要配慮個人情報の具体例と宅建事業者が押さえるべき取扱ルール
顧客の障害情報を「参考程度」に社内共有すると、100万円以下の罰金リスクがあります。
要配慮個人情報の具体例：12種類の全体像
要配慮個人情報とは、個人情報保護法第2条3項に定められた、「本人に対する不当な差別・偏見その他の不利益が生じないよう、取扱いに特に配慮を要する個人情報」のことです。宅建業者を含む個人情報取扱事業者は、これを通常の個人情報よりも厳しいルールで管理しなければなりません。
法令が定める具体的な12種類は以下のとおりです。
| 番号 | 種類 | 具体例 |
|---|---|---|
| ① | 人種 | 「アイヌ人」「在日韓国・朝鮮人」など |
| ② | 信条 | 「キリスト教徒」「特定政党の党員」など |
| ③ | 社会的身分 | 「同和地区出身」「非嫡出子」など |
| ④ | 病歴 | がん・統合失調症・風邪など病気の罹患歴すべて |
| ⑤ | 犯罪の経歴 | 有罪確定した前科（罪名・量刑問わず） |
| ⑥ | 犯罪被害の事実 | 身体的・精神的・金銭的被害を受けた事実 |
| ⑦ | 障害 | 身体障害・知的障害・精神障害・発達障害など |
| ⑧ | 健康診断等の結果 | 人間ドック・ストレスチェック・遺伝子検査の結果 |
| ⑨ | 保健指導・診療・調剤 | 病院受診の事実・調剤録・お薬手帳の内容 |
| ⑩ | 刑事手続が行われた事実 | 逮捕・勾留・起訴された事実（無罪・不起訴も含む） |
| ⑪ | 少年保護事件の手続 | 少年審判・保護処分を受けた事実 |
| ⑫ | ゲノム情報 | 遺伝子検査で判明する将来の疾患リスク情報など |
注目したいのは④の「病歴」の範囲です。意外ですね。風邪のような一般的・軽微な疾患も要配慮個人情報に含まれます（個人情報保護委員会パブコメ回答No.156）。つまり「軽い病気だから大丈夫」という判断は通用しません。
また⑩については、有罪判決を受けた場合だけでなく、不起訴処分や無罪判決となった場合も対象です。刑事手続きを受けた事実そのものが、社会的不利益を生じさせうるとの考えからです。これが原則です。
個人情報保護委員会｜個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）
要配慮個人情報の範囲と取扱いについての公式ガイドライン。実務判断の根拠として必ず参照したい資料です。
要配慮個人情報に「該当しない」具体例：推知情報の落とし穴
要配慮個人情報に関連していそうでも、実際には「該当しない」情報があります。これを「推知情報」といいます。推知情報が原則です。
たとえば、以下の情報は要配慮個人情報には含まれません。
- 肌の色（人種を推知させるが、人種情報そのものではない）
- 国籍・本籍地（「外国人」という情報は法的地位にすぎない）
- 特定宗教の本を購入した購買履歴（信条の推知情報）
- 特定政党の機関誌を購読しているという情報（信条の推知情報）
- 防犯カメラに犯罪行為が映っている映像（犯罪の経歴の推知情報）
- 介護サービスを受けている情報（地域サポートに必要として意図的に除外）
- 反社会的勢力に属しているという情報のみ（犯罪経歴とは別物）
宅建実務でとくに混乱しやすいのが、「国籍・外国人」と「人種」の区別です。入居審査で顧客が外国人であると判明した場合、それだけでは要配慮個人情報には当たりません。ただし、特定の民族的出身（例：アイヌ人であること）まで特定できる情報になると話は変わります。
また、介護情報が除外されている点は、多くの宅建業者が知らないポイントです。介護は関係者間で情報共有することが重要とされており、個人情報保護委員会のパブコメ回答でも意図的に要配慮個人情報の対象から外されています。
もう一つ注意が必要なのは、「労働組合への加盟」「門地」「性生活」「本籍地」です。これらは金融分野ガイドラインが定める「機微（センシティブ）情報」には該当しますが、個人情報保護法上の「要配慮個人情報」には含まれません。混同しやすいですね。ただし、要配慮個人情報でないからといって無制限に扱えるわけではなく、プライバシー情報として慎重な取扱いが引き続き求められます。
