全部事項証明書をコンビニで取る方法と正しいやり方
「コンビニで全部事項証明書が取れると思っていたら、実は取れなくて現地調査が止まった」という状況、宅建業者の現場では珍しくありません。
全部事項証明書とは何か・宅建実務における役割
全部事項証明書は、法務局が発行する不動産登記の証明書で、対象の土地・建物に関するすべての登記事項（過去の所有権の移転履歴・抵当権の設定と抹消・地目や構造といった表示事項など）を一枚の書類に収めたものです。書式はA4サイズで、法務局専用の薄い緑色の用紙に印刷され、最後のページには法務局登記官の認証文と公印が入ります。
宅建業者の日常業務では、売買の媒介を受けた直後の物件調査から始まり、重要事項説明書の作成、融資審査対応、相続・贈与時の登記申請まで、幅広い場面でこの書類が求められます。登記事項証明書という上位概念の中に「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」の4種類が含まれますが、宅建実務で単に「登記簿謄本を取ってきて」と言われた場合に求められるのは、ほぼ全部事項証明書です。
現在事項証明書は現在有効な事項のみを記録した書類で、抹消済みの抵当権など過去の権利変動は載りません。売買や融資では権利変動の履歴を確認する必要があるため、全部事項証明書が標準的に使われます。つまり全部事項証明書が基本です。
| 種類 | 記載範囲 | 主な使用場面 |
|---|---|---|
| 全部事項証明書 | 過去から現在までの全事項 | 売買・融資・相続登記 |
| 現在事項証明書 | 現在有効な事項のみ | 簡易確認・事前調査 |
| 一部事項証明書 | 特定の事項（所有権のみ等） | 所有者のみ確認したい場合 |
| 閉鎖事項証明書 | 閉鎖時点の情報 | 廃止・統合された登記の確認 |
宅建業者にとって、全部事項証明書は「物件の履歴書」とも言える書類です。抵当権が完全に抹消されているか、過去に差押えの記録がないか、所有権移転の経緯に不自然な点がないかを確認するには、現在事項証明書では情報が足りません。取引の安全を守るうえで、全部事項証明書を入手することが原則です。
参考リンク（登記事項証明書の種類と全部事項証明書の位置づけについて詳しく解説）。
全部事項証明書とは？ 取得方法や登記事項証明書との違いを徹底解説 | LegalOnTech
全部事項証明書はコンビニで取れない・代わりの取得方法3つ
コンビニのマルチコピー機（キオスク端末）では、住民票の写しや印鑑証明書、戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）といった市区町村が発行する書類はマイナンバーカードを使って取得できます。ところが、不動産登記の全部事項証明書（登記事項証明書）はコンビニで発行できません。
理由は管理主体の違いにあります。住民票などは各市区町村が管理しており、コンビニ交付の仕組みは総務省が整備した「コンビニ交付サービス」によって全国共通で使えるようになっています。一方、不動産登記の情報は法務省・法務局が一元管理しており、このネットワークはコンビニのマルチコピー機とは接続されていません。改ざん防止の観点からも、外部端末からの直接印刷は認められていないのです。
これは意外ですね。では、どうやって取るのでしょうか？
取得方法は大きく3つあります。それぞれの特徴と手数料を整理すると、以下の通りです。
| 方法 | 手数料（1通） | 受取 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 法務局窓口 | 600円 | 即日 | 収入印紙で支払い。全国の法務局でどの物件でも請求可 |
| オンライン（窓口受取） | 480円 | 数時間〜翌日 | 「かんたん証明書請求」を使用。事務所から申請可 |
| オンライン（郵送受取） | 500円 | 3〜7営業日 | 郵送料込み。法務局に出向く必要なし |
| 郵送申請 | 600円＋郵送費 | 1〜2週間 | 申請書と収入印紙・返信用封筒を郵送 |
