登記の日付と受付年月日の違いを正しく理解する

登記の日付・受付年月日を宅建業務で正しく読み解く

登記の日付・受付年月日を宅建業務で正しく読み解く

受付年月日が「余白」の土地では、合筆前の権利証が2枚必要になります。

この記事のポイント

📅

3種類の日付を区別する

登記簿には「原因及びその日付」「登記の日付」「受付年月日」の3種類が存在し、記載される部位と意味がそれぞれ異なります。混同すると重要事項説明の誤りにつながります。

⚖️

受付年月日が権利の優先順位を決める

権利部（甲区・乙区）では「受付年月日・受付番号」が権利の優先順位を決定します。売買契約日や登記完了日ではなく、法務局が申請を受け付けた日が基準です。

⚠️

「余白」の受付年月日に要注意

国土調査による合筆登記では受付年月日・受付番号が「余白」になるケースがあります。この場合、合筆前の全土地分の権利証が必要になるため、事前の閉鎖謄本取得が不可欠です。

登記の日付・受付年月日とは何か：3種類の日付の基本整理

登記簿を読み慣れた方でも、「原因及びその日付」「登記の日付」「受付年月日」の3つを明確に区別できているか、今一度確認しておく価値があります。これらは似ているようで、記録される部位も法的な意味もまったく異なります。

まず「原因及びその日付」とは、登記をする原因となった出来事と、それが実際に発生した年月日のことです。売買であれば売買契約が締結された日、相続であれば被相続人が亡くなった日、新築であれば建物が完成した日がこれにあたります。この日付は「事実が起きた日」です。なお、土地の分筆・合筆のように物理的な原因を伴わない登記では、日付の記載はなく原因のみ（「○番から分筆」など）となります。

次に「登記の日付」とは、登記官が登記処理を実際に完了した日のことです。登記を申請した日ではなく、法務局内部で審査が完了して登記が実行された日を指します。登記簿上では【令和○年○月○日】のようにかぎ括弧（【　】）付きで記録されます。表題部に記録されるのがこの日付です。分筆や合筆の登記は、この「登記の日付」をもって効力が発生するため、特に重要な意味を持ちます。

そして「受付年月日」とは、法務局が登記申請を受け付けた日のことです。つまり申請者が法務局に書類を提出し、受理された日付です。甲区・乙区（権利部）には「登記の日付」ではなく、この「受付年月日」と「受付番号」がセットで記録されます。

つまり3種類の日付は、以下のように整理できます。

日付の種類	意味	記録される部位
原因及びその日付	登記原因が発生した日	表題部・権利部の原因欄
登記の日付	登記官が登記を完了した日（【】付き）	表題部のみ
受付年月日	法務局が申請を受け付けた日	甲区・乙区（権利部）

この3種類をきちんと区別することが、登記簿調査の第一歩です。

参考：法務省「不動産登記のABC」（登記記録の基本構造について）

法務省：不動産登記のＡＢＣ

法務省のホームページです。

登記の日付と受付年月日の違い：権利部では受付年月日が使われる理由

「なぜ権利部には『登記の日付』ではなく『受付年月日』が使われるのか？」これは実務で特に重要な問いです。

登記の完了には、申請受付から数日〜1週間程度のタイムラグがあります。法務局が書類を受け取ってから、担当者が内容を審査し、実際に登記を完了するまでに時間がかかるためです。もし「登記が完了した日」を権利の優先順位の基準にすると、同時期に申請された案件の先後関係があいまいになってしまいます。

そこで権利部では「申請を受け付けた日」すなわち受付年月日が基準となります。これにより、たとえば同じ不動産に対して複数の抵当権が設定されている場合、受付年月日が早い方が優先順位（1番抵当権）となるという明確なルールが成立します。

たとえば受付年月日「令和3年4月1日第1234号」と「令和3年4月5日第1567号」という2つの抵当権があれば、前者が1番抵当権として優先します。同じ日に複数の申請があった場合は受付番号の若い方が優先されます。この受付番号は、その日に法務局が受け付けた申請の通し番号です。

重要なのは、受付年月日は必ずしも売買契約日とイコールではないという点です。売買が成立した日（原因日付）と、所有権移転登記が申請された日（受付年月日）の間には、数日から数週間のズレがあることが通常です。決済日当日に申請することが多いですが、何らかの事情で遅れることもあります。

これが原則です。

宅建業務では、重要事項説明書の「登記記録に記録された事項」を記入する際、甲区や乙区から転記する「受付年月日」と、原因欄に記載される売買日や設定日を混同しないよう注意が必要です。乙区の抵当権記載では「登記年月日・受付番号・債権額・債務者名・抵当権者名」の順で確認することが基本です。

参考：宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明の記載方法について

【重説・調査】「登記記録に記録された事項」とはなにか

登記簿謄本に記載されている所有者が対抗力を持つため、登記記録に記録された事項では、基本的に登記簿謄本の権利部をそのまま写して記入します。こちらでは、不動産重説の「登記記録に記録された事項」についてわかりやすく説明しています。

受付年月日が「余白」になる例外パターンと宅建実務への影響

登記簿を確認していると、権利部（甲区）の受付年月日・受付番号の欄に数字ではなく「余白」と記載されているケースに出会うことがあります。これは比較的まれなケースですが、知らないと実務でつまずく落とし穴です。