要配慮個人情報の具体例と宅建業者が直面する実務シーン
不動産取引において、宅建業者は思いのほか多くの場面で要配慮個人情報に接触します。これは使えそうです。代表的な実務シーンを3つ確認しておきましょう。
🏠 シーン1：売主の物件情報告知書
物件売却時に売主が記載する告知書には、「過去の病歴による告知事項（自殺や事件とは別に、売主の健康状態）」が含まれる場合があります。買主に交付した告知書を、後日第三者（例：次の転売先）に本人の同意なく開示してしまうと、プライバシー侵害による損害賠償請求を受けるリスクがあります。月刊不動産（全日本不動産協会）の記事でも、この問題は具体的な裁判例と合わせて解説されています。対策として、告知書の末尾に「売主は買主による将来の売却に際した第三者への開示権限を付与する」という文言を明記することが有効です。
🏠 シーン2：賃貸の入居審査
身体障害・精神障害のある入居希望者から申込みを受けた場合、その障害情報は要配慮個人情報に当たります。「入居審査に必要」という理由だけでは取得の正当化にはならず、あらかじめ本人の同意を得た上で取得しなければなりません。
🏠 シーン3：反社チェック（犯罪歴の調査）
宅建業者は犯罪収益移転防止法上の「特定事業者」です。反社会的勢力の排除義務がある一方、犯罪歴（前科）はセンシティブ情報に該当するため、取得・管理には慎重な検討が必要です。なお、「反社会的勢力に属している」という情報単体は要配慮個人情報に該当しませんが、具体的な逮捕歴・有罪判決歴は要配慮個人情報です。
実際に、東京地裁（平成22年）の裁判例では、宅建業者が弁護士法に基づく照会に対して、本人の同意なく賃貸借契約書の写しを開示したことが問題となりました。法令に基づく照会であっても「必要最低限の情報のみ開示すべき」という原則が示されており、宅建業者は照会対応時でも情報の精査が不可欠です。
不動産の羅針盤｜知らないと危険！個人情報開示の例外規定と留意点
弁護士照会・警察照会への対応方法と、要配慮個人情報の開示判断について、裁判例付きで解説している実務向け記事です。
要配慮個人情報の取得に必要な「本人の同意」と例外規定
要配慮個人情報は、原則として「あらかじめ本人の同意を得ないで取得してはならない」とされています（個人情報保護法第20条2項）。本人の同意が条件です。
通常の個人情報であれば、不正な手段でなければ同意なしで取得できます。しかし要配慮個人情報は、そもそも取得の段階から同意が必要という点で、大きく異なります。
ただし、以下の場合には例外的に本人の同意なしで取得できます。
| 例外の根拠 | 具体的なシーン |
|---|---|
| 法令に基づく場合 | 弁護士会の照会、警察の捜査関係事項照会など |
| 生命・身体・財産の保護が必要で同意が困難な場合 | 災害時の安否確認、急病対応など |
| 公衆衛生の向上・児童の健全育成で同意が困難な場合 | 感染症対策、虐待対応など |
| 国や地方公共団体の事務遂行への協力 | 行政機関からの情報照会への対応 |
| 本人が自ら公開している場合 | SNSで本人が病歴を公開しているケースなど |
| 外形上明らかな要配慮情報を目視・撮影する場合 | 車椅子使用者を目で見て確認するケースなど |
宅建業者にとって注意すべきは、「本人が自ら公開している場合」の取り扱いです。これなら問題ありません。SNSなどで本人が障害や病歴を公開していれば、事前同意なく取得できます。しかし、たとえ本人が公開していても、それを職業安定法の禁止する差別的選考（入居審査での不当排除など）に使ってはなりません。取得の合法性と、使用の合法性は別物です。
もう一つ重要な点として、要配慮個人情報を書面や口頭などで本人から直接取得する場合には、「本人が情報を提供したこと」をもって同意があったと解されます（通則編ガイドライン3-3-2）。問診票や入居申込書に記入してもらった健康状態情報は、この方式で取得可能です。
Business Lawyers｜要配慮個人情報とは？該当する／しない具体例、取扱い規制など