宅建実務の現場では、物件調査を急ぐ場面が多いため、オンライン申請が最も使いやすい選択肢です。窓口受取なら手数料も最安（480円）で、最寄りの法務局に寄る予定があれば当日中に受け取れます。オンライン申請が基本と覚えておけばOKです。
参考リンク（法務局によるオンライン申請の詳細と手数料の説明）。
登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です | 法務局
全部事項証明書のオンライン申請のやり方・ステップ別手順
法務省が提供する「登記・供託オンライン申請システム」の「かんたん証明書請求」は、電子署名もソフトウェアのインストールも不要で、Webブラウザだけで操作できます。手順は以下の4ステップです。
STEP 1：申請者情報の登録（初回のみ）
最初に登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）にアクセスし、申請者情報の登録を行います。氏名・住所・メールアドレスなどを入力し、IDとパスワードを設定するだけです。登録自体は5〜10分程度で完了します。次回以降はIDとパスワードでログインするだけなので、一度登録すれば手間はかかりません。
STEP 2：「かんたん証明書請求」で申請を作成する
ログイン後、「かんたん証明書請求」メニューから「不動産」を選択します。次に、請求する物件の「地番」と「家屋番号」を入力します。ここで注意が必要なのは、日常的に使う「住居表示（住所）」と「地番」は異なるという点です。
住居表示が「東京都○○区△△一丁目2番3号」であっても、登記上の地番は「東京都○○区△△一丁目123番」のように全く異なる番号になっていることが大半です。地番が分からない場合は、固定資産税の納税通知書・権利証（登記識別情報通知）・法務局への電話照会・法務局備え付けの地番検索サービスで確認できます。
証明書の種類は「登記事項証明書（全部事項証明書）」を選び、必要な通数を入力します。
STEP 3：受取方法と手数料を選択する
受取方法を「窓口受取」（480円）か「郵送受取」（500円）から選びます。窓口受取を選んだ場合は、受取先の法務局も指定します。最寄りの法務局でよく、管轄は問いません。全国どこの法務局でも受け取れます。
手数料の支払い方法は、インターネットバンキング・ATM払い（Pay-easy対応）・クレジットカードから選択します。支払い完了後に申請が正式に受け付けられます。
STEP 4：証明書の受取
窓口受取を選んだ場合は、申請が処理された後に最寄りの法務局に出向いて受け取ります。申請処理の状況はシステム上で確認できます。郵送受取の場合は、指定した住所に届くのを待つだけです。おおむね3〜7営業日が目安ですが、繁忙期は1週間以上かかることもあります。
- 💡 地番が不明な場合の確認方法：固定資産税の納税通知書（「所在地番」欄に記載）・権利証（登記識別情報通知）・法務局の電話（管轄法務局に住居表示を伝えれば地番を教えてもらえる）
- 💡 申請できる時間：平日8:30〜21:00（年末年始・メンテナンス日を除く）
- 💡 窓口での受取時間：各法務局の開庁時間内（平日8:30〜17:15が基本）
参考リンク（法務局の登記・供託オンライン申請システム公式ページ）。
登記情報提供サービスとの違い・宅建業者が混同しがちな落とし穴
「全部事項証明書を今すぐ確認したい」という場面で、法務省とは別に（一財）民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」（https://www1.touki.or.jp/）を利用している方も多いでしょう。このサービスは1通331円（不動産の全部事項）で、利用者登録後はブラウザ上で即座に登記情報をPDF形式で閲覧・保存できます。
手軽で安い。これは使えそうです。
ただし、宅建業者が実務で必ず押さえておかなければならない点があります。このサービスから出力したPDFは、登記事項証明書とは異なり、法務局の認証文も公印も付いていません。あくまで「閲覧」と同等のサービスであり、法的な証明力がゼロです。
