建物および敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求することができます（区分所有法第61条第7項）。
ここで注意すべきは、「決議反対者」だけではなく、欠席や無効票の区分所有者も買取請求権を行使できるという点です。議事録に賛成と記録されていない全員が対象になります。
② 買取指定者の制度
復旧決議の日から2週間以内に、決議賛成者全員の合意によって「買取指定者」を指定できます。買取指定者はディベロッパー等の区分所有者以外の第三者でも可能です。買取指定者が指定された場合、買取請求は買取指定者に対してのみ行うことができます。
③ 4か月以上の書面催告と買取請求権の消滅
集会招集者（または買取指定者）は、決議に賛成しなかった区分所有者に対して、4か月以上の期間を定めて「買取請求権を行使するかどうか」を書面で催告できます。催告を受けた区分所有者が定められた期間内に回答しなかった場合、買取請求権は消滅します。その後は復旧費用を共用部分の持分割合に応じて負担しなければなりません。
④ 6か月以内に決議がなければ別の買取請求権が発生する
大規模滅失が発生した日から6か月以内に復旧決議または建替え決議が行われなかった場合、各区分所有者は他の区分所有者に対して建物および敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できます（区分所有法第61条第14項）。
この「6か月ルール」は宅建試験でも頻出です。決議が「ある場合」と「ない場合」で買取請求の方向性がまったく異なります。
| 状況 | 起算点 | 買取請求権の内容 |
|---|---|---|
| 復旧決議が成立した場合 | 決議日から2週間経過後 | 反対者・欠席者→賛成者への買取請求 |
| 6か月以内に決議がない場合 | 滅失日から6か月経過後 | 各区分所有者→他の区分所有者への買取請求 |
6か月以内に決議がない場合、「復旧したい人」も「したくない人」も互いに買取請求できます。これは読者が意外に感じるポイントです。
MLCマンション管理士事務所「区分所有法（建物の一部が滅失した場合の復旧等）」｜区分所有法第61条の全条項を逐条解説した参考資料
宅建実務で大規模滅失復旧決議の知識が必要になる場面
宅建事業従事者にとって、大規模滅失の復旧決議に関する知識はどのような実務場面で求められるのでしょうか。宅建試験の頻出事項というだけでなく、実際の取引や顧客対応で活用できる知識です。
① 被災マンションの売買・仲介時
地震や火災で被害を受けたマンションを取引する場面では、現在その物件が「小規模滅失」「大規模滅失」のどちらに該当するかを判断する力が必要です。大規模滅失の場合、復旧決議が成立していないと、共用部分の復旧がいつ行われるかも不透明になります。そのような状況の物件を購入する顧客には、6か月以内の決議の有無や買取請求権の内容を含めた説明が不可欠です。
② 区分所有者や管理組合からの相談対応
マンション管理会社に所属する方や、管理組合の顧問的立場にある宅建士は、被災時に管理組合から「どうすればいいか」という問い合わせを受けることがあります。その際に、「復旧決議の要件」「集会招集の手順」「買取請求権の期限」などを正確に案内できることが、プロとしての価値になります。
③ 重要事項説明での開示義務
分譲マンションを取引する際の重要事項説明では、建物が被災して復旧決議の検討中にある場合など、そのマンションの現状を適切に説明する義務があります。復旧決議の状況や買取請求権に関する内容は、買主の意思決定に直接影響します。情報開示不足はクレームや損害賠償リスクにつながります。
④ 宅建試験対策としての頻出分野
宅建士試験では「区分所有法」は毎年必ず出題される分野です。その中でも復旧・建替えに関する規定は頻出で、近年は2026年4月施行の法改正内容（出席者多数決、除外決定制度）が新たに問われるようになりました。これは使えそうです。
改正前と改正後の要件を横断的に整理し、正確に覚えておくことが合格への近道です。特に以下は混同しやすいので注意が必要です。
- 小規模滅失→共用部分を各自単独で復旧できる（ただし着手前に決議があればその決議に従う）
- 大規模滅失→共用部分の単独復旧は不可。集会の特別決議が必須
- 専有部分→大規模・小規模を問わず、所有者が単独で復旧できる
なお、復旧決議と建替え決議は同じ集会で同時に議題に挙げることも実務上ありえます。どちらの議題も同じ集会内に存在する場合、それぞれの要件を個別に満たす必要があります。
復旧決議と建替え決議の同日開催は珍しくありません。しかし、各決議で必要な要件が異なるため、管理組合は事前に十分な確認と準備が必要です。区分所有法の専門知識がある法律家や不動産コンサルタントへの相談も選択肢の一つとして把握しておくと、顧客への案内が充実します。
不動産流通推進センター「大規模災害とマンション〜熊本地震・東日本大震災の事例を通じて〜」｜実際の被災マンションの復旧・建替え事例と区分所有法の適用状況