法令・施行令・ガイドラインに基づき、要配慮個人情報の定義・具体例・規制内容・違反時のペナルティまでを体系的に解説した信頼性の高い記事です。
要配慮個人情報の「オプトアウト禁止」と第三者提供の注意点
通常の個人情報であれば、「オプトアウト方式」と呼ばれる方法で、本人の同意なしに第三者への提供が可能です。具体的には、提供する個人情報の項目・提供先・提供方法などを本人に通知しておき、本人が拒否しない限り第三者提供できる方式です。
しかし要配慮個人情報は、オプトアウトによる第三者提供が完全に禁止されています。厳しいところですね。
宅建業者の実務では、たとえば以下のような場面でこのルールが問題になります。
- 同一グループ会社の管理部門に、顧客の病歴や障害情報を「関係者なので問題ない」と共有する
- 協力業者（リフォーム会社など）に、顧客の健康状態を「参考のために」伝える
- 顧客の入居審査情報（障害を含む）を複数の物件オーナーで共有する名簿に載せる
いずれも、本人の明示的な同意なしに要配慮個人情報を第三者に提供する行為であり、違法になります。「業務上の必要性」や「悪意がない」ことは免責事由になりません。
なお、委託・事業承継・共同利用に伴い個人データを提供する場合は例外です。ただし、この場合も安全管理措置の確保や、利用目的・共同利用の範囲を事前に本人に通知するなどの対応が必要です。
要配慮個人情報を含む個人データが漏洩した場合には、個人情報保護委員会への報告と本人への通知が義務付けられています（個人情報保護法第26条）。これは必須です。漏洩を知った段階で速やかに対応しなければなりません。
個人情報保護委員会｜「要配慮個人情報」とはどのようなものを指しますか
個人情報保護委員会による公式FAQ。要配慮個人情報の取得に必要な同意、オプトアウト禁止、漏洩時の報告義務について公式見解が確認できます。
要配慮個人情報の違反リスクと宅建業者が今すぐやるべきこと（独自視点）
個人情報保護法の規制は、知らなければ違反してしまう「グレーゾーン」が多い分野です。宅建業者の約9割は社員10名以下の小規模事業者とされており、個人情報管理に関する社内研修が十分でないケースも少なくありません（月刊不動産より）。痛いですね。
ではどんなリスクがあるのか、具体的に整理します。
🔴 違反した場合の罰則
- 個人情報保護委員会の立入検査を拒否・虚偽報告 → 50万円以下の罰金（法第182条）
- 個人情報保護委員会の命令に違反 → 1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金（法第178条）
- 不正目的で個人情報データベースを流用 → 1年以下の懲役または50万円以下の罰金（個人・法人兼用）
- 法人に対しては最大1億円以下の罰金（両罰規定）
刑事罰のほかにも、個人情報保護委員会による「勧告・命令・氏名公表」というステップがあります。社名が公表された場合、信用失墜による取引機会の損失は計り知れません。
今すぐできる対策を1つ挙げるとすれば、「プライバシーポリシーの見直しと社内周知」です。
具体的には、以下の3点を確認することが出発点になります。
- 自社で取得している個人情報の中に、要配慮個人情報が含まれていないか棚卸しをする
- 要配慮個人情報を取得する際に、本人の同意フローが整備されているか確認する
- 社内での情報共有・第三者提供にオプトアウト方式を使っていないか点検する
要配慮個人情報の管理体制を整備したい場合は、個人情報保護委員会が無料公開している「個人情報保護法ガイドライン（通則編）」をベースに社内規程を作成するのが最も確実です。専門家（弁護士・行政書士）への相談も視野に入れると、業務の実態に合ったルール整備が可能になります。
要配慮個人情報の取り扱いは、宅建業者の「守秘義務」（宅建業法第45条）と重なる部分も多く、両者を切り離して考えることができません。宅建業法上の守秘義務違反は業務停止処分や免許取消処分につながるリスクもあるため、個人情報保護法と合わせて一体的に理解・運用することが求められます。
賃貸管理の実務に即した個人情報保護法の解説。宅建業法の守秘義務との関係についても整理されており、現場での判断基準の参考になります。