どういうことでしょうか？ 具体的には次のような場面で問題になります。
- ❌ 売買契約の際に金融機関・司法書士への提出書類として使う → 証明書として認められず提出し直しになる
- ❌ 重要事項説明書の調査書類として添付する → 正式な登記事項証明書との差替えを求められる可能性がある
- ❌ 相続登記・抵当権抹消などの申請書に添付する → 法務局に受理されない
提出先が求めているのが「正式な証明書の原本」である場面では、登記情報提供サービスのPDFは使えません。一方で、物件の事前調査・社内稟議・購入前のデューデリジェンス・顧客への参考説明といった「内容確認が目的の場面」では、1通331円で即座に取得できる登記情報提供サービスは非常に便利です。
2つのサービスの使い分けが条件です。
| 比較項目 | 登記事項証明書 （法務局発行） |
登記情報提供サービス （民事法務協会） |
|---|---|---|
| 法的な証明力 | ✅ あり | ❌ なし（閲覧のみ） |
| 手数料（1通） | 480〜600円 | 331円 |
| 即時閲覧 | ❌ 受取まで時間が必要 | ✅ ブラウザで即時確認 |
| 官公庁・金融機関への提出 | ✅ 可能 | ❌ 不可 |
業務フローとして「事前確認は登記情報提供サービス（331円・即時）→正式書類が必要になったらかんたん証明書請求でオンライン申請（480〜500円）」という二段構えが、時間とコストの両面で合理的です。
参考リンク（登記情報提供サービスの概要・料金・利用方法について）。
初めての方へ | 登記情報提供サービス（一般財団法人民事法務協会）
全部事項証明書の見方と宅建実務で必ずチェックすべきポイント
実際に全部事項証明書を手にしたとき、書類のどこを優先的に見るべきかを理解しておくと、物件調査のスピードと精度が上がります。全部事項証明書は大きく「表題部」と「権利部（甲区・乙区）」の3ブロックで構成されています。
表題部
土地の場合は所在・地番・地目（宅地・山林・田・畑など）・地積（㎡）が記載されます。建物の場合は所在・家屋番号・建物の種類（居宅・共同住宅など）・構造（木造・鉄筋コンクリートなど）・床面積が記されています。宅建業務での重要事項説明書作成時には、この表題部の情報を転記する場面が多くあります。
権利部（甲区）：所有権に関する事項
過去から現在までの所有権移転の履歴が時系列で記録されています。直近の所有者欄を見れば現在の名義人が分かります。また「差押え」「仮処分」「仮登記」などの記録がないかを確認することが重要で、これらが残っていると取引リスクになります。
権利部（乙区）：所有権以外の権利に関する事項
ローンが残っていれば抵当権の設定が記録されており、完済済みであれば「抵当権抹消」の履歴が記載されます。「根抵当権」が設定されている場合、売買時には別途抹消手続きが必要です。
宅建実務でチェックすべき主なポイントをまとめると以下の通りです。
- 🔍 表題部の地積と現況の一致確認：登記上の地積と実際の測量値に差異がある場合、売買価格や融資評価に影響する
- 🔍 甲区の所有者欄：売主と登記名義人が一致しているか確認する（不一致なら相続等が未了の可能性）
- 🔍 甲区の仮登記・差押え：記録があれば取引前に内容を精査し、必要に応じて司法書士に相談する
- 🔍 乙区の抵当権・根抵当権：抹消されているか確認し、残っている場合は決済時の抹消手続きをスケジュールに組み込む
- 🔍 共同担保目録：複数の不動産が一体として担保に入っているケースでは、担保全体の把握が必要
なお、全部事項証明書だけでは把握できない情報もあります。固定資産税評価額・建物の現況（間取り・設備の状態）・実測面積・未登記の権利関係などは、固定資産税評価証明書、建築確認通知書、確定測量図、現地調査などを通じて別途確認する必要があります。全部事項証明書はあくまで登記情報の証明書であり、物件の現況をすべて反映するものではない点を覚えておけば大丈夫です。
参考リンク（法務局公式の全部事項証明書の見本）。
Enough data has been gathered.