これが起きる主な原因は、国土調査による合筆（合併による所有権登記）です。国土調査とは、全国の土地の境界や面積を正確に把握するために国や市区町村が実施する調査のことで、その成果に基づいて登記官が職権で合筆の登記を行う場合があります。このとき、通常の申請受付を経ない職権登記のため、受付年月日・受付番号が存在せず、「余白」と記録されます。

この「余白」のケースが厄介なのは、登記識別情報（権利証）の扱いが変わる点です。通常の合筆であれば、合筆後に新たな登記識別情報が発行され、その際の受付年月日・受付番号が記録されます。しかし職権合筆の場合、新たな登記識別情報が発行されていないため、合筆前の全部の土地それぞれの登記識別情報を保管・提出する必要があります。

意外ですね。

たとえば「1番1」と「1番2」の2筆が職権で合筆されて「1番1」となった場合、その後に売買や抵当権設定の登記申請をする際には、合筆前の「1番1」「1番2」それぞれの登記識別情報（2通）が必要になります。しかも、受付年月日・受付番号が記録されていないため、登記識別情報の日付も確認できず、事前に法務局で閉鎖登記事項証明書（閉鎖謄本）を取得して確認する手間が生じます。

このような物件を仲介する際は、売主に対して「権利証は何通あるか」「いつ、どの土地を取得したか」を早い段階で確認しておくと、決済前に慌てることを防げます。閉鎖謄本の取得は法務局窓口で請求でき、手数料は1件あたり450円（電子化されている場合）から600円程度です。

参考：合筆登記と受付年月日・受付番号の「余白」について（実務事例）

「合併による所有権登記」に「受付年月日・受付番号」の記載がない！ | 海老名あすはれ司法書士事務所｜海老名市座間市綾瀬市厚木市大和市｜相続・遺言・不動産の名義変更・抵当権抹消など

売買などを原因とする所有権移転登記や、住宅ローンを借りた際に行う抵当権設定登記の際、不動産の所有者は登記識別情報（登記済証）を法務局に提供する必要があります。先日、所有権移転登記の準備で登記事項証明書を確認していたところ、登記の目的が「合併...

受付年月日の確認が重要事項説明と権利調査に直結する理由

宅建業者が重要事項説明書を作成する際、「登記記録に記録された事項」の欄には登記簿謄本の権利部をそのまま転記することが基本とされています。このとき、受付年月日の読み方を誤ると、説明内容に誤りが生じ、のちにトラブルの原因になります。

宅地建物取引業法第35条では、取引の対象不動産に存する「登記された権利の種類及び内容」を説明する義務があります。抵当権が設定されている場合は、受付年月日・受付番号・債権額・抵当権者名を記入します。このとき、受付年月日は抵当権設定登記が申請された日であり、売買契約日や抵当権設定の合意日ではない点に注意が必要です。

複数の抵当権や差押えが記録されている物件の場合、順位番号と受付年月日を照合して優先順位を把握することが求められます。甲区と乙区にまたがる案件では、各欄の受付番号を比較することで、どの権利が先に申請されたかが分かります。これが条件です。

また、重要事項説明書のための登記簿謄本は、原則として重要事項説明当日の直前に取得することが求められています。過去に取得した謄本を使い回すと、その後に差押えや仮登記が入っていた場合に見落とすリスクがあります。説明当日に新たな権利が登記されていないことを確認するためにも、できる限り直前の取得が原則です。

もし土日など法務局が閉庁しているタイミングでやむを得ず前日取得した場合は、「調査日から説明当日まで自らのリスクで変化なしと判断した」と解釈されます。この点は宅建業者として十分に意識しておく必要があります。

加えて、2024年4月1日から施行された相続登記の申請義務化も、受付年月日の確認と密接に関係します。相続を知った日から3年以内に登記申請を行わなければ、10万円以下の過料の対象になります。売主が相続で取得した物件を仲介する場合、登記簿の甲区の受付年月日と原因日付（相続が発生した日）を確認し、相続登記が適切に行われているかをチェックすることが実務上のリスク管理につながります。

🔍 確認ポイント。

甲区の最終順位の受付年月日が相続発生から3年以内に申請されているか
名義人の住所が現在の住所と一致しているか（不一致の場合、決済前に住所変更登記が必要）
差押えや仮登記が入っていないか

参考：相続登記の申請義務化に関するQ&A（法務省公式）

ERROR: The request could not be satisfied

原因日付・受付年月日・登記の日付の違いを宅建業務で活かす実践的な読み方

ここまで3種類の日付を説明してきました。最後に、実際の登記事項証明書を読む際の実践的な活用方法を整理します。

物件の建築年数を調べたいときは、表題部の「原因及びその日付」に記載された新築年月日を確認します。ただし、過去に建築された建物で登記申請時に正確な日付が特定できなかったケースでは「不詳」と記載されている場合もあります。築年数が不明な場合は、閉鎖謄本や固定資産税台帳の調査が有効です。これは使えそうです。

所有権の取得時期を調べたいときは、甲区の「受付年月日」と「原因」欄を確認します。売買であれば原因欄に「○年○月○日売買」と記録されますが、これは売買契約日ではなく、通常は決済（引き渡し）日が記載されます。受付年月日は原則として同日またはその翌営業日以降となります。

複数の担保権の優先順位を確認したいときは、乙区の受付年月日・受付番号を比較します。同一の不動産に複数の抵当権がある場合、受付番号が小さい（＝先に受け付けられた）ほど優先順位が高くなります。同日に複数の申請がある場合も受付番号の若い方が優先です。

📋 実務で登記簿を読む際のチェックリスト。