小規模滅失の復旧を区分所有法61条で正しく理解する
単独復旧できると思って着工したら、すでに集会決議が通っていて損害賠償になりかねません。
小規模滅失の復旧とは何か：区分所有法61条の基本構造
区分所有法第61条は「建物の一部が滅失した場合の復旧等」を定めた条文です。宅建事業者として分譲マンションや区分所有建物を扱うとき、この条文の骨格を理解していないと、売主・買主への説明、管理組合との連携、重要事項説明のいずれの場面でも判断を誤るリスクがあります。
まず「滅失」とは何かを整理しましょう。地震・火災・爆発などの原因で建物の一部が損害を受け、その部分が効用を失った状態を指します。重要なのは、滅失した部分を「従来の状態に戻すこと」が復旧であり、形状や構造が変わる場合は復旧ではなく「共用部分の変更（重大変更）」として扱われるという点です。
そして復旧には、小規模滅失と大規模滅失の2パターンが存在します。小規模滅失とは、建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合です。大規模滅失は、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合をいいます。つまり「半分より少ない」なら小規模、「半分より多い」なら大規模です。
ここで一つ注意が必要です。この「2分の1」は、延べ床面積の比率ではありません。あくまで「建物の価格」の比率で判断します。
日本不動産鑑定協会カウンセラー部会が作成した判定マニュアルでは、「復旧に必要な補修費用見積額」が「建物の再調達価格から経年減価を差し引いた額」の1/2以下であれば小規模一部滅失、1/2を超えるのであれば大規模一部滅失とされています。宅建事業者として顧客に説明する際には、「坪単価から計算すればいい」という単純な認識は捨て、補修費用の専門的な見積もりが基準になると伝えることが重要です。価格が基準である以上、同じ面積が損傷しても築年数や建物グレードによって小規模・大規模の区別が変わり得ます。これは現場で頻出する落とし穴の一つです。
区分所有法61条の条文解説（宅建資格試験サポートサイト）｜小規模・大規模滅失の基本整理に有用
小規模滅失の復旧で「単独で着工できる」条件と限界
小規模滅失の場合、区分所有法61条1項本文は「各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる」と定めています。単独で復旧できるという意味です。
ただし、同項ただし書に重大な例外があります。「共用部分については、復旧の工事に着手するまでに集会の復旧決議や建替え決議があったときは、この限りでない」と規定されています。つまり、着手前に決議が成立していた場合は単独では動けません。これが基本です。
なぜこのような仕組みになっているのでしょうか？ 10階建てマンションの9〜10階間の階段部分が火災で滅失した場合を例に考えてみましょう。10階の区分所有者にとっては生活に直結する緊急事態ですが、1〜9階の住人にとっては「さしあたり困らない」状況です。そのため、普通決議（過半数）を集会で得ることが難しくなる場合があります。こういった現実的な事情に対処するために、単独復旧を認める規定があるのです。
単独での復旧を急いだ区分所有者は、その後で他の区分所有者に費用を請求できます。これを「償還請求」といいます（同条2項）。共用部分の復旧にかかった金額を、各区分所有者の共用部分の持分割合に応じて请求できる仕組みです。要するに、まず動いた人が立て替えて、後で全員に按分請求できるということです。
ただし、実務上の注意点があります。管理規約に「専有部分の復旧には理事長の承認が必要」と定めているマンションがほとんどです。法律上は単独で動けても、管理規約上のプロセスを踏まないと後のトラブルに発展するケースがあります。売買仲介や賃貸管理を担う宅建事業者は、管理規約の確認を習慣づけておく必要があります。
| 場面 | できること | 条件 |
|---|---|---|
| 小規模滅失・工事前に決議なし | ✅ 単独で復旧できる | 専有部分・共用部分とも可（規約に別段定めなし） |
| 小規模滅失・工事前に復旧決議あり | ❌ 単独では動けない | 決議に従う義務あり |
| 小規模滅失・規約で制限あり | ❌ 単独では動けない | 規約が優先される |
| 大規模滅失（1/2超） | ❌ 常に単独不可 | 区分所有者・議決権の各3/4以上の決議が必要（改正後は要件変更あり） |
小規模滅失の復旧決議と「規約で別段の定め」ができる範囲
小規模滅失の復旧については、集会で「普通決議（区分所有者および議決権の過半数）」によって復旧を決議することができます（区分所有法61条3・4項）。決議が成立した場合は、単独行動は封じられ、決議の内容に従って復旧が進みます。
小規模滅失の規定（61条1項〜4項）は、規約で別段の定めをすることが認められています。これが大規模滅失との大きな違いです。大規模滅失には規約での別段定めは認められていません。
具体的にどのような別段の定めが可能かというと、例えば「小規模一部滅失を復旧するためには必ず集会の決議が必要」と定めることができます。この定めがあれば、各区分所有者による単独の先行復旧を防ぎ、復旧の方法や費用配分を集会で統一的に決定できます。大規模修繕を定期的に行っている管理組合では、このような規約上の縛りを置いているケースもあります。
規約があるかどうかで動き方が全く変わる、ということですね。
宅建事業者が物件調査をする際に管理規約の確認を怠ると、買主が購入後に「勝手に復旧できない」と初めて知るケースがあります。重要事項説明において、復旧に関する規約上の制限を伝えることは、説明義務の一環として極めて重要です。「規約で別段の定めがあるかどうか」は、中古マンション売買の調査において確認すべき必須事項のひとつです。
平成26年宅建過去問（問13）解説｜規約の別段の定めが出題された問題の解説ページ
小規模滅失の復旧と費用負担：償還請求の仕組みを実務で使う
共用部分を単独で復旧した区分所有者は、他の区分所有者に対して「復旧に要した金額を共用部分の持分割合に応じて償還すべきことを請求」できます（区分所有法61条2項）。これは意外と知られていない規定です。
「自分で勝手に直したのに、なぜ他の人に請求できるのか？」と思う方もいるかもしれません。共用部分の復旧はあくまで全員のための行為であり、それにかかった費用は全員で分担するのが原則だからです。
例えば、10戸のマンションで1人の区分所有者が共用部分の復旧工事に300万円かけたとします。この場合、その区分所有者は自分の持分割合を超えた分を他の9名に請求できます。持分が均等なら300万円のうち270万円（9人分）を回収できる計算になります。
ただし、実務上は「勝手に動いて後から請求する」という流れが摩擦を生みやすいのも事実です。事前に管理組合に働きかけ、集会で方針を決めてから進める方が、後のトラブルを避けられます。緊急性が非常に高い場合を除き、まず管理組合へ相談するのが実務的には合理的な動き方です。管理組合に相談するのが基本です。
また、裁判所は償還金の支払いについて、一定の期限を許与することができます（同条11項）。これは、一括払いが困難な区分所有者に対して分割払い等を認める余地を設けた規定で、復旧費用が高額になった場合の調整機能として機能します。
宅建事業者として顧客に伝えられる実務ポイントは次の3点です。
- 🔍 単独復旧後の償還請求は「持分割合」が基準：管理規約で持分割合が専有面積以外の方法で定められていれば、それに従います。売買前に持分割合の確認を徹底しましょう。
- 🗣️ 「取り決めがない」は危険：小規模滅失の後に各区分所有者が勝手に動くと、復旧の方法や品質がバラバラになり、建物全体の資産価値が落ちるリスクがあります。管理組合が機能しているかどうかも、物件の資産性評価に直結します。
- 📋 管理規約に「承認要件」があれば必ず確認：実際のマンションでは「理事長の承認なしに工事不可」と定められているケースがほとんどです。法律上の権利と規約上の制限は別物です。
三井住友トラスト不動産「復旧（区分所有法における）」用語集｜償還請求・買取請求の概要がわかりやすく整理されています
2026年4月施行の改正区分所有法が小規模滅失の復旧に与える影響
2026年4月1日に施行される改正区分所有法は、主に大規模滅失の復旧決議の要件を中心に変更が加えられています。小規模滅失の基本的な規律は維持されつつも、周辺の改正が実務に影響します。宅建事業者として確認すべきポイントを整理しましょう。
最も注目すべき変更点の一つは、大規模滅失の復旧決議に「出席者多数決」が導入された点です。改正前は「区分所有者および議決権の各3/4以上」という全体ベースの要件でした。改正後は、まず「一般区分所有者数・議決権の各過半数」を定足数として満たした上で、「出席した一般区分所有者数・議決権の各2/3以上」の賛成で決議できるようになります。これは大きな緩和です。
小規模滅失との関係では、「所在等不明区分所有者」制度が重要です。改正により、所在が不明な区分所有者や連絡がつかない区分所有者について、裁判所が認定すれば、その者をすべての決議の母数から除外できるようになりました。これは実務上大きな変化です。
なぜなら、老朽化マンションや投資用区分所有物件では、区分所有者の所在不明が問題になるケースが増えています。これまでは所在不明者も頭数に含まれるため、復旧決議の可決がそもそも困難になるという問題がありました。改正後は、この障壁が一部解消されます。意外ですね。
また、区分所有権の処分を伴わない事項（修繕等）の決議は、改正後、集会出席者の多数決で行えるようになりました。小規模滅失の復旧が「修繕」の性質を持つ場合、将来的に手続きが簡便化される可能性があります。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2026年4月〜） |
|---|---|---|
| 小規模滅失の復旧（単独） | 各区分所有者が単独可（着手前に決議がなければ） | 変更なし |
| 小規模滅失の復旧決議 | 過半数の普通決議 | 変更なし（ただし出席者多数決の枠組みが影響する場合あり） |
| 大規模滅失の復旧決議 | 全区分所有者・議決権の各3/4以上 | 定足数：過半数 ＋ 出席者の各2/3以上（要件緩和） |
| 所在不明区分所有者の扱い | 頭数に含まれるため否決リスク大 | 裁判所の認定で母数から除外可能 |
宅建事業者が顧客に説明する際に、「以前より大規模滅失の復旧決議が通りやすくなった」という改正の方向性を伝えることは重要です。マンション購入を検討している顧客にとって、被災後の復旧がより現実的になったことは資産価値の安定に関わる情報